才刚刚感受到了楼市复苏的“暖意”，这边贝壳便又接到了降低中介费用的监管要求。

5月8日，由住建部、市场监管总局联合印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》在收盘后突然出台，文件就二手房中介费过高、操纵经纪服务收费等问题作出规范，其中一项关于降低中介费的要求更是引发了市场热议。

作为房产中介领域的“一哥”，毫无疑问贝壳将会是这份监管文件下受影响最大的房产中介；从股价走势来看，文件发布后贝壳股价有所回落，其港股在5.9日一度大跌6%，最终收盘下跌5.01%；截至5月27日收盘，在美股上市的贝壳股价报收15.04美元/股，和2020年的高点79.4美元/股相比已经“膝盖斩”，市值较高点蒸发超5000亿。

近几年来，受到房地产市场持续走弱的影响，作为房产中介龙头的贝壳表现一直不太理想。

根据2022年的财报数据显示，目前贝壳已经连续两年出现业绩亏损的情况，其中2022年贝壳的亏损达到了13.86亿，同比大幅下滑了164.45%，基本面明显恶化；而据侃见财经梳理发现，虽然近两年贝壳一直都在积极求变，例如推出了“一体两翼”战略，以求寻找新的增长业务，还有持续的降本增效，但效果都不是太过明显。

如今，虽然楼市开始逐步复苏，但降低中介费的“黑天鹅”又突然袭来，贝壳会受到怎样的影响？股价持续下滑、业绩连亏两年后，作为地产中介龙头的贝壳距离成功“过冬”到底还有多远？

降低中介费，对贝壳的影响有多大？

在新发的文件中，最引人关注的莫过于“要求房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”。

具体内容方面，文件明确鼓励中介费按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；此外，文件还提出要引导由交易双方共同承担经纪服务费用，而此前二手房交易的中介费一直是由受买方承担的，变化不可谓不大。

当然，由于并未有明确的费率下调规定，所以这一次降低中介费的要求对贝壳最终会产生多大的影响还不得而知。

不过，根据财报数据分析，截至2022年年底贝壳的二手房交易占总营收的比例约为40%，是其核心业务之一；若最终中介的费用大幅下调，对贝壳的营收将产生巨大影响，而这或许也是在文件出台后，贝壳股价大跌的重要原因之一。

实际上，由于中介费数额庞大，市场对于中介费的讨论一直都存在。据侃见财经梳理发现，目前贝壳找房中介服务费为1个点，但需要另外支付1个点的贷款服务费，中介费合计为总交易费用的2%；而另一中介巨头安居客的中介费用则更高，大部分城市的中介费用已经上调到了2.5%，而且中介费用基本都是由买家来进行支付。

在北上广等一线城市，一套二手房的总价动辄数百万；以500万的价格来进行计算，按照2%的费率，成交一套房子需要给到的中介费用高达10万元；而部分数千万甚至上亿的豪宅，中介费则可能高达数十万，这也是为什么文件会鼓励“中介费按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”的原因。

当然，这一份规范文件除了对贝壳产生影响之外，对贝壳旗下数以万计的中介同样也会产生巨大的影响。

根据深圳房地产中介协会此前发布的白皮书显示，2012年深圳房地产经纪人员年人均签单量曾高达4.1单/人，随后的2013年微降至3.9单/人，2014年骤降至2.0单/人，2015年回升至2.8单/人，2016年又减半降至1.4单/人，而到2019年时仅为0.9单/人，换而言之，在2019年每一个中介每年签约卖出的房子还不足一套。

由于二手房市场是一个低频交易的市场，随着房价的升高，交易的频次将逐渐下降，房产中介只能祈祷“三年不开张、开张吃三年”的情况出现；而如果降低了中介费用，或者是按照文件提到的“按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”执行，那么对于房企中介而言，本就为数不多的二手房佣金还会进一步减少。

当下，二手房市场的体量庞大，规范地产中介服务、引导降低中介费自然能推动行业向好发展，不过作为地产中介龙头的贝壳，就要寻找新的增长点了。

亏损加剧，业绩“恶化”

近两年，随着整个地产市场集体“入冬”，新房、二手房交易量大幅下滑，作为地产中介巨头的贝壳也受到了巨大的影响。

根据财报数据显示，2022年贝壳全年的总交易额为2.61万亿元，同比大幅下降了32.3%；实现营收为607亿，同比大幅下滑了24.9%；净利润为亏损13.86亿，同比大幅下滑了164.45%。

