时隔两年，金沙洲再出宅地。12月29日开拍在即的金沙地块距离珠江西航道距离不足100米，江景资源十分丰富。

追溯上次片区土拍，是以华润在2021年以4.2万/㎡楼面价拿下的“皇冠”地块，而本次地块各项条件均不逊色于上届地王，会是哪家开发商拿到这块香饽饽？我们拭目以待。

小研君认为，在信心比黄金更重要的时期，金沙洲地块能够进入取消“限地价”后的供地名单足以表明地块优质及市场对板块的认可度。

现时，金沙洲正处于“闷声发大财”阶段，片区沿岸产业建设、交通基建铺排提速。板块含金量几何，本篇小研君将为大家聚焦解读。

01.

路通则财通

金沙洲交通基建提速

1、基建提速，广佛大桥即将落成

为摆脱“堵城”称号，近年来金沙洲交通网络建设明显提速，官方投入力度加大。

其中，广佛大桥（一期）已顺利合拢，进入最后冲刺期，预计2024年即可建成通车，明年金沙洲将迎来双跨江大桥时代。

届时，广佛大桥可有效分流金沙洲大桥过江车流量，经大坦沙岛快速到达荔湾、越秀等中心区，缓解金沙洲大桥交通拥堵问题，打通片区的“任督二脉”。

图片来源：羊城派

另外，碧江大桥、如意大桥东桥同样迎来新进展。比如，碧江大桥已开始进入招标阶段，大桥为主线全长约0.75km的双向六车道，规划将西接环镇北路，东接广州黄石路，连接起珠江西航道两岸。

而如意大桥东桥也开工在即，广州市交通运输局将督促加快如意大桥东桥的建设工作。该桥将横跨大坦沙南部与黄沙大道相接，落成后会进一步强化“金沙洲-大坦沙-荔湾老城区”之间的串联互通。

小研君认为，金沙洲目前路桥建设正在提速，5条跨江大桥正处于前期工作或在建中，片区交通将不再是短板，日后将有效缓解居民通行压力，大幅缩短与市区的通勤时间，打破“堵局”。

加上房价优势，金沙洲有望成为中心区购房客户的重要外溢片区，未来片区楼市崛起是可预见的。

2、双地铁加持，片区价值爆发更具底气

通勤出行，地铁仍是首选。而片区地铁轨道同样完善，广州地铁6、12号线组成“X”交通网络，打通了金沙洲与广州重要板块的联系，能够覆盖多个核心区的购房者，是片区楼市升值的保证。

6号线以浔峰岗站起始到香雪站，贯穿了白云、荔湾、越秀、天河、黄埔5个主要城区，并且有多个换乘站可选，可快速来往珠江新城、白云新城等核心商务区。

另外，目前12号线正紧密施工中，预计将于2024年建成并正式投入使用，该线路将串联起金沙洲、白云中心城区、越秀、海珠和番禺等

02.

金沙洲发展已是势不可挡，外围有高端产业落地做板块发展承托，引导高素质人才流入。目前，华为广州研发中心（一期）建设已全部封顶，明年9月将投入运营。 未来片区将打造成具有国际水 平的高科技示范区和高端人 才聚集平台。

珠江西岸将借势华为的“金字招牌”筑巢引凤，推动新能源产业、工业互联网、5G产业等企业进入，撬动数字经济的大蛋糕，摆脱产业低端标签。

华为广州研发中心（一期）项目 8 栋研发楼已全部封顶

华为研发中心落地对于金沙洲楼市无疑是重磅核弹，能够重塑整个板块预期和价值。首先板块是华为及上下游就业员工置业的首选。其次华为到来，政府必定为其度身定做最好的配套，未来配套将持续升级。

同时，相对于广州科学城、智慧城等科研产业板块，金沙洲始终处于楼价洼地，楼市可塑性强，市场升值潜力大。

另外，按照东莞松山湖经验，华为的进驻将吸引多家大咖企业布局，带动楼价飙涨，现时松山湖的房价6万+已经是常态。

未来金沙洲板块楼市有望迎来“松山湖效应”，价格出现逆周期上扬。

03.

金沙洲板块经过近20年的大开发，居住成熟度完全不输天河、越秀等核心区，已蜕变成一座宜居的生活大城。

片区商业配套齐全，聚集如永旺梦乐城、广百百货、金沙汇等多所大型商场，生活所需能够就近解决。

特别指出的是，金沙洲教育资源尤其突出，片区坐落如广附实验学校、广大附中、金广实验学校等多所名校。

其中，金广实验学校更是家长心中教育的“白月光”，中考成绩已屡次登顶全广榜首。2018-2023年中考成绩平均分，蝉联广州第一，超8成的学生能考入广州重点高中。

另外，板块居住环境亦有点不太“白云”。片区城市面貌优越，除四面环水外，岛内坐拥超百万方城市绿地资源，环境绿化率高。与老城区形成鲜明对比，对于改善买家而言为理想的居住选择。

04.

对比各区活跃楼盘不难看出，金沙洲楼市“注水量”偏低，价格水分较少。在全市楼价下行阶段，金沙洲楼盘依然保持较强的抗跌能力，成交价格表现稳定 。 若日后配套逐步兑现后，片区将迎来一波价值提升，楼市潜力可期。

现时，金沙洲二手均价基本保持3.5-4.2万/元平左右，楼梯楼房源均价则在2.2-2.6万/元。

其中，片区活跃楼盘主要以保利西子湾、御金沙为主，成交流速基本稳居板块前列。

另外，目前片区价格同样“内卷”，不少急售业主通过“以价换成交”的方式出售房源，不少楼盘让利幅度超50万以上。

因此，目前属于购房空窗期，改善置换买家抄底入市的好时机。

比如御金沙一102平的南向笋盘，由于业主急售，因而以385万元低价挂牌出售物业，出售价格低于市场价近百万。（可与小研君咨询）

新房方面，金沙洲目前在售一手项目主要为：华润金沙瑞府、越秀·天悦金沙。

越秀·天悦金沙作为金沙洲“流量网红盘”，配套学校纳入白云广附教育集团，深受购房买家所青睐，全年成交量稳居区域第六位。

项目产品以“刚改”定位为主，在售建面约95-160㎡的3/4房产品，其均价在3.6-4万元/平左右。

越秀·天悦金沙打造的“一廊三轴”园林景观，东侧北侧双湖环绕，背山望水，形成了多维度的自然景观，居住舒适度好。加上超高性价比的户型设计，基本实现双阳台及南北对流设计，因而是不少刚需改善置业优选。

越秀天悦金沙效果图

华润金沙瑞府作为金沙洲地王项目，产品以“品改”定位，容积率仅1.8，打造叠院、小高层、低层洋房等多种户型产品，其均价在5万元/平左右。平层大概在700-950万，叠院则在950-1450万的区间。

“瑞府”系列作为华润招牌高端改善产品，其项目打造十分用心。金沙瑞府更是建设成一个真正意义上长在山湖间的城央奢宅，撬动极致的品质居住享受。

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