文/谢逸枫

真的扛不住了，不装了，摊牌了！

在保增长、稳预期，防风险、振信心，保主体、保项目的目标之下，2024年开年，新一轮史诗级房地产救市正式打响，政策“雷厉风行”，组合拳火力全开。

2024年1月央行、金融部门、住建部门单一、或联合发布融资端、需求端、供应端的一系列房地产救市组合拳大招，为三大工程、为房企、为项目输血、止血。

PSL重启、降准、融资协调、支持房企、项目、保障房融资、需求端刺激一系列的保房地产，尽管不一定能“立竿见影”，至少是往正确的发展方向校正。

告诉大家，国家要稳信心、再通胀。流动性必须足、力度得够。要扩信用、稳增长，短期内依旧离不开房地产，房地产依然是稳经济、保增长的支柱产业。

第一大招，是PSL重启，放水，3500亿元。

2024年1月2日央行宣布，重启PSL，为三大工程输血，可谓罕见。开发银行、进出口银行、农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。

此次净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，将支持规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”建设方面。

第二大招，是超预期的双倍降准，放水，约1万亿元。

2024年1月24日央行宣布超预期降准，下调存款准备金率0.5%，将向市场提供长期流动性约1万亿元。降准的幅度等于2023年2次分别为0.25%、0.25%的一年。

同样等于2022年2次分别为0.25%、0.25%的一年。毫无疑问的是2023年一次降准0.5%，时间在3月之前，如此大幅度、大力度、大规模的降准，超市场预期。

第三大招，是金融、央行、住建部门的表态，为房地产输血，为振兴需求端。

1月12日、1月24日、1月25日、1月26日，金融监管、央行、住建部门先后开会，针对房地产精准发力，从融资协调机制到房地产融资、需求端的刺激。

一系列的房地产融资、需求端政策出台，等于是打出政策组合拳。就是为了落实2022年金融16条、四支利箭，2023年金融16条及三支利箭、三个不低于政策。

一是金融监管部门表述，这个表态对资金流入房地产的态度发生转变。

1月25日金融监管部门表示，房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。

基调上已经完全逆转2016年房住不炒、2020年三道红线、2021年贷款集中制、22城宅地集中制以来的总体导向，对资金流入房地产表示支持的态度。

一旦一系列的房的产救市政策效果无法达到市场预期，市场没有实质性好转，相信离三道红线、房地产贷款集中制的政策松绑或放开、取消就不远了。

二是金融监管、住建部门表述，继续降首付降利率、放权地方。

1月25日金融监管部门表示，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。

2月LPR利率将迎来降息。目前首套、二套房贷首付、利率依然存在调整的空间。预计接下来各个城市将迎来新一波购房红利，进一步降低购房门槛和购房成本。

1月26日住建部门提出，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

充分赋予城市房地产调控自主权，就是放权地方，让地方根据市场变化及时调整楼市限制性、税费政策，预计各个城市将迎来新一波取消楼市限制措施高潮。

目前房地产需求端、投资额的救市政策重回2008年感觉。按照住建部要求，已经给地方自主权，取消或全面放开楼市限制措施，全面下降首付、利率、税费。

全面取消或放开限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限户型与限面积、取消二手房指导价、取消限地价、调整普通住宅标准。

再下降首套房、二套房的首付、利率。免、减房地产交易税费。对三大工程，PSL新增5000亿元。预计三大工程将投放约3万亿元，对房地产的投资形成支撑。

三是住建、金融监管部门，引导金融机构，精准输血。

1月12日为了精准给房企、项目输血，已经形成房地产项目名单制。住建部门、金融监管建立城市房地产融资协调机制，并且加快机制落地见效。

所谓的融资协调机制，具体就是由城市政府分管住建的副市长担任组长，属地住建部门、金融监管总局派出机构等单位为成员。

城市政府牵头协调下，按照公正公平的原则，向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。金融机构以市场化、法治化为原则进行评估。

融资协调机制，相当于住建、金融监管部门牵头，给符合房企的项目，开出一张项目“白名单”，要求金融机构以项目为单位，对房企进行精准融资输血。

这个机制将项目风险和集团风险进行区分、隔离，按照项目实际资金状况进行支持，一定程度上提高了对房企的融资支持，但是符合的项目预计不多。

1月25日金融监管部门提出，要加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。在城市政府牵头协调下，向金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。

支持的项目对象，其一是为正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，这实际上就是条件、放贷的项目门槛。

其二是开发建设暂时遇到困难但资金能够平衡的项目，不盲目抽贷、压贷、断贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以更大力度的支持。

