经历了曲折蜿蜒、摆荡不定的2023年，房地产市场在困境中苦苦挣扎，寻求求生之道。

这一年对于房地产市场而言，是供求关系发生重大变化的一年，也是楼市政策环境近十年来最宽松的一年，更是充满挑战的一年。

01

商品房签约情况

（2023年商品房销售数据为1.1-12.30）

根据青岛锐理数据统计，2023年青岛商品房市场累计签约金额约1997亿元，同比下滑12.5%，处于2017年以来的最低点；累计签约面积约1386万㎡，同比下滑9.5%；累计签约套数120024套，同比下滑5.2%。从价格来看，2023年青岛市新建商品房的网签均价为14411元/㎡，同比下滑3.3%。

（2023年12月商品房供销价数据为12.1-12.30）

从月度走势来看，年初疫情压制需求的释放以及利好政策的推动，开年明显回暖，此后签约量急剧下滑，6月份多个楼盘的集中网签带动签约量的巨量增长，此后再度断崖式下滑；9月份在限售限购的放松、认房不认贷等大力度措施，为市场提振信心的刺激下，加上多个楼盘的集中网签，签约量再次攀升至高位。四季度政策虽继续发挥作用，但在当前的房地产市场中，观望情绪仍然弥漫，楼市成交量持续低迷，购房者信心尚待进一步恢复。

楼市年底现翘尾行情，12月共签约新建商品房9330套，约109.16万㎡，销售总金额156.47亿元，签约套数、签约面积较上个月均出现大幅上涨，其中销售金额增幅达到43.8%。受签约结构调整的影响，12月签约均价为14334元/㎡，环比下滑0.6%。

02

区域成交情况

（2023年全年各区市成交情况）

从各区域成交情况来看，2023年度青岛新建商品房成交主力依然集中在西海岸、城阳、即墨和胶州。数据显示，西海岸新区合计签约37208套、约384万㎡，占全市签约总面积的27.7%；城阳区签约16919套、约205万㎡，占全市签约总量的14.8%；随其后的是即墨和胶州，分别签约17521套、约195.9万㎡和11194套、约144.57万㎡，占比14.1%和10.4%。

从板块情况来看，主城区最热的板块莫过于东李世园、张村河和崂山金家岭板块；李沧世园已成为青岛楼市重头戏之一，十余个楼盘在售，并且价格战已经打响，产品更是多样化覆盖刚改、高端改善等。三批次青铁又新斩获东大物流地块，刘家下河、郑庄等又有数宗地块尚未拍卖，未来东李世园板块竞争持续加剧。

目前，张村河南岸高端改善新盘扎堆，在售项目有崂山悦府、海信君玺、和樾府、鲁信有邻花园、盛世悦府（原名静山悦园）、海信璟悦、融创崂山壹号院等，三批次海信又斩获019地块，张村河北岸大宇地块也已成交，预计均将规划为改善级以上产品，成为主城区名副其实的“改善”聚集地。

金家岭板块则是改善豪宅的领地，崂山前海既有在售豪宅银丰玖玺城、佳源华府、海信海德山庄、银丰·玖玺臺、天一仁和吾疆等，又有待售新盘澜樾府、鲁信山东头地块，再加上三批次刚刚成交的金鼎智达两地块，崂山前海一线豪宅云集。

2024年，楼市依然面临挑战。对于即将迎来的2024年市场表现，你有何看法？欢迎评论区留言表达观点......

