供需变化，规模筑底，债务重组……如果给这一年的楼市大事件排个序，“交付”大概率位居前列。

“保交楼”动作的加速落地，竣工交付大年的如约而至，以及房企们 “活下去”的底线要求，一同将“交付”推向舆论的风口浪尖。

在市场的另一端，我们看到，2023年有小夫妻在新家复工封顶时，遥遥放上一挂鞭炮；有家庭在得知降息后，五口人围坐火锅前举杯相庆……一幕幕被记录下的场景，随着齿轮重新转动，响起了轰鸣声。

而更多的故事其实并没那么曲折，看似不卑不亢的镜头下，只是悄悄记录着窗外的绿意与厅廊，然后留下一句“我的新家，用心了。”

2023年，交付如同一面镜子，折射出房地产不平凡的一年。

【规模下降遭遇交付大年】

2023年，楼市依然身处调整周期的“冰河”。

统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售面积同比下降8.0%，商品房销售额同比下降5.2%。土地市场的整体低迷态势未改，住宅用地供求规模同比继续下降。根据中指数据，1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降21.5%、28.0%，绝对规模均是近十年同期最低位水平。

在规模的下山路上，房企还必须接住上山时踢来的皮球。2019年-2021年，全国房屋开工面积分别达到22.7亿平方米、22.4亿平方米、19.9亿平方米的高位，经过平均两到三年的施工周期，2023年竣工交付大年如约而至。

两组错位的数据，循着一条时间线，被猝不及防地剪辑进了2023年。2023年，“保交楼”依然是各地的重点课题。在今年8月“保交楼”一周年时，住建部发布数据，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套。

而房企们同样被夹在两个周期的缝隙里，从规模为王的黄金年代，到以质量为锚的新时代，中途那些广被熟知的案例，多是关于 “保交付”的艰难。

当然，在掺杂五味的故事中，并不乏好的一面。根据亿翰智库统计，头部企业仍然是“保交楼”的主力，1-9月TOP10房企的交付套数超过整体的一半。更可贵的是，部分TOP10房企亦在品质上呈现出不俗表现。据龙湖介绍，2023年，龙湖在全国56座城市的160余个项目，共计交付约14万套品质房源，其中约20%项目实现提前一个月以上交付，总体满意度超,90%。。

一切并非偶然。英国哲学家伯特兰罗素说，“灾难来自于狂热。”而龙湖管理层也曾说过一句话，“不求非分之福，就没有非分之祸。”

在曾经高歌猛进的时代，没有盲目下沉、没有加高杠杆的龙湖，用多次提前还债，展示了一家健康企业的姿态：截至2023年末，龙湖非有息负债科目中的供应链ABS、商票已经清零；至2025年前，无到期需偿还的境外银团；至2027年前，无到期美元债。

不仅如此，龙湖也用提前交付与品质交付，诠释了“保交楼”以及“保障兑现交楼所承载的各种美好生活”的题中之意——在2023年，龙湖所交付14万套住宅中，20%提前一个月以上交付，总体满意度超90%。

【完善交付体系消除“不确定”】

在牌桌上，最受关注的永远是最后一张发出的公共牌。这张牌被叫作“the river”，寓意着尘埃落定：赢则碧波万里，输则沉入河底。

交付同样是一条“河”，不同的是参与这场“游戏”的人。当看过户型、区位、配套等张张明牌，业主们心里流转过的种种美好，都随着交付的落地而回到现实。在这场与预期差、不确定之间的博弈中，房企们需要改变的，即是打破这层信息差构成的隔阂。

在2023年，中海、万科、龙湖等头部房企依然遵循着工地开放的流程，一组数据显示，龙湖的开放工地已形成了一整套完整的精细流程，并已覆盖到交付前100%的项目。在此之外，部分中小房企也在交付前加入了工地开放的环节，在充满不确定性的房地产市场里，尽可能提供确定性与安全感。

或许快速迭代的工艺工法，是让“理工科”们也挠头的思考题，即便有着专业的工程师细致讲解，也难以全部吃透。但数据与工序不会骗人，龙湖“集团-地区-项目”三级品控体系，覆盖项目全周期的300余个品质关键点打磨和100+不同层级的检查诊断，实现项目从开工到交付的360°建造监管。

让施工过程变得透明，仅是房企庞大的交付体系内的一小部分。

据克而瑞的研究，目前已搭建交付体系的房企中，按体系的完整性和环节的偏重性可以分成三类：第一类是已经在集团层面搭建了完善的全周期交付体系，并在品牌上形成了强IP的交付力形象；第二类是交付体系重点聚焦前端建造施工环节，重标准、强品质；第三类是交付体系重点优化客户交付体验，搭建全流程服务体系。

头部房企亦有侧重，龙湖是构建集团层面全周期交付体系代表，金地是聚焦前端建造施工环节的典范；而绿城的大客服体系则在全流程服务体系里颇具盛名。

其中，龙湖的“以新交心”智善交付体系正式发布于2022年，从“新居所”、“新家园”、“新生活”三大价值维度，对传统房产交付理念和实践进行全新升级。同时，在交付过程中，龙湖的业主可以体验到无需线下排队填写资料、办理交房手续的便利性，并基于政策的支持在全国多个城市实现“交房即交证”。

在业内人士看来，从“交房子”到“交生活”，房企们更加完善的交付体系，不仅是“保交楼”的重要保障，更交给业主一个更大的生态圈与生活图景，是房企更为长期主义的体现。

【产品奠定品质交付的前提】

亚马逊创始人贝索斯曾说过：“当我们这个季度业绩表现很好的时候，有很多人会当面祝贺我们。但是我真正想说的是，这个季度的业绩是三年前的努力决定的。”

房企交付亦如此。

身处波动的行业周期，交付无疑是房企当下综合能力和实力的彰显。然而，放在更长的时间维度考量，它也是近年来房企研发、拿地、开发、运营、财务等动作，顺理成章结成的“果”。

好的交付，与好的产品最直接相关，好产品奠定品质交付的前提。所以不难发现，那些迭代创新的楼盘，往往能在交付时拿高分。

在龙湖近期交付的项目中，宁波老城海曙区的天玥项目，呈现“一轴两庭一环”分布，酒店大厅式入小区，廊桥流水如屏风，层层递进，豁然开朗入园，布移景异，四季皆景，每一幢入户的小景墙也各有千秋。湛江岭南原著，则以岭南四大名园、私宅府邸“余荫山房”为蓝本，依托岭南园林的文化底蕴，现代景观手法演绎，诠释显贵家族豪居理念。

产品研发上不遗余力，交付才更有底气。深谙这一道理的龙湖，2023年，书写交付答卷的同时，在新产品的进化上持续发力。从御湖境、云河颂，到青云阙、砚熙台，龙湖全新产品系屡屡成为各地市场的风向标，龙湖也成为这一年屈指可数仍然执着于产品开发的房企之一。

在12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长倪虹强调：“房地产己经从‘有没有’转入‘好不好’的时代，好房子只有想不到，没有做不到。”随着供需关系变化、改善成为主流，明年的一二线市场将真正上演“产品为王”。

龙湖仅是一个案例，在供需变化、需求迭代的周期切换中，头部房企正用交付、产品拉起了连接两个周期间的桥。

更值得期待的是，下山的路已趋于平缓。在国际三大评级机构惠誉看来，2024年中国房地产市场销售额或将小幅下降0-5%，对应10万亿左右的销售体量。

在筑底的新市场环境中，不变的是房地产行业的分化表现或将持续。对保持财务稳健、手握优质土储、规模稳步增长的房企来说，机遇或大于挑战。