9月18日，兰州市人民政府印发了《兰州市国有土地上房屋征收房票安置实施办法（试行）》的通知，不仅公布了了房票安置的补偿规则，还明确了房票支持奖励政策。

而前阵子，兰州也发布了17条措施促进房地产市场发展的措施，值得注意的是，其中一条提到：要全面推行房票安置制度。加快推动城市棚户区改造和城市有机更新，控制安置房建设，鼓励选择货币补偿和房票安置。

大概的意思呢，其实就是拆房子发钱，只不过这个钱不是现金形式，而是变成房票，简单理解就是一个凭证，这个凭证可以拿去直接买房，同时也能享受到相应的购房补助。但本质上，这和棚改货币化，基本没有什么大的区别。

提到棚改货币化，那它应该算得上是房地产调控工具箱里的“大招”了。要知道，自从2015年国家提出去库存后，棚改货币化就在2016——2018短短2年多时间里，就让深陷泥潭的三四线城市重返价涨量增，几乎所有城市也在1年时间内，让房价翻了个翻。

它的精妙之处就在于：没有购房者，那就制造购房者！实行逻辑就是给拆迁户发钱，让拆迁户买房，最终让钱流向楼市，这不仅能增加楼市的购买力，还能帮助楼市去库存，从而刺激楼市的正向循环发展。

实际上，早在去年4月份，兰州市人民政府发布关于印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号》的通知。该通知第十条规定，推进货币化征拆安置。对新的征拆安置项目，以货币化安置为主，鼓励被征拆群众选择货币化安置。

按道理来说，“大招”早就已经放出来了，市场也应该回暖了。在实际优惠及利益的驱使下，确实也有一部分钱流向楼市。只不过，目前看来，这“大招”没有掀起什么大的风浪，实际效果也依旧不尽人意。

眼下的兰州，还处在生存困难的模式当中……

粗略统计，截至目前，2023年全省已发行超过1500亿元的政府债券，截止2022年12月末，全省政府债务余额也已高达6087.5亿元。这数目不小的高债务，也让兰州未来的经济发展，成为了亟需突破的难题。

溯本求源，症结，还是在房地产身上。毕竟，常年依赖土地财政发展兰州，在土地市场遇冷、房地产市场逐渐熄火了之后，城市发展也严重受阻。

基于此，兰州救房地产的招数，已经排山倒海式的打出去不少，毕竟当下，寻找到一个及安全可靠，还能快速见效的调控“工具”，显得至关重要。

工具箱里的棚改政策，本质上，就是拆旧盖新。而这个过程，也是需要钱的。

可钱从哪儿来？当下的市场情绪十分脆弱，在经济下行、收入预期不稳的大背景下，买房的不愿买房，卖房的也不敢拿地。

就拿9月10日兰州市公共资源交易中心一次性挂出的两块来说，其中一块就涉及到城关区城关区亿家安棚户区改造项目，原以为这种地块小，位置不错的项目一定会引得开发商们竞拍，但最终，也于18日惨遭流拍。

如今，连政府都卖不出地了，可城市建设的资金，主要就是来源于卖地啊！土地一旦卖不动或者卖得便宜，城市经济来源就没了，城建也就推不动了，那棚改项目，自然就拆不动、也改不了啊！

要知道，过去棚改能带来一系列的积极影响，是因为在城镇化的带动下，改拆了一大片房子，很多人没地方住了，直接导致住房需求上升，加上拆迁给了拆迁户很多钱，直接提升了购买能力。这种既有需求、又有购房能力的情况，才促使大家疯狂地买房，整个市场也热火烹油。

可如今，这部分需求已经大幅减少了，人们的购买能力也在被逐渐削弱。据住建部公布的数据的显示：中国目前有6亿栋的房屋。注意，这不是套，也不是间，是栋。也就是说，房地产的整体过剩年代已经来临，现在大家不缺房子住了，而房子的供给，也远远大于需求。

再来看一组数据：截止2023年9月，兰州市有效显性库存为279万㎡，去化周期10.4个月，有效隐性库存为952.3万㎡，去化周期为35.3个月。这就意味着，仅仅消化掉目前现有的房源，都需要将近3年左右的时间。

不可否认，兰州楼市的环境已经变了，即便大水漫灌、大拆大建齐齐登场，也很难产生强大的刺激效应了。

所以说，想靠着棚改货币化来刺激房地产发展，确实很难。但能肯定的是：棚改，一定是兰州，接下来必须要走的一条路……

自从10多年前，兰州喊出北拓的口号后，政策导向和资源的不断倾斜，也逐渐催生出了多个类如白道坪、九州、三条岭、彭家坪、和平、定远、兰州新区等多个现在大家所熟知的新兴板块。

但那个阶段里，城市还处在发展的初中期阶段，彼时，城市人口占比少，周边区域的劳动人口也就占据了绝对的优势，他们纷纷涌入城市，才带来了大量的住房与工作需求的井喷，从而创造了一个大的消费市场。

可眼下的兰州，已逐步进入了城市发展的后期阶段，城市人口占比已基本趋于饱和，要知道，一旦当城镇化率到达六七成以上时，速度必将将放缓。而这个阶段有一个很明显的特点，那就是：旧城更新，向内优化，而非继续向外摊大饼。

