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伴随着我国房地产市场日趋成熟，房企积极探索新发展模式，近年房地产代建领域获得了较快发展。在此背景下，中指研究院以数据为基础，对2023年三季度房地产代建企业的总新签规模、政府代建新签规模、特色项目等进行研究，关注行业最新动态，为行业研判代建发展情况提供参考。

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新增规模分析

2023年1-9月，绿城管理以2671万平方米新签约规模位列第一，继续领跑行业。蓝城集团和绿城发展代建新签约面积分别为1495万平方米和846万平方米，位列二、三位，处于领先地位。金地管理和中原建业代建新签约规模均超过600万平方米。1-9月，房地产代建企业累计规模前五门槛已升至近700万平方米，规模竞速趋势加剧。前五企业新增代建规模总额占比为56.9%，行业集中度依旧保持较高水平。

2023年第三季度，绿城管理以944万平方米继续保持较快增长速度；蓝城集团紧随其后，新增规模为851万平方米；绿城发展以573万平方米位居第三。绿城发展成立于2010年，传承和融合绿城29年开发营造与13年轻资产管理经验，重点开拓深耕三四线市场，以差异化发展定位有效补充绿城现有的发展战略和区域布局。根据数据显示，第三季度，绿城发展在浙江省内外新增多个代建项目，代建规模快速提升。

保障性住房作为政府代建中重要部分，三季度政策频出，有利的支持了政府代建发展。2023年1-9月，政府代建新增规模方面，绿城管理以810万平方米的新拓面积位列榜单第一。绿城发展和绿地控股位列二、三位，新签约政府代建规模分别为571万平方米和469万平方米。值得注意的是，此次新增规模榜单中，民营房企数量占比依旧较高，亦表明民营房企在政府代建方面，依旧具有一定优势。

代建销售规模分析

2023年1-9月，绿城管理以616亿元合约销售金额位列代建销售榜首位，遥遥领先。中原建业和绿城发展代建项目销售金额分别为181亿元和100亿元，位列二、三位。需要注意的是，房地产代建作为新蓝海，近年来持续受到房地产企业关注，但多数房企为近两年新成立的代建平台，因此，项目转化为销售尚需时间，销售数据相差较大。

项目分析

2023年1-9月，特色项目类型较多，既包含传统商品住宅和保障性住房，又包含酒店等凸显专业化能力的项目。未来，打造专业化代建能力将成为房地产代建发展趋势之一。

商品住宅代建方面，代建企业以高标准与精益化水平，构筑产品力，代建项目持续热销，并创造多项第一。具体体表现为：

（1）高标准与精益化。绿城·武汉黄浦湾是由绿城发展代建的项目，项目从整体规划，园林布局再到户型产品均以高标准打造，均聘请全球三大世界级设计公司及大师团队为项目的规划设计操刀。世纪金源近湖源筑是腾云筑科于苏州代建的项目，项目携手大研设计、栖地设计、致逸设计等大师团队联合匠造，以“全球理念下的森奢主义精神”为产品模型，并导入社区四大“湖景森奢”生活系统，为城市兑现更高级的生活理想。

（2）区域热销。龙湖龙智造在西安打造的未央城建龙湖·粼云天序项目通过优化产品业态、注重产品细节，打造出区域内“孤品项目”，并得益于线上线下全场景营销，实现首开即售罄。西安金地·玖峯悦是金地管理在奥体板块重磅打造的天空级人居峯面作品，项目是产品与销售的“双冠王”。南通旭辉东升中心项目是旭辉建管在南通打造的商住项目，项目首创艺术服务式公寓，在南通商办市场面临极大挑战的背景下，首开150套，打破了南通四年的商办产品销售首开纪录，一天的销售量等于南通115天销量的总和。

（3）区域内“首个”。由中原建业代建的济源建业尊府是政府重点打造的集学区、游园、中高端住宅为一体的宜居生活区，处于济源东部核心区域，项目团队始终以匠人精神严格把控每一处细节，是济源市首个交付即办证的项目。由东原地产代建的徐州高新区项目位于徐州市高新区中央活力区，是中央活力区首批启动开发的商品住宅项目。

政府代建：由中天美好集团代建的建德梅城镇棚户区改造安置房建设工程二期是中天美好集团进驻建德的首个代建项目，项目以科学严谨的管理思维，不断提高项目的安全文明施工要求，其精细化管理和服务能力得到市场和委托方的高度认可。由兴元建设代建的杭州西站枢纽安置房项目（沐照云庭&仓泽云庭）位于杭州西站高铁新城，项目以“高品质，高标准”为目标，在社区整体规划营造上融入未来社区理念，匠心推进专业化管理建设，助力政府切实提升群众获得感和满意度。龙湾文昌数智谷产业园项目是宋都管理代建开发的项目，是温州龙湾区重点项目之一，其中超高层办公楼也将成为温州地标之一。宋都集团有着丰富的超高层开发经验，通过充分发挥自身在设计、施工和管理方面的专业能力，确保项目的顺利进行和高质量完成。

酒店代建：由开元建设代建的杭州大会展中心配套酒店项目位于杭州临空经济示范区核心启动区，该项目对于优化完善会展周边配套功能、提升区域整体形象、推动区域整体产业转型升级、助力临空经济示范区高质量发展、实现“以馆带城、产城融合” 美好愿景具有重要意义。

未来趋势

代建将成为新时期转型升级重要方向。2022年以来，房地产企业面临新的形势和挑战，不断调整品牌战略，平衡开发与服务，顺应市场发展趋势，加强在代建等专业开发服务领域的品牌建设，为企业发展谋求第二增长曲线，为主品牌增加新的价值增长点。

品牌企业紧跟趋势变化，持续提升业务创新能力，通过调整客户结构，扩大品牌输出范围。其一，2021年以来，地方国资和城投托底拿地，但入市率均较低，品牌企业加强地方国资和城投公司客户拓展力度，扩大品牌影响力。其二，品牌企业创新业务模式，如中原建业建立“城市合伙人”机制，旨在通过信用和融资手段，整合双方资源，实现利益共享，2023年以来，已举行了两次集中签约。其三，品牌企业继续依托良好的品牌口碑，积极参与保障性住房建设、城市更新、城中村改造、房企项目纾困等政府类代建，进一步扩大品牌影响力。其四，品牌企业不断加强在专业领域的管理输出和品牌输出，拓展文旅项目、产业园区、场馆等领域的代建业务。

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