目前，贝壳主营业务共分为存量房业务、新房业务、家装家居业务、新兴业务及其他四大部分，其中主要的核心业务仍然是存量房业务和新房业务，2022年分别实现营收为241亿元和287亿元，同比分别下滑了24.5%和38.3%。

当然了，自进入2023年一季度以来，伴随着房地产市场的回暖，贝壳的业绩也有所回升。

此前贝壳曾预计2023年第一季度净收入总额将介乎于180亿元至185亿元之间，较上一年同期增幅为43.4%至47.4%，业绩开始逐步回暖。不过正如开头提到的那样，贝壳这才刚刚感受到了楼市复苏的“暖意”，这边便又接到了降低中介费用的监管要求，未来业绩能否持续回暖，其实存在着巨大的不确定性。

除了业绩下滑、深陷亏损泥潭之外，由于多家房企陆续出现“暴雷”的情况，贝壳还存在着巨大的坏账风险。

根据媒体统计的数据显示，截至2022年6月30日，贝壳累计坏账准备余额已经高达22.1亿元，而这直接导致贝壳上半年出现了24.85亿元的巨额亏损。为了降低坏账的风险，贝壳主动加强了跟更具有实力的国企开发商合作，截至2022年四季度，贝壳新房成交金额中的国企占比已达45%，相比第一季度提升了15%，然而在另一方面，由于减少了与民企的合作，贝壳的营收出现了大幅下滑的情况，比整个行业的“跌速”还要高出超过10%。

面对不断恶化的业绩和迟迟难以回暖的房地产市场，贝壳也只能通过“降本增效”的方法来应对。

根据媒体统计的数据显示，截至2022年12月31日，贝壳平台的经纪人总数为394,020人，与2021年同期相比下滑13.3% ，相当于减少超过了6万人；贝壳平台门店数量为40516家，较上年减少20.6%；活跃门店数量为37446家，较上年减少17.4%。整体来看，在不景气的大环境下，贝壳正在持续“缩编”。

积极推进新业务，贝壳何时爬出谷底？

除了持续的降本增效之外，近两年贝壳还推出了“一体两翼”战略，以求寻找新的增长曲线。

所谓的“一体两翼”战略，其“一体”指的是房产经纪事业群，包括二手和新房交易服务，这是贝壳的传统优势赛道；而“两翼”则分别为整装大家居事业群与惠居事业群。从名字其实就能看出，目前贝壳是想要通过其在房地产中介领域的优势，来协助和推动家装家居业务的发展，最终让家装家居业务成为公司新的增长曲线。

而从财报来看，两翼业务也成了贝壳2022年财报中为数不多的亮点。根据财报数据显示，2022年贝壳的家装家居业务可比口径合同额为69亿元，同比提升31%，新兴业务及其他业务净收入为28亿元，同比增长33.4%。

不过，相比于存量房和新房两大主营业务，贝壳的两翼业务体量尚小。根据财报显示，2022年贝壳的家装家居收入为50亿元，只占到总收入的1/12。租房业务的全年在管规模突破12万间，但收入占比尚不明显。

实际上，虽然两翼业务看似很美好，但这两个领域的竞争也很激烈，贝壳想要将业务发展壮大也没有那么容易。

在家装家居业务方面，目前已经上市的家装家居企业就已经有很多，像欧派家居、顾家家居、尚品宅配等都是家装家居领域的龙头，此外很多的互联网大厂和大型企业都曾有入局家装家居领域的大打算，例如阿里推出过家居家装App“躺平家”、国美推出了家居家装App“打扮家”，但这些尝试最后都以失败告终，由此可见想要成功拓展家装家居业务难度颇大。

而在租房业务方面，不可否认国内的租赁市场确实非常庞大，但其实想要成功开展房屋租赁业务的难度也很大。目前，只有少数像龙湖冠寓、万科泊寓等龙头成功实现盈利，但这些房屋租赁企业都有成熟的物业公司作为配套，还有庞大的地产业务作为支持，而仅以中介身份切入房屋租赁市场，贝壳的前景显然存在着巨大的不确定性。

从目前来看，虽然楼市在年初有所回暖，但规范文件的出台或将对贝壳的二手房业务造成一定的冲击；再加上由于担心坏账风险将新房的合作锁定在了国企开发商上，以及寄予厚望的两翼业务还尚不成熟，贝壳的未来充满了不确定性，想要成功“过冬”或许还要等待一段时间才行了。