华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康 图片来源：视觉中国

这一轮楼市调整已经在极大概率上走向回暖过程，波动时间可长一点，也可短一点，这都不是最关键的。关键是如何打造长效机制，形成房地产发展新模式，一定要有配套改革机制，敢于啃硬骨头。

中房报记者 许倩 北京报道

2023 年，房地产政策持续宽松，利好政策应出尽出，但楼市仍在深度调整中下探，房地产风险依然还需进一步消除。中国楼市何时能够彻底走出阴霾，巩固向好态势？

万科集团创始人王石给出的判断是，房地产行业仍有3至5年调整期。

“不排除更早一点，2年就出现楼市明显向好也是有可能的。这要看整个调整过程中，我国成长性支撑下主观努力怎么样，也要看整个国际市场风云变幻对于我国市场信心和预期的影响。不确定因素确实有，政策上要发力配合消解其困扰；确定性因素是，中国房地产市场进入回暖过程已成定局。”华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康在接受中国房地产报记者专访时表示。

近日召开的中央经济工作会议提出，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。“中央重提2016年所强调的基础性制度建设，这是支撑房地产业发展新模式最关键的制度创新因素，也是扭转中国房地产几轮起伏过程中调控总是治标不治本问题，中央给出的最关键指导方针。”贾康说。

楼市回暖可以更快一些

中国房地产报：行至年底，中国房地产行业仍处在调整中，行业表现还不尽如人意，您怎么看待这些情况？

贾康：从整个房地产业基本判断来看，确实与人们预期是有差距的，但是曾经有过的那种可能引起人心惶惶的多米诺骨牌式崩盘的压力因素，已经基本排除了。

2023年以来，房地产支持政策进一步加码的信号非常明确，政策效果有，但与预期仍有差距。要注意到，大背景是中央已给出一个重要判断，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，从多年来以卖方市场为主导，演变成总体上以买方市场为基本特征。一线城市楼市仍存在一些卖方市场因素，所以行政性手段尚不可能全部退出。

从总体发展方向看，中国房地产市场走入回暖过程已成定局，人们的期待与现实差距也会逐渐弥合，但回暖过程中会伴随着市场波动，也不排除出现一些局部性的麻烦。一线城市楼市风向标作用有望发挥正面效应，但也是在波动中发挥效应；不同城市、不同地段、不同类型的房地产市场仍会存在“冰火两重天”特征。从长期看，中国房地产市场成长空间仍是相当可观的。

中国房地产报：三四线城市房地产市场也有增长空间吗？

贾康：有。举个例子，快手利用直播带货模式推出直播带房，在下沉市场，被普遍认为没有什么市场潜力的三四线甚至五线城市，他们积极培养了一批直播主持人，这些人非常尽心尽力去发掘市场机会，并提供给他们的粉丝。当粉丝规模达到一两千后，他们就有了比较实际的市场影响力，会尽心尽力服务买者树立好的市场口碑以促成交易。在下沉市场，看起来景气明显不足的四线城市，都有可发掘的市场机会，满足买者需要。

鹤岗是一个典型例子。鹤岗曾是资源开发型城市，有过发展不错的阶段，市政建设和人居环境并不是很差。有个年轻人来到鹤岗，花了几万元买下一套看起来还可以的房子，他将自己的经历发布在网络上面，随着对此感兴趣的人越来越多，这个人找到了创业创新的门径，很快成为当地一个有影响力的中介，联结了供需双方。这说明，条件看起来最差的地方，哪怕是宣布财政重组的鹤岗，同样有市场潜力可以发掘。

中国房地产报：王石最近公开发言引起关注，他说“房地产行业仍有3至5年的调整期”，对此您怎么看？您判断楼市何时能够回暖？

贾康：这些年来，万科的精神领袖王石及现在的一线领导郁亮，他们对于市场形势的判断有着相当沉稳的倾向，有较强的忧患意识，注重防患未然，这对于企业行稳致远及可持续发展是有利的。

