楼市又一重磅政策落地！

就在昨天，广州正式宣布核心区域限购松绑，即日执行！

消息一出，立马引爆朋友圈。

大家纷纷感叹，还得是广州！动作太快了。

住建局前天刚把调控自主权下放给地方，隔天广州限购优化政策就落地。

作为一线城市限购放松的吃螃蟹者，广州这一轮的政策调整极具风向标意义。看懂了广州这一轮的新政，也就看懂接下来房地产走向……

广州优化调控政策

打响一线限购松绑第一枪

1月27日，广州政府发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中，关于限购政策调整的措施，在业内引起热议：

前两条措施最有意思。

仔细解读，会发现，这两条措施其实打了个组合拳：

120㎡以上的住房不做限制，不限套数，想买多少套就买多少套；不限户籍，外地有钱人也可以来广州置业。

那么，如果购房者想买120㎡以下住房，没有名额怎么办呢？

可以将房子出租，或者将房子挂牌出售，两种方式都能核减家庭购房套数。

换言之，在租或在售的房子，都不占名额了。也就相当于通过这条政策基本可以破除限购了。

举个例子，小王在限购区域内有两套房，他把其中一套出租，一套挂牌出售。此时他再去购房，就可以核减掉名下的两套房，相当于名下无房。

而在此之前，广州有5个区域是限购的，分别是天河、海珠、荔湾、越秀、白云（非北部四镇）和南沙。而从1月27起，这5个区域相当于不再限购了，还差一步就全面解除限购了，即不用社保。该政策威力甚至在放开120平以上限购之上。

众所周知，越是限购的区域，市场行情越好。

广州这几个地方，是购买力最好的，也是目前很多房企重仓的地区，当然，也是土地卖得最好的。

比如老城区海珠，就在不到一个月前，琶洲刚拍出新地王，单价和总价都刷新了广州记录。

此番的限购放松，正是面向高端购房需求的定向松绑，一边最大限度的释放出本地客群的购买力；另一边打开门户，将外地的高端购买力也吸引进来，实现短时间内快速盘活广州楼市，预计广州房企将会加速开启线上获客模式。

作为四大一线城市之一，广州这一轮政策优化具有风向标意义。既预示了房地产政策的未来走向，也为房企指明了发力方向……

地产新模式加速落地

房地产未来走向已明了

此前，曾有多地尝试调控松绑，还出现了不少政策“一日游”的情况。广州这一次不单政策力度大，执行更是火速，当天发布当天即生效。

一切都表明，这一次真的很不一样。

1、调控自主权已下放，限购调整是被默许的

“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。”

这是1月26住建部在城市房地产融资协调机制部署会上的重要指示，这句话宣告，房地产政策的调控权将下放给地方政府。

正是这一指示，极大的打开了地产调控的想象空间。

地方政府对自己城市的情况是最了解的，自主制定政策方案，政策可能会更灵活度，更精准，也更有力。

广州的限购松绑，正是在部署会隔天出台的。

一方面响应中央指示，大力支持改善需求；另一方面，也是基于广州实际情况，因地制宜做出政策调整。

这两年广州的土地供应呈现明显的两极分化，核心区地价屡创新高，郊区地块流拍率居高不下。

这也是为什么，市面上大户型改善产品的占比持续攀升。

据广州中原研究发展部数据，去年广州千万豪宅成交量再次创新高，达到4835宗，同比增幅高达45%。其中，海珠琶洲片区、天河中心区占到一半以上的成交量。

这两个区，目前可谓炙手可热。

与此同时，克而瑞数据也显示，在限购区域内，120㎡以上户型的供应占比已经达到42%，合计10426套；而相应的成交套数占比只有37%，也就是8409套。

以天河区为例，去年新房交易套均面积为130㎡/套。随着大户型供应量上升，目前天河供求比达到1.75：1。

也就是说，尽管成交大幅提升，还是没赶上供应速度，存在供需不平衡的情况。

放松限购，就是要全面释放这些核心区的购买力，满足有钱人“买买买”的需要，促进市场供需平衡。

如果结合前不久广州放开土地限价和新房限价来看，不难发现，广州正在身体力行的探索房地产转型新模式：

让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

2、保障房供应加大，“住房双轨制”正在加速形成

“2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。”

《通知》同时对保障房的筹建工作做了明确。

据公开信息，广州首批配售型保障性住房已于1月13日开工。

按照规定，配售型保障房按保本微利原则配售，以家庭为单位，保障对象只能购买一套。

主要面向两类群体：

一类是住房困难未得到解决、收入不高的工薪收入群体；

另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。

在广州，保障房要求实施严格的封闭管理，不得上市交易。

结合前文商品房的制度，"住房双轨制”的模式已经非常清晰了：

第一，保障房和商品房的角色定位已经很明确。商品房回归市场调节，保障房由政府来提供。

第二，多层次满足住房需求。商品房满足中高端改善需求，保障房解决中低收入者的刚性居住需要。

第三，保障房阻断流通属性，不用担心保障房与商品房之间的价格体系相互干扰。

这就实现了“市场归市场，保障归保障”。

3、2号文落地执行，房地产项目融资更精准更效

近期针对房地产的利好，多得叫人应接不暇。

1月12日，住建部和金融监管总局联合印发通知（2号文），提出建立融资协调机制，核心内容就是各地政府牵头梳理项目“白名单”，让金融机构为符合要求的项目精准输血。

26日，住建部召开部署会，再次强调各地方要抓紧出名单。

第一批名单落地的时间点，是本月底。

广州昨日出台的《通知》中，也对上述会议作出响应，提出“搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”

和以往政策不同的是，这一次将项目与集团企业的风险切割开，符合条件的项目都有机会获得融资支持，不受公司经营情况拖累。此举对于今年的“保交楼”任务，无疑也是最大助力。

目前，1月份已进入倒计时，哪些项目将进入白名单？答案很快会揭晓。

小结

广州限购松绑的消息出来后，很多人在猜测，北上深会不会跟进？

其实这个问题并不重要。

“因地制宜”的原则下，不妨将对政策的想象空间打开些。

有一点倒是确定的：

改善购房需求一定会全面释放。

对房企而言，这是机遇，更是考验。

这两年，住宅产品已经卷得“飞起”了，头部房企无一不是集中火力拼产品。

竞争进入拼刺刀阶段。产品力强的房企，有可能借此逆风翻盘；相反的，产品底子弱的房企，注定要被时代甩下车了。

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