03

政策方面

2023年，是楼市政策环境接近十年来最宽松的年份。

为稳定楼市，中央频繁释放积极信号，从需求端到供给端政策力度不断加大。上半年全国各地也全面落实因城施策，包括提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、支持提取公积金付首付以及延长贷款年限等多项内容。

三季度中央政策力度转向“托举并用”，包含延长“金融16条”适用期限、出台“民营经济31条”、延期“置换住房退个税”政策，金融支持持续加码，落地“认房不认贷”、调降限购城市首付比例下限、调降二套房贷利率加点下限，此外落实存量房贷降息减轻居民负担等。

地方政策松绑更是加力提速，9月迎来核心城市双限解禁潮。青岛层面，推行存量房公积金贷款“带押过户”、调整首付比例、发布人才住房新政、全面取消限购、限售政策、认房不认贷等，整体来看，目前青岛楼市可谓“应出尽出”，但目前政策的核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，“房住不炒”仍是政策主基调，而楼市的分化亦将持续加剧。

针对2024年的政策走向，年底召开的全国住房城乡建设工作会议指明了方向。针对住房和房地产板块，会议明确了“房住不炒”的定位，未来将适应房地产市场供求关系的重大变化新形势。

方向包括因城施策、一城一策、精准施策，以满足刚性和改善性住房需求。同时，将优化房地产政策，持续推动保交楼、保民生、保稳定工作，积极处置房企风险。为适应供求关系变化，提出了建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。继续强调“稳定房地产市场”和“构建房地产发展新模式”两大方向。

04

土地层面

根据青岛锐理数据统计，全年青岛市辖区土拍分为3个批次进行，共计计划拟出让85宗地块，截至12月31日共有53宗地块发布出让公告，成交49宗，总占地面积约143.73万㎡，总建筑面积约319.8万㎡，成交总金额约281.77亿元，不管是供应还是成交，较前两年均大幅下滑。

值得注意的是，今年土拍政策发生了两个比较大的变化：

一是，今年的土地出让全部采用拟出让地块清单公布制度，虽然仍需集中发布土地出让清单信息，但不再集中组织出让和成交活动。此举有助于缓解开发商的资金压力，降低同批次地块入市的竞争强度，进一步稳定房价、地价和市场信心。

第二个重点变化是：三批次土地竞买规则的改变，出让的所有地块均未设置最高限价，只设起始价，不设底价，采用增价拍卖方式，按照价高者得的原则确定竞得人。

第一批次共出让住宅、商住用地14宗，14宗地块全部成交，其中有溢价的有郑庄Tod地块、捷能中泰北地块、张村河046地块和张村河018地块，其中张村河046地块经过海信、万科、华润、中建东孚、建发、越秀&地铁、招商、保利、中海9家房企的136轮竞拍后，在线下竞品质环节由越秀&青铁斩获。

第二批次同样出让14宗地块，其中李沧文昌路以东地块因无人出价流拍，其余13宗地块成功出让，成交总建面约120.23万㎡，成交总价107.2亿元。其中有溢价的仅小北曲地块，引来万科、银丰、龙湖、大华、金地、华润、青城、保利、招商、才高、天一、北京城建、日照江通等28家房企火拼31轮，触发熔断后转入线下竞品质环节，最终由银丰斩获，成交楼面地价6647元/㎡，成交总价2.85亿元。

第三批次拟出让地块57宗，截至目前仅25宗地块发布出让公告，其中有22宗地块成交、2宗流拍、1宗临时中止。

2023年1-12月

开发商销售金额排行榜TOP20

2023年1-12月新建商品房销售金额TOP20的开发商，合计总销售金额约967亿，占青岛整个市场48.4%，近几个月占比维持较为稳定。今年销售金额突破百亿的房企仅海信地产一家房企。TOP10业绩均在42亿之上，上榜企业大部分为品牌房企，另外多个本土房企上榜。TOP10分别是：海信地产、和达集团、万科地产、融创中国、君一控股、保利发展、华润置地、中国金茂、鲁信置业、银丰地产。

海信地产在青岛市场的领跑优势非常明显，尤其是高端改善市场遥遥领先，116.59亿元位居TOP1。海信君澜、海信依云小镇、海信海德山庄、海信璞悦等项目热销，其中海信君澜表现最为突出，签约金额15.64亿元；海信依云小镇签约253套、约13.94亿元；海信海德山庄签约11.78亿元，103套。海信在麦岛之后，继续深耕崂山，扎根张村河板块，截至目前板块内已布局四个项目。