王石所说的3～5年调整期，是他个人一家之言的判断。5年似乎说长了，实际上，如果处理得好，楼市回暖时间还可以更早一些。

2023年对于中国是一个契机之年，GDP同比增速站在5%以上。我建议，2024年后在政策加力情况下，进一步将GDP增速引导性目标定在5%及以上，这个态势如果能够实现，就形成了2011年以来整个经济增速下行过程达到所谓“L 型转换”的拐点。

2023年GDP同比增速站在中高速平台下沿之上，如果这个速度能在今后几年延续，从而中国经济转入中高速增长平台的情况下，房地产市场回暖时间不排除更早一点，比如2年就出现较明显向好，是有可能的。关键要看调整过程中，我国成长性支撑下主观努力怎么样，也要看国际市场风云变幻对于市场信心和预期的影响。不确定因素确实有，需要政策发力，缓解其困扰。

此次中央经济工作会议重提2016年所强调的基础性制度建设，这是支撑房地产业发展新模式最关键的制度创新因素，也是扭转中国房地产几轮起伏过程中调控总是治标不治本问题， 中央给出的最关键指导方针。这正是攻坚克难、啃硬骨头的任务。

中国房地产报：您觉得楼市调整到一个什么样的程度算是回暖？

贾康：先看一线城市表现，一线城市楼市稳住了，老百姓对市场预期转好，会带动二线、三线城市楼市复苏。但各地房地产发展是不均衡的，演变可能是一波一波的，有先有后。现在市场上已经有人看好北京楼市了。

基础性制度建设是楼市治本关键

中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么？

贾康：最难的是如何标本兼治，体现治本为上。中央经济工作会议提出，完善相关基础性制度，中央早就把这个事情点明了，但还始终没有取得实质性、决定性进步。这一轮楼市调整的考验就是，不要再浪费一次危机。这么多年来，中国楼市热了不行，冷了也不行，而之前每轮楼市调控总是在治标层面上循环。

中国房地产报：这个基础性制度建设应该包括哪些方面？

贾康：一是土地制度，如何在总体国土开发顶层规划之下，先解决基本农田占补平衡机制问题，这样城乡接合部才敢放开手段往外推展扩大。

城乡接合部推地是大势所趋，但占的是熟田、好田，粮食安全问题怎么保障？重庆有地票制度，有土地收储制度，就是在解决基本农田占补平衡问题。但这么多年来，只有重庆一个城市试点，未允许别的城市跟进，这是很令人遗憾的。有效供地怎么解决，有复杂性和艰巨性，但又非解决不可。

第二，住房双轨制。中央经济工作会议提出加快三大工程建设，多年来推行的棚户区改造，以及现在的城中村改造，都是主要解决低收入群体住房问题，应对接的是长租房和共有产权房。把这个底托好了，一般商品房市场就从容了，房价就没那么大杀伤力了，这是稳定整个房地产市场的基础。

第三，金融双轨制。商业性金融与政策性金融相互协同，满足刚性和改善性住房需求，匹配房地产市场保障轨和市场轨统筹，实现全社会民众住有所居目标。

第四，税收制度。房地产税要怎么认识？中国走向现代化国家，必须建立现代税制，这就绕不开不动产（包括消费性住房）保有环节的税收制度建设。

这一轮楼市调整已经在极大概率上走向回暖过程，波动时间可长一点，也可短一点，这都不是最关键的。关键是如何打造长效机制，形成房地产发展新模式，一定要有配套改革机制，敢于啃硬骨头。

中国房地产报：但是房地产税对楼市预期的影响还是偏负面的。

贾康：是的。2021年10月，中央方面曾发文称，积极稳妥推进房地产税立法，做好试点工作；年底召开中央经济工作会议后提出，慎重出台有收缩效应的政策。2022年3月，财政部有关负责人表示，年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

