1月22日上午，政协第十三届广东省委员会第二次会议第一场“委员通道”在白云国际会议中心举行。

第十二届广东省政协委员，第十三届广东省政协常委、港澳台委员会副主任，新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚出席会议，并提出“继续优化广州、深圳房地产限购政策”的建议。

黄少媚指出，自从2010年起，房地产限购政策已实施了13年。随着房地产基本面的改变，截至2023年12月，全国保留或部分保留限购政策的城市仅剩下10座，其中，限购力度最为严格的是“北上广深”四大一线城市。

2023年中央经济工作会议指出，当前经济发展面临有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱等问题。当下，国际环境风云变幻，中国经济正面临复苏的“窗口期”，能否把握住此关键节点至为关键。

黄少媚建议，应及时发挥四大一线城市的带头作用，研究全面放宽限购可行性，让房地产调控进一步回归市场。“尤其是广州市场，作为四大城市里库存压力最大的城市，当下过严的限购政策存在已无必要；深圳市场，建议除了保留必要的核心区限购外，也要及时做出限购边际的调整”。

“抓住房地产这个‘牛鼻子’，才能抓住当前经济复苏的七寸”

黄少媚指出，当下，“保交楼”仍是压力巨大的民生问题，仅靠政策性支持并不够，最终还是要靠市场的“自救”。但由于房地产形势一直低迷，房企债务缠身，就连龙头企业都出现严重债务危机，已严重影响市场预期，也将积压地方债务、金融风险等。

当下，大部分省会城市也尝试了限购政策边际的调整，广州作为调整限购政策的首个一线城市，也做了限购区域缩小、限购年限减少等调整。但从市场反应看，政策对市场刺激力度并不理想。

根据中指研究院发布的《居民置业意愿调研报告》显示，政策出台后，一度也曾带动置业意愿脉冲式提升，随后居民置业意愿呈现快速回落。从市场心理来看，居民置业意愿取决于预期，信心不足，导致市场持续低迷。

基于此，黄少媚提出建议，“从过去几轮危机来看，房地产都是复苏的发动机。当下，必须抓住房地产这个‘牛鼻子’，才能抓住当前经济复苏的七寸”。

黄少媚表示，目前，房地产供求关系已经发生重大变化，房地产基本面已完全不同。事实上，房地产有其自有规律，“掐着脖子做人工呼吸”的政策合成谬误需要及时、科学调整，否则可能会错过最佳窗口期，继而拖累经济恢复，影响市场信心的回归。

“保留北上广深核心区限购，优化广深库存大的非核心区限购”

黄少媚表示，一线城市向来是全国楼市的风向标，扭转市场预期要趁热打铁，让一线城市起带头作用。把握住“房住不炒”的上限，除了谨慎保留北京、上海、广州、深圳核心区的限购外，对于库存压力突出的广州、深圳的非核心区域需及时进行政策优化。

黄少媚指出，当下，在四大一线城市中，广州库存压力最大。2023年广州库存量仍达到1200万㎡左右，去化周期为20.4个月，达到历史最高位。这意味着，2023年下半年限购调整，对库存消化作用极为有限，这同样意味着，当下广州已具备再行放宽的条件。她建议除了保留天河区、越秀区、海珠区（部分核心区）、南沙区（部分核心区）这些投资属性较高的区域外，包括白云区、荔湾区这些自住属性强的区域，均应全面取消限购。

而对于深圳来说，也同样面临库存问题，截止到2023年12月，深圳一手住宅可售面积接近520万㎡，去化周期达到了19.3个月，处于近年来的最高位。

“当前，深圳限购政策调整力度过小，仅是放开深汕合作区的限购，这对于刚需、刚改人群，存在误伤”。黄少媚建议，尽管深圳对热钱吸引力较强，限购政策的调整要较为谨慎，但是就当下形势而言，除了投资属性较强的几个核心区域外，宝安、龙岗、龙华部分区域，以及光明、坪山、大鹏、盐田这些居住属性更强、库存压力大的区域都具备研究优化放开限购的条件。

“广深两地的限购政策过于严格，不利于人才政策的开展”

黄少媚表示，当下，粤港澳大湾区已经成为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，流入人口呈年轻化、高学历的特征。大湾区能否将优质人才留下来，将人口红利进一步转变为人才红利，具有战略意义。

她指出，撤除“安居障碍门”是非常必要的。年轻人所面临的结婚、安家等刚性需求必须优先得到满足，否则其他都无从谈起。“广深两地的限购政策过于严格，不利于人才政策的开展。大湾区要以开放包容的精神，打造安居乐业的环境，是为幸福大湾区的要义所在”。

黄少媚还认为，中长期来看，经济复苏尚需时间，当下已缺乏炒房土壤，放松限购与“房住不炒”并无矛盾。全面放开限购，正是建立房地产长效机制的开端，从根本上引导市场健康发展。

黄少媚表示，全面取消限购，也为多年来一直在探讨、悬而不决的房产税落地打开一个缺口。我国房地产市场已进入存量时代，房产税的开征一定是未来的方向。房产税问题不能回避，房地产的未来良性发展也不能仅靠政策、文件等行政方式管理市场，“让市场回归市场，才是未来建立长效机制的唯一路径”。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