一场精彩对决！

刚刚，经历85轮竞价，越秀以227,009万元的总价，将海珠琶洲西区AH040331地块收入囊中，折合楼面价75670元/平，溢价率59%。

这块地，很好诠释了什么叫小身板，大能量。

3万方的“蚊型地”，足足吸引了9家房企到场，包括珠江实业，招商、越秀、保利、华发、中海、建发、国贸、金茂，大咖云集。

在「价高者得」的新玩法下，房企们的鼠标大战足足持续了5个多小时，从8：33激战到了13：48，直至越秀报出了227,009万元的总价，成功突围。

这个价格有多高？

——直接把连续两年多稳坐广州“地王”头把交椅的越秀南路地块，挤了下去，位列全市TOP1。

广州地价，也首次突破了7.5万/平，创历史新高。

随着这块地的落槌，2023年的广州土拍也即将降下帷幕。

同日出让的天河吉山仓二期，黄村三联路以及白云金沙洲地块，昨天已经发布了中止/延期公告，年后再战；

剩下的海珠新滘西路以北（石溪水厂）和东沙国际商贸港地块，如无意外，将分别由中建信和以及立白+保利发展拿下。

前者，就在保利东方红项目附近，撤牌过一次，这次降价1亿回炉，总价198325万元，折合楼面价37056元/平；

后者，是本批次地中最贵的一块，体量也最为庞大，就在广州幸福湾附近，总价约82.8亿，建筑面积超32.2万㎡，包括了居住、商住以及交通场站用地，楼面价25713元/平。

由此，我们也可以简单做个估算。

全年下来，广州一共成功出让了43宗涉宅用地，成交总建面约647万平，收金约1165亿，不敌2022年和2021年。

广州集中供地以来成交情况一览（涉宅）

时间

成交地块数量

成交规模
（万m²）

成交金额
（亿）

2021年

第一轮

42

799

906

第二轮

23

357

569

第三轮

13

296

304

总计

78

1452

1779

2022年

第一轮

16

262

341

第二轮

11

113

210

第三轮

15

353

479

第四轮

5

92

191

总计

47

820

1221

2023年

全年

43

1165|琶洲西，拆神摄|地块内部实拍，拆神摄|黄埔涌，拆神摄| 琶洲樾沙盘图|琶洲樾在建中，拆神摄｜珑璟台沙盘

而根据《广州市2023年度建设用地供应计划》，住宅用地供应量计划安排为901公顷，供地计划完成率依旧偏低。

不过，作为供地回归「常态化」的第一年，广州今年成交规模虽然不及预期，但为了提振信心，激活市场，大方捧出了多宗靓地，房企参拍积极性提高了不少。

光是摇号地块，就诞生了11宗，其中有6宗，还是民企参与摘牌的。

反观去年，仅有燕塘地块三（越秀天河和樾府）一宗。

地价上限取消后，尽管江湖再无摇号，还是不乏看点——

昨天的天河世界大观二期，率先端上了一盘“开胃菜”。

地块吸引了越秀、保利、华发三巨头的厮杀，最终竞价16轮，由越秀夺得，楼面价定格在4.5万/平，溢价7%。

连着一期地块，越秀已经在这里砸下了112.3亿，总拿地建面23.4万平。

今天的海珠琶洲西区，是真正的“重头戏”。

在市场下行的大环境下，企业年关封账之际，还能出新地王，实属不易。

一直以来，土拍都被视为楼市的风向标，而房企愿不愿意出手，也了代表其对后市的判断。

毕竟，他们真实的拍地意愿，是建立在深刻调研的基础之上的。

透过世界大观和琶洲西地块的火热，也足可见核心区域，核心板块，价值还是长期稳定向上的。

尤其像琶洲西地块这种核心中的核心，市场还是普遍看多的。

大家也都看到，经过近一两年来一轮又一轮的强力推地，广州中心区已经不再缺货，天河也好，海珠也好，荔湾也好，明年的市场都会更加内卷。

开发商想突围，能用的招数，其实来来回回都是那么几个。

要么压价格，要么比实用率，要么拼品质、服务、配套...你会我会他也会，互相借鉴，偶有创新。

但地段不同，不会移动，也不可复制，和圈层高度捆绑。

地块所在的琶洲西，是整个琶洲产业最成熟，实力也最为强劲的一片土地。

这里汇聚着大量的总部企业，如阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会、国美、小米等，有着大量的互联网高尖人才，这是地块价值最坚实的支撑。

并且，整个琶洲西区的定位，是人工智能与数字经济区，有严格的商业房地产开发限制，整体呈现强产业，弱楼市的格局。

近年来，片区仅释放了两宗宅地，一是如今的琶洲·樾，二就是其旁边的AH040331地块。

未来再有新增宅地的可能性小之又小，这也决定了地块的稀缺性。

当然，地块备受追捧，也与自身质素有关。

体量嘛，是小了点，但总价可控，风险可控；

配套呢，自身虽然啥也没有，但都能蹭，8号线+18号线磨碟沙站就在旁边，到哪都方便；

景观方面，CBD高楼看到饱，又一线临黄埔涌，南向无遮挡。

更重要的，还是琶洲市场认可度高，地块有利润可图。

如今整个琶洲在售的项目并不多，隔壁的琶洲樾，是越秀地产最高端“樾系”作品。

项目在售225方4房、249方大平层产品，全盘剩余货量不到10套，接近清盘。

所以，对地块来说，琶洲樾其实已经不算正面对手了，12-16万/㎡的价格，也帮地块先把路铺好了。

一涌之隔的琶洲南TOD，作为琶洲罕见的低密滨水住区，目前在售建面约220-325㎡大平层，均价也去到了近13万/平，去化也不错。

再往南，还有主打改善的广州地铁·珑璟台，此前也开放了营销中心，首推1栋，主力产品为约143平（A/B户型）及约136平的四房单位，价格在7.5-9.5万/平左右。

有了这几个项目的率先热场，331地块的天花板，只会更高。

未来会打造什么产品，卖什么价格，还是未知。

但于琶洲而言，这一地王的横空出世，已经直接挑动了市场情绪，壮大了板块声势，也给周边的项目抬了轿——据闻琶洲南TOD、琶洲·樾项目即将全面涨价。

入主琶洲，现在就是最佳时机，往后只会越来越贵。

实际上，也不止是琶洲，明年整个海珠楼市，注定不会平静，尤其是改善豪宅，还要再添一把火。

不要忘了，127.9亿的上涌果树公园地块，也要强势入场了。

据了解，中海将在这里打造建面约128-270平的产品，最小都是四房起步，高实用率，最迟在明年3月就会入市。

并且，项目整体定位，大概率会是“台”字系，即中海旗下最高端的产品线。

一场高端局，即将启幕。