2023年，完全没有重启房地产税的可能，现在也不是讨论这个问题合适的时候，我们还得有耐心来看待本轮楼市波动过程中，市场恢复到什么程度，才能具备可操作性。

在改革大方向未变的情况下，有关部门也在考虑如何吹风。如2022年10月财政部曾发文，支持深圳在税制改革中先行先试。地方税中首当其冲的就是房地产税。

取消行政性手段应更坚决些

中国房地产报：日前召开的中央经济工作会议定调“2024年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”，对此怎么理解？

贾康：虽然2023年GDP同比增速站在5%以上，但这两年中国复合经济增长速度只有 4%或稍高一点。今后两年如何让经济增速继续站在5%以上，不再滑落而出现新低，这是中央政策发力同时在表述上有所变动的背景情况。

“以进促稳”指更多看重激发所有积极因素，调动潜力，把“进”的方面更好地体现出来，而力求促成把经济运行“稳”定在合理区间。“进”的逻辑是，一定要注意“先立后破”。过去革命战争时期说的“不破不立”，不适合现在总体经济工作要求。要在“稳 字”当头下以进促稳，就是看准的事情先把它立起来，先立后破，使整个社会能相对稳定，相对和谐，也可以消除很多不确定性和不良预期。

另一个表述上的变化是，今年中央经济工作会议将“稳预期”排在首位，而之前排首位的是“稳增长”，这些年经济学研究的一个成果就是特别看重预期的作用。大多数人预期向好，结果可能就是好；大多数人预期不好，结果可能就是不好。怎样管理和引导预期，合乎逻辑地稳中求进、以进促稳、先立后破，是逻辑上一个环环相扣的思路和要领的组合。

中国房地产报：房地产行业应如何以进促稳、先立后破？

贾康：要进一步调动房地产业潜力，在标本兼治中特别注重打造治本的房地产健康发展长效机制，即新发展模式。

房地产业仍然是国民经济支柱产业，中央在这方面从未改口过，这一轮又在重新强调这一概念。中国经济的成长性表现在，工业化还有相当可观的纵深与发展空间，我国仍然是世界上最大发展中经济体的国际地位没有变。我国制造业规模虽然连续13年居世界首位，但仍大而不强，必须完成升级发展，把中国制造升级为中国创造、中国智能制造，背后潜力空间相当可观。

而城镇化是和工业化相伴而展开的，是“一枚硬币的两面”。工业化走完其应该发展的过程，一定伴随着城镇化走完其高速发展阶段。有些人说，我国常住人口城镇化率已突破65%，所以城镇化将碰到天花板了，这是不对的。要看“不欠账不掺水”的户籍人口城镇化率，现在中国只达到47%，这意味着多半中国人还没有取得市民身份，以后还会有3亿多人陆续从农村迁到城镇，已经进城的3亿多农民工及家属，还一定要补他们的“欠账”。

如果把上述两个城镇化率指标中和一下，中国真实城镇化水平居于50%～55%间。从国际一般经验看，达到70%城镇化率才算是走完高速发展阶段的水平，假如今后中国城镇化率每年提升1个百分点，也得要15年以上才能达到70%。所以，房地产业怎么可能不是国民经济支柱产业？

我们既要认识到已有发展的短板和不足，也要认识到，这种成长性客观支撑是可以充分调动的增长潜力，所以中国经济有韧性、有回旋余地、有长期向好的可能性。我国房地产业发展前景一定是跟随经济发展的成长性，加上主观努力，继续发挥国民经济支柱产业应有作用。

中国房地产报：还有哪些房地产政策值得期待？

贾康：应该在取消行政性手段上做得更坚决一些。中央已经作出“房地产市场供求关系发生重大变化”的基本判断，在买方市场为主导情况下，行政性手段这些权宜之计能取消的应尽快取消。比如海南的三亚等地，楼市一直在限购，海南要打造最前沿、全球最大规模的自由贸易港区，要素自由流动应该匹配其贸易自由化、投资便利化规则体系，在楼市调控上应该更坚决、更积极地考虑如何以经济手段替代行政手段。仍在继续采取行政限购、限贷手段的其他城市，也需要与时俱进地积极考虑适时调整改变行政调控方式。