百位学者预见2024|黄瑜:房地产供需两端政策均有发力空间

更新时间:2024-01-05 14:58:27作者:橙橘网

百位学者预见2024|黄瑜:房地产供需两端政策均有发力空间

  中新经纬1月5日电 题:房地产供需两端政策均有发力空间

  作者 黄瑜 中指研究院常务副院长


  黄瑜

  2023年,中国房地产供需两端政策不断优化,行业持续探索新发展模式,根据中指研究院监测,全年各地出台政策超670条,核心城市政策效果显现,但全国房地产市场调整态势未改,整体仍处于筑底阶段。

  价格方面,新房价格波动调整、二手房价格持续下跌,2023年,百城新建住宅价格累计上涨0.27%,主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响,年内有5个月房价环比下跌。百城二手住宅价格累计下跌3.53%,至2023年12月,已连续20个月环比下跌,连续7个月环比下跌的城市数量超90个,二手房价格呈现普跌状态。

  销售方面,全国及重点城市新房销售规模继续下行。根据国家统计局数据,2023年1-11月,全国商品房销售面积10.1亿平米,同比下降8.0%,商品房销售额10.5万亿,同比下降5.2%,市场延续回落态势。其中,现房销售面积同比增长17.4%,明显好于期房。根据中指研究院数据,2023年,重点100城商品住宅销售面积同比下降约6%,年末市场下行压力仍较大。

  土地市场方面,整体低迷态势未改,住宅用地供求规模同比继续下降。2023年,全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降22.4%、23.1%,绝对规模均是近十年最低水平。优质地块成交规模增加,带动成交楼面均价结构性上涨,年底多个城市取消地价上限,优质地块竞拍热度提升,土地市场分化加剧。

  从企业端来看,房企销售业绩继续下滑,企业资金面依然承压,行业持续出清。2023年,TOP100房企销售总额同比下降17.3%,房地产企业债券融资总额同比下降7%左右,房企整体资金面依然承压。

  展望2024年,从政策趋势上看,预计供需两端政策均有发力空间。需求端,未来一线城市有望因区、因需施策,适度放开限购,核心二线城市或全面取消限购,更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。供给端,企业资金支持政策有望继续细化落实,“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境;“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进,推动化解项目交付风险;另外,“三大工程”建设或是2024年政策发力主要方向,相关政策有望加速落地。

  从市场趋势来看,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力,新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端,中性情形下,预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%;乐观情形下,2024年,宏观经济持续恢复,居民置业意愿有所好转,叠加城中村改造如期推进,全国商品房销售面积或可实现小幅增长。供给端,开工方面,2024年,新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏,中性情形下,2024年新开工面积同比降幅在10%左右,新开工规模低于9亿平方米。投资方面,新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复,近两年土地成交缩量态势未改,或导致土地购置费进一步下行,中性情形下,2024年房地产开发投资额或同比下降6.1%。乐观情形下,城中村改造和保障性住房建设发力,开发投资额或与2023年基本持平。(中新经纬APP)

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