上海新政效果如何?建议进一步降低购房门槛

更新时间:2024-01-26 16:03:46作者:橙橘网

上海新政效果如何?建议进一步降低购房门槛


2024年至今,上海楼市小动作不断。

先是1月2日,金山打响了新年第一枪。宣布在金山买房的居民,可在购房5年内免费乘坐金山轨道交通。

同日,上海公积金管理中心发出通知,调整二套改善房认定和降低公积金二套房首付比。

1月13日,奉贤、青浦新城出台人才安居新政。只要社保满3年且无房,并与青浦、奉贤用人单位签约2年以上、工作满1年,便可在两个新城范围内(非两个行政区全域)购买1套住房。

加上之前的金山和临港,目前上海已有4个区域放开单身限购。

然而,从2024年至今的成交情况来看,效果不及预期。

我们认为,当前上海房地产市场“房住不炒”已基本实现,为了更好支持刚性和改善性购房需求,建议进一步降低更多“新上海人”的购房门槛。


2023年下半年至今,上海房地产政策调整频繁。

首先是2023年9月7日上海临港新城发布了定向放松限购政策:在临港重点支持单位工作的人才,原来工作6个月才能买房,现在只需要3个月。


随后是,10月24日,金山区发布人才安居新政,经区人才管理部门认定,同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才,按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的,可购买1套住房,同时购房资格由居民家庭调整为个人。


进入2024年,上海房地产调整政策变得密集起来。

首先是1月2日,金山打响了新年第一枪。宣布在金山买房的居民,可在购房5年内免费乘坐金山轨道交通。

同日,上海市公积金管理中心官微发布《关于调整上海市住房公积金个人住房贷款政策的通知》调整二套改善房认定和降低公积金二套房首付比。

对于认定为第二套改善型住房的,最低首付款比例为50%;对于认定为第二套改善型住房,且贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的,最低首付款比例为40%。

该政策可以理解为2023年12月14日上海发布优化调整购房政策的配套政策,也在预料之中。

此后,1月13日,上海奉贤出台人才安居新政,并发布人才购房细则。同日上海青浦区也制定出台了人才新城区域购房政策。


具体来看,青浦区要求,按照区域发展和产业导向,凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房,与青浦区用人单位签订2年及以上劳动(聘用)合同且工作满1年的非沪籍人才,并同时符合以下单位条件之一、个人条件之一的,可在青浦新城区域范围内购买1套住房,同时购房资格由居民家庭调整为个人。


奉贤区要求按照奉贤新城区域发展和产业导向,与用工单位签订二年及以上劳动(聘用)合同且在本单位工作满一年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在本市无住房的非沪籍人才,同时符合以下单位条件之一、个人条件之一,可购买奉贤新城住房1套,同时购房资格由居民家庭调整为个人。

需要注意的是,无论是青浦区还是奉贤区,要求都是在两个新城范围内购买1套住房,而并非两个行政区全域。这就意味着目前上海的限购调整仍是特定区域的边际放松。


2024年至今,虽然上海政策调整频繁,但从市场成交来看,不及预期。

CRIC数据显示,奉贤、青浦新城出台人才安居新政后的一周,2024年第3周(1月15日-1月21日)上海商品住宅成交面积6.8万平方米,同环比分别下降48.59%和26.31%。

2024年至今,上海商品住宅成交面积已连续三连跌。

时间拉长来看,上海商品住宅成交面积上一次出现明显提升为2023年第50周(12月11日-12月17日),当时上海于12月14日和北京同日发布优化调整购房政策公告,内容包括降首付、降利率、调整普通住房标准等。

在其利好推动下,2023年12月全市商品住宅成交套数6664套,环比上涨约27.76%;成交面积77.17万平方米,环比上涨约29.46%。对比新政前后五周数据可以看出,新政后新房成交增加约0.97%,二手房环比增加3.58%。

可以看到,在上海12.14新政出台后的短期内,对楼市成交略有提升,但是效果有限。


这一现象在2023年9月上海跟进官宣首套房“认房不认贷”时也曾出现。

据克而瑞上海区域调研统计,上海“认房不认贷”边际效应递减,政策效力最强时无论是来访量还是认购率都出现明显上涨,但热度仅持续约2周,2周后来访认购衰减半数,3周后便回落至新政前水位,部分盘已低于新政前。


由此可见,目前上海的复苏动能在转弱,且内部也存在分化行情,调控确有进一步松绑的必要。


目前来看,虽然上海政策调整频繁,但基本采用“小步快走”的微调模式,主要以特定区域的边际放松为主。

从政策效果来看,目前几轮政策皆不及预期。其中“认房不认贷”和12.14新政出台后,短期内整体热度出现了一定的提升,但持续效果边际递减。

我们认为,当前,上海房地产市场属于供求平衡,“房住不炒”基本实现。为支持刚性和改善性购房需求,可以进一步降低更多“新上海人”的购房门槛。

其中,五大新城是上海落实分区的差异化调控的优选项。一方面,五大新城作为上海近年来的重点,目的在于盘活远郊区域、减轻中心城区负荷;另一方面,上海“2035规划”中,五大新城有明确的新增人口指标,适时放松限购从而导入人口也是必要措施。


整体来看,目前政策宽松已进入加速落地阶段,去年出台的房地产新政对上海楼市回稳、信心修复有一定的推动作用,未来应继续支持开发企业主体进一步参与上海房地产投资开发,支持刚性和改善性购房需求。

我们认为,上海政策仍有进一步优化空间,未来有望按照“因区施策”原则,优化限购政策,非核心区域或有进一步放宽的可能。


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