和达集团以签约78.67亿元位居第二位，热销项目集中在东李世园、夏庄、白云山、西海岸灵山湾板块等。和达北岸山语城、 和达智慧生态城、和达和山以及西海岸和达云辰、和达云顶项目等成绩突出；和达北岸山语城签约11.75亿元；和达智慧生态城签约9.81亿；和达和山签约8.24亿元。

万科地产多个楼盘热销，在其带动下签约总金额达到68.85亿元，位居第三位。森林公园、顺城万科海潮云起、万科翡翠长江、万科青岛小镇等项目均有不俗的表现，其中森林公园跻身商品住宅销售金额TOP4，共计签约20.82亿元；顺城万科海潮云起更是以签约15.88亿、934套、约10.9万㎡斩获商品住宅全市面积销冠；万科翡翠长江签约9.71亿。

2023年1-12月

开发商权益销售排行榜TOP10

《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。

从榜单来看，海信地产是唯一一家权益销售金额突破百亿的房企；权益销售金额50-100亿之间的有6家：和达集团、融创中国、北岸置业、君一控股、保利发展、中国金茂。权益榜TOP5中4家为青岛本土房企，可见本土房企的强势。青岛1-12月权益销售榜TOP10的门槛为41.27亿元。

在2023年新建商品房开发商权益销售排行榜上，海信地产依然稳居TOP1，权益销售金额115.68亿元。海信地产基本采用独立开发模式，鲜有项目是合作开发。

和达集团权益销售金额64.29亿，位居第二位。

融创中国权益销售金额63.33亿，排在第三位。腾讯双创小镇为合作开发，与合作方按照股权进行了拆分。

土储大户北岸置业权益销售金额61.04亿元，继续位居第四位。

君一控股位居权益榜单第五位，权益总金额约60.59亿元。

2023年1-12月

新建商品房开发商销售面积TOP20

2023年新建商品房开发商销售面积TOP20累计销售面积609万㎡，占全市签约总面积的44.0%。

海信地产以签约62.05万㎡位居第一位， 海信凤台世家、海信辽阳路7号、 海信城是签约主力。

和达集团签约面积55.83万㎡紧随其后，和达北岸山语城、 和达智慧生态城、和达云辰项目均贡献突出。

融创中国在青岛东方影都、融创中心等项目集中网签的带动下，签约面积稳居第三，46.16万㎡，遥遥领先。

2023年1-12月

商品住宅销售总金额TOP10

楼市分化时代，剔除市场泡沫后，整个市场将重新回归到地段&产品力上。青岛楼市进入下半场，热门片区的个别楼盘强者恒强，反之弱者恒弱，项目之间的冷热不均越来越明显。

张村河板块千万豪宅鲁信有邻花园，再一次用自身实力创造新纪录，以签约25.83亿元问鼎青岛商品住宅销售金额TOP1，签约面积6.38万㎡。

银丰玖玺城自入市以来项目持续热销，以25.66亿元的销售金额傲居亚军宝座，共计签约188套、约3.78万㎡。

中海半山雲境共签约20.86亿元，排名第三位。

森林公园以签约20.82亿元位居第四位，该项目网签688套、约9.19万㎡。

世园金茂府签约20.35亿元位居五位。

2023年1-12月

商品住宅销售总面积TOP10

2023年商品住宅销售总面积TOP10中，顺城万科海潮云起签约10.9万㎡、934套，位居冠军。

位于胶州的中建锦绣天地以签约10.45万㎡，位列亚军。

青岛东方影都以签约10.14万㎡位列Top3。

2024年即将到来，我们又将一起继续见证青岛楼市风云，在此也祝2024年的您，全家幸福安康，生活迈上新台阶。

1、统计时间为：2023年1月1日至2023年12月30日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。

4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。

2024年，青岛该不该买房？