给邓新华老师打 call

楼市严重阻碍了金钱的流动速度，影响的是宏观经济。

中央反收缩的决心已经很明确了，这给唱响中国经济光明论提供了信心。

祝愿在新的一年里，改革更坚定，中国经济更光明。

上海刚刚推出公积金新政：对于认定为第二套改善型住房最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。

有些媒体报道用的标题是“上海又出大动作”……

这，叫“大动作”？

央行急了，但地方似乎没急

上海这次的动作，仅仅是调整公积金的首付比例。

此前，上海二套住房认购公积金贷款首付比例分别为50%（普通住宅）和70%（非普通住宅），现在统一调整为50%。

可以看到，普通住宅首付比例仅仅是减了10%，部分区域减了20%。市场最为关注的限购、限售等，毫无触及。

一些媒体非要把这典型的“挤牙膏”，称之为“大动作”，也不是不可以，但这动作距离市场期望显然相去甚远。一些楼市中介用“大动作”之类的词，来进行新年促销，可以理解，但媒体还是不要夸张。

去年底恢复常态化防疫以后，人们对经济的复苏充满了期望，但其后经济的表现却不如预期。尤其是房地产，成交在短暂的恢复之后，又转入下滑，房地产投资也在不断下滑。我们必须唱响中国经济光明论，但人们也期望中国经济更加光明。

12月，房地产新房销售仍然压力重重。TOP10的房企单月销售金额同比大幅下降42.0%，TOP100 的房企下降35.5%。中央的判断是，房地产市场供求关系已经发生重大变化，12月的数据再次印证了这一判断。

宏观经济需要房地产市场活跃起来，并带动金融活跃起来，这对于经济的短期和长期都非常重要。

对此，金融管理部门是最积极的。

要知道，从2019年到2023年，M2新增了近100万亿，可见央行在非常努力地扩张信用了，印钞机已经热得发烫。但明明钱多了近100万亿，人们却普遍感觉没钱了。企业没钱，打工者没钱，财政也没钱。

金融部门精英云集，自然能看到，楼市流通不畅是重要的原因。楼市严重阻碍了金钱的流动速度，影响的是宏观经济。

回头看2023这一年，金融管理部门对于楼市确实有不少大动作。“楼市啊，你要降息就降息，连存量房贷利率都给你降，我对你够不够好？”对开发商最急需的资金问题，也调整了方向。对于民营开发商，央行也在强调一视同仁。

央行最新祭出的PSL（抵押补充贷款）工具，真的很大力。PSL，通俗讲就是向政策性银行提供基础货币，是商业银行之外的另一个增加基础货币渠道。2014年棚改，就是用PSL推动房地产投资。

不少机构10月份就预期央行重启PSL。1月2日，央行最新数据显示，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行等政策性银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。许多人期待，PSL能够对于增加固定资产投资起到效果。

基本上，市场的期待，央行都在想法满足了。

但是反观各城市，很少推出市场期待的真正的楼市大动作。

二线城市，只有14城全部取消了限购，大部分二线城市只是局部区域取消限购。

一线城市，只有广州局部取消限购，北京、上海、深圳在限购限售方面始终没有丝毫松动。

二线城市在放松楼市流动限制方面，毕竟还是做了。但问题是二线城市的动作，缺乏标志性意义。人们最期待的，还是影响最大的一线城市的动作。可一线城市只是做了些边边角角的动作。

对一些城市所谓的“大动作”，有网友评论说，“天空已经大雪纷飞了，你却给每人发了一个打火机取暖。”

楼市不扩张，经济很难扩张

由于一线城市在楼市真正的大动作很少，去年人们看到的是楼市的奇怪风景。

央行政策出来，二手房成交量反弹一波，然后又滑下去了。地方在楼市流动限制上放松一下，二手房成交量反弹一波，然后又滑下去了。

至于新房销售，用统计局新闻发言人高情商的话来说，主要指标有边际改善迹象，但从销售面积、开发投资等数据来看，仍处在调整之中。

整个2023年，楼市就是这样，弹一下、滑一下。你要说没改善呢，它又偶尔改善一下给你看看。你要说改善了呢，它又不肯保持住。2024年，这种状况迫切需要改变。

中央一再强调，不能再出收缩性政策。年底的中央经济工作会议，更是强调，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。

可以说，中央反收缩的决心已经很明确了，这给唱响中国经济光明论提供了信心。

除了不能出台新的收缩性政策，过去的收缩性政策，是不是也应该加快改？如果改得慢，会非常影响人们的信心。

限制楼市流动，就是收缩性的政策。

过去几年的实践已经证明了，在楼市流动受限的情况下，即便房价是下跌的、炒家也不炒了，刚需也不会买。因为，对于刚需来说，房子并不仅仅是用来住的，它的流动性也是最重要的考虑因素之一。

人有旦夕祸福，世界充满不确定性，因此，保持资产的流动性非常重要。不要幻想，限制了楼市流动之后，炒房者退出，刚需踊跃购买，那不会在真实世界发生。

改善楼市流动性，不是要推高房价、让刚需买不起，而是让房子价值增加，这也有利于刚需。

尤其是，中央已经非常明确地判断，房地产市场供求关系发生重大变化，地方更应该加快改善楼市流动性，以推动经济再次转入扩张。

北京大学光华管理学院教授香帅曾在其公号文章中说，“挤牙膏只会浪费政策空间！” 犹犹豫豫只会让人觉得你不够坚定。

2024年，农历甲辰年。按古老的《易经》文化，古代甲辰年，是人们寄望改革的年份。

祝愿在新的一年里，改革更坚定，中国经济更光明。

（免责声明：本文为经济学教授据公开资料做出的客观分析，不构成投资或者购买建议，请勿以此作为投资或者购买依据。）