如今，那些新兴区域内修所正在建中的断头路、马路上缺失的交通灯、以及区域内零星营业的社商，无不都在印证着：一个板块从新兴到成熟，不是短短的几年、甚至十几年，就能换来的。

更何况，新兴区域的运行，包括教育医疗和交通，以及一众公共设施的维持运行，都是非常费钱的。而这部分区域的房子，如今也已经积攒了很大一部分的空房子，甚至烂尾楼，大涨时大家一哄而抢，可现在大幅度降价，哪怕降到骨折，都没人要了。

显然，过去那条建设新城发展的路线，已经不太好走了。过去那个怼概念、炒地价，促使房价翻番，浮躁、激进、急功近利的方式，确实出了不少问题。

所以眼下，接下来，兰州的城市发展，已经到了该用时间换空间的时候了。虽说这个过程很慢，但也是唯一出路。未来，城市周边的新区也许还会继续规划，但不应该是求城市空间规模，而应该转而求城市空间质量了。

兰州接下来的破局方向，应该是：向内优化，对建成区域做空间的升级……

这其中，棚改定当是一个绕不开的选项。实际上，自从2014年兰州市全面启动棚户区改造后，这一直是大家关注的重点话题，只不过，它的建设速度，也一直为人诟病。

好消息是：10月中旬，甘肃省财政厅发布了2023年第一批甘肃省政府债券发行信息披露文件，其中，棚户区债券项目共涉及7个，包括安宁区3个项目，七里河区2个项目，西固区1个项目，榆中县1个项目，共计发行金额105500万元。

具体涉及到：安宁区安宁堡街道棚户区(城中村)改造重建安置小区西区(二期)项目、十里店街道棚户区(城中村)改造重建安置小区、安宁区孔家崖街道棚户区(城中村)改造重建安置小区建设项目兰州市七里河区彭家坪集中安置点项目、兰州市七里河区崔家大滩集中安置点项目、西固区福源小镇安置房二期项目、榆中县周前村棚户区(城中村)改造项目。

据资料显示，这7个棚户改造项目，最迟将于2024年完成工程施工及验收，并达到交付使用的标准。也就是说，目前，兰州政府已经拿出一部分棚改专项债券，专门用来支持存量收尾的棚户改造项目，其力度由此可见一般。

而兰州十四五”期间棚改计划中也提到，将逐步对全市待改造的28个片区进行棚改安置，这28个片区分别为：城关区7个片区，具体为西关片区、中心广场片区、五里铺片区、南山路片区、东岗片区、雁滩片区、盐白片区。

七里河区4个片区，具体为晏家坪片区、七里河片区、老西站片区、西园片区；安宁区7个片区，具体为沙井驿片区、安宁堡片区、刘家堡片区、银滩路片区、孔家崖片区、十里店片区、西路片区。

西固全面实施“全域棚改”计划，具体分为8个片区，即陈官营片区、福利路片区、公园片区、临洮街片区、牌坊路片区、西固城片区、西柳沟片区、新城片区，以及高新区2个片区，具体为定远片区、高新区雁滩片区。

过去几个月里，兰州市七里河区西园街道部分小区改造、甘肃煤炭大院片区棚户区改造项目施工总承包项目等纷纷发布了招标公告和计划、而西固区石化片区棚户区改造(一期)项目陶瓷市场地块范围内国有土地上的房屋等也发布了实施征收的公告。

能肯定的是，越来越多的棚改项目，都在积极的推动中，兰州也在积极围绕着城市更新着方面，不断去焕发城市内核活力。

而今年3月正式实行的《兰州市城市更新办法》也明确提出，将对建成区城市空间形态和功能进行整合、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。

不仅要将老旧小区、危房改造、老旧街区改造、历史文化街区保护、既有建筑节能改造、综合整治、保障性住房建设等工作纳入到城市更新中，城市更新还可单独或综合采取微改造、综合整治、拆除重建等方式推动实施。

毕竟，一个区域所拥有的空间数量有极限，如何在有限的空间里，增加无限的效率，增加更多的高质量人口、更高频的社会活动，更大的社会产值，才是当下城市发展最应该思考的命题……

而今，主城积累着最多的城市资源，主城区交通发达，出行便利，基础配套设施和商业配套设施齐全等，这些稀缺的优点资源，都是新兴区域短时间内所无法比拟的。

可矛盾的是，主城的资源空间却更不上时代，老一辈的城市公共资源，年轻人用不上。当下也只有不断更新主城，规划新的城市功能区，才能吸引更多的年轻人回到这里，形成城市发展的正向关系场。

能肯定的是，未来，城市城区内部的“小规模、渐进式”优化，这是一条必走之路，但兰州的棚改及城市更新再也不会一哄而上了。

且不说经济、人口、居民杠杆率都发生了变化，全国整体住房也已过剩，楼市早已非当初可比。处在充满不确定性的时代下，整个社会的预期也不同于以往，而扭转预期，比一轮又一轮政策刺激要难上加难。

或许有人会质疑这样的模式会限制兰州的发展，但起码在现有的情况下，这种模式还能在主城区内，做一些有意义的事情，从而实现范围内的正向循环。

只不过，这条路，到底有多少倒腾空间，还是个未知数……

作者=指兰针·小芒果

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