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近年来，随着房地产市场深度调整，房企积极探索新发展模式，房地产代建领域获得了较快发展，房企纷纷成立代建平台，寻找新的业务增长点。2023年，房地产代建企业新签约规模持续创新高，同比增速超50%；行业集中度虽有所下降，但头部企业依旧保持绝对优势。未来，房地产代建将呈现战略化、品牌化、专业化和特色化四大发展趋势。

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房地产代建运行现状

1.新签约规模

同比增速超50%，新签约规模未来或将持续走高。2023年，代建企业代建项目新签约建筑面积预计为17312万平方米，较2022年大幅增长56.3%。2021年以来，房地产企业纷纷成立代建平台，据统计，目前已超90家企业涉足代建领域，企业数量大幅增加直接导致规模大幅提升，同时，城投托底拿地、“纾困项目”和保障性住房等均为代建提供了广阔空间，代建企业新签约规模未来或将持续走高。

图：2017-2023年房地产代建新签约项目面积与增长率情况

数据来源：

2.市场集中度

市场集中度有所下降，但仍保持高位。2023年，从代建新签约项目建筑面积来看，前5企业所占市场份额为49.8%，较2022年下降8.8个百分点。2022年以来，入局代建领域的企业持续增多，导致行业竞争加剧，头部企业虽保稳定增长速度且规模持续提升，但由于行业总规模高速增长，致市场集中度有所下降，但总的来看，头部企业市场集中度仍保持高位，项目拓展能力依旧突出。

图：2017-2023年房地产代建新签约项目前五企业市场集中度

数据来源：

企业规模分布整体呈现“长尾效应”，头部企业能力突出。头部企业由于入局较早，前期积累了大量的经验，规模依旧保持高位，新进入企业较多并且规模较小，企业规模分布整体呈现“长尾效应”。如龙头企业中，2023年绿城管理新签约规模为3528万平方米，蓝城集团新签约规模1899万平米，规模远高于其他企业规模。

图：2023年代建企业新签约规模（单位：万平方米）

数据来源：企业公布，

3.抗周期能力

近五年代建新签建筑面积增速均高于行业水平，抗周期能力保持良好。近年来，房地产企业为应对行业下行压力，持续探索新模式。代建作为房地产企业转型升级的方向之一，为越来越多房企所青睐。2023年，代建新签约规划建筑面积增速为56.3%，远高于同期全国商品房销售面积增速，充分表明，在房地产行业呈下行时，房企普遍选择代建作为抗周期的利器，代建具有较强的抗周期能力。

图：2018-2023年代建新签约面积、全国商品房和百强企业销售面积增速情况

数据来源：国家统计局，，中指研究院综合整理测算

房地产代建企业发展趋势

1.战略化：实施“轻重并举”业务战略，代建是战略支撑

近年来，房地产行业进入深度调整期，房地产企业高负债、高杠杆、高周转模式难以为继，政府倡导构建房地产发展新模式。在此背景下，房地产企业纷纷实施“轻重并举”战略，其中，代建具有轻资产、抗周期性等特征，是“轻资产”业务的重要战略支撑，受到房企青睐。据统计，目前已超过90家房地产企业涉足代建领域。如龙湖龙智造、新城建管和幸福安基均是2022年成立的代建品牌，2023年均取得较快发展。滨江集团2010年便介入商业代建，后期由于代建波及自身品牌，开始弱化代建业务。2023年8月，滨江集团完成团队组建，再次踏足代建领域。招商蛇口在代建领域已发展多年，且有较多大型代建项目。2024年初，招商蛇口拟设立代建业务专业公司，深化与其他业务联动、协同。因此，房地产代建企业均通过自身品牌影响力进一步向外延伸，将代建业务作为新增长点，轻重并举，以抵御当前下行的行业风险。

2.品牌化：提升品牌影响力，带动业务发展

房地产代建本质是品牌输出，品牌作为双方信任的基础，在代建领域尤为重要。一方面，积极提升代建品牌影响力，确立行业标杆地位，有助于带动代建业务拓展。同时，2021年以来，部分房地产企业陷入流动性危机，在寻求自救的过程中，部分专业领域优势强的企业成立代建公司。对于此类品牌受损企业，需剥离原有主品牌，创立新代建品牌，以降低品牌受损带来的不利影响。另一方面，房地产代建企业需格外重视自己的羽毛，夯实自身产品品质，提升项目甄别和风险管控能力，避免代建过程中因内外部因素造成的品牌受损。

3.专业化：提升专业能力，加强业务标准化和数字化

为在激烈的市场竞争中保持优势，优秀代建企业特别是头部代建企业通过标准化和数字化，创新发展模型，加强经营管理能力，不断提升专业能力和服务能力。如绿城管理发布“M登山模型”和“绿城M”APP，从六大营地、23个服务节点动作，指导代建团队在服务全过程中，与委托方建立牢固的信任关系，以规范化、流程化的专业服务，确保项目经营兑现度。中原建业2022年12月成立了“城市合伙人理事会”，以一种全新的商业制度模式，开阔了代建合作的空间，迄今已进行了3次集中签约。2023年9月，中原建业正式对外发布全新的代建信赖体系——中原建业代建C平台，在品牌溢价能力、管理红利能力不断叠加的基础上，构建新模式和新逻辑。金地管理专注于服务力的打造和提升，率先在行业内建立了体系化的服务标准和模型，打造出“服务金三角”模型，包括委托方驾驶舱、《委托方服务白皮书》、《代建服务质量体系》，持续升维代建服务力，引领代建行业服务力标准革新，为委托方提供优质服务。龙湖龙智造以数字化能力为底座，围绕虚拟建造、客户驾驶舱、智慧工地等数字化技术，实现全建造链条的数字化场景融合赋能，提升复杂项目的管理效率。未来，更多房地产代建企业或将制定符合自身特色的代建标准化体系和模型，为加速项目拓展、提升管理效率等提供数字化支持。

4.特色化：发挥特色能力优势，以特色代建进行突围

当前，代建领域竞争日益激烈，部分房地产代建企业在产业、文旅、绿色住宅等领域通过特色代建进行突围。其一，部分代建企业依托自身综合开发能力和片区打造经验，在城市片区统筹开发运营中，具有代建核心优势，形成一定的专业能力壁垒。其二，房地产代建企业依托自身已有的上下游产业链的资源优势，以及成熟业态打造的经验和管理模式，通过“前期咨询、招商招才、规划设计、成本管控、工程管理、园区运营”等全流程管理，代建产业园、特色小镇等项目，实现特色品牌输出。其三，房地产代建企业凭借优秀的管理能力、专业的技术支持和敢于创新的尝试精神，在商办、酒店等领域打造专业代建品牌。其四，房地产代建企业聚焦于绿色科技等领域，为商品住宅代建注入差异化要素，依靠差异化建立品牌优势，赢得广阔市场空间。

表：部分代建企业的特色代建领域

数据来源：中指研究院综合整理

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