1月26日金融监管部门表态后，住建部紧跟其上，态度急迫，马上召开城市房地产融资协调机制部署会，进一步强调各地方要抓紧出名单。

省级层面跟踪监测，国家层面建立专项信息平台，实行周调度、月通报。本月底前，第一批项目名单就要落地。意味着政策的落实已经进入了实施阶段。

四是金融监管部门、央行为房企开拓新融资渠道，为精准为房企输血。

1月24日金融监管部门、央行联名印发经营性物业贷款管理的文件。经营性物业贷款在资产范围、贷款额度、贷款年限、贷款用途上作出重大的调整。

首先是明确商业性房地产范围，包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。

其次是用途，经营型物业贷款不再要求专款专用，企业在2014年年底之前，可以将贷款用于「借新还旧」，偿还房企的存量贷款和发行的公开市场债券。

简单说，只要规范经营、发展前景良好的目前央国城投房企、混合制与民营房企，除了甩卖资产之外，可以用物业进行抵押，短时间获得现金流，用于还债。

最后是额度、期限，经营性物业贷款额度不得超过承贷物业评估价值的70%，比其他物业贷款估值40%、50%高出20%。期限为10年-15年，多出7年-10年。

只要商业综合体、购物与商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目，物业经营状况好、估值高，借款人及其集团偿债能力好、信用好、有担保物或人，就可以。

与不动产投资基金（REITs）比较来说，经营性物业贷款，覆盖的范围更广，落地速度更快，融资成本更低。房企对资金使用更加灵活，有利减少债务违约。

第四大招，是三大工程提速，资金落实，加快形成对房地产投资与销售端支撑。

1月2日央行宣布，净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，将可能在支持规划建设保障性住房、城中村改造和平急两用公共基础设施的“三大工程”建设。

1月4日-5日央行表示，抓好“金融16条”及金融支持保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造的各项政策落实。

1月5日央行、金融监管部门表示，出台金融支持住房租赁市场发展的意见。堪称住房租赁“金融17条”，这标志着我国住房租赁金融支持体系进一步完善。

1月11日央行已批复1000亿元住房租赁团体购房贷款，支持8个（福州和天津、成都、青岛、重庆、长春、郑州、济南）首批试点城市购买商品房用作长租房。

1月8日央行宣布新增PSL额度5000亿元，为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。目前政策性银行已有相关贷款投放。

1月24日住建部表示，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，将由35个分别扩大至52个、106个，意味着给房地产带来的投资、销售需求支撑将是巨大的。

1月25日金融监管部门表示，指导和要求金融机构大力支持平急两用重大基础设施、城中村改造、保障房“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。

这一轮PSL重启，3500亿元定向放水、新增5000亿元，降准约1万亿元，就是筹措三大工程资金来源问题，目的就是要弥补房地产投资、需求、供应下滑缺口。

自2023年10月30日金融委首次提出平急两用重大基础设施、城中村改造、保障房“三大工程”以来，截至2024年1月30日，三大工程进程缓慢。

目前来看，三大工程已经成为资金流入房地产的重要载体。从政策的要求看，不仅仅要落实，要积极做，还要快，关键是必须要在短时间之内，就看到效果。

让放水的资金流入房地产，才是重中之重。PSL对三大工程预计约3万亿元，加上降准约1万亿元，总计4万亿元。一旦再次降准，总量规模达到5万亿元。

当这4万亿元、5万亿元的资金全部流入房地产，市场基本面必见底反弹。尽管房企债务、交房的规模大，却是大大的减少了风险蔓延，危机解决的把握。

继2022年第一轮金融16条措施、四支利箭、首套房首付与利率及税费下降，2023年第二轮金融16条与三支利箭延期、三个不低于、二套房首付与利率下降。

2023年7月10日金融16条与三支利箭延期、11月17日三个不低于、50房企白名单、修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法有望在2024年出政策。

2024年1月，第三轮大规模、猛烈的史诗级房地产救市正式打响，大招呼啸而来，大有重回2008年房地产政策救市之局面，可谓是救市之心切，救市之心急。

目前高层针对房地产融资、房地产业对经济影响的态度，已经达到了高度的共识，即精准输血房企、输血项目，房地产依然是解决当下经济困境的胜负手。

房地产行业下行、债务风险、逾期交房趋势必须要止住，并且是刻不容缓。可以预计的是3月的重要会议之后，政策支持一定会更加积极、规模与力度更大。

对于正常经营、流动性危机暂时解除的房企来说，房地产融资困境将得到进一步的改善，即便不能让已经爆雷的房企短期解除危机，但最坏时刻已经过去了。

对于地方、房企销售来说，地方可以进一步的降低首付、房贷利率，更大范围的解除或放开楼市全部限制城市，并且地方有权自主决定取消。预计销售渐复苏。

能否振兴房地产，取决于2022年、2023年的一系列救市政策正常能否在2024年出配套政策、实施细则，取决于2024年的一系列救市政策，能否全面落地实施。

最麻烦的首先是金融16条、四支利箭、三个不低于、50房企白名单、开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等政策都是给房企、项目精准输血、止血。

出险房企自救为主，停止拿地、裁人、减薪、打折卖房、卖项目与股权及土地、资产、以房以地以股权抵债、资产管理公司并购项目、债务重组（展期、债转股），无法获得输血。

其次是房地产金融审慎管理制度，包括三道红线、贷款集中制、不良资产贷款率、风控体系、内部考核指标、尽职免责等，都制约金融机构投放房地产。

再次是房地产下行、房价下降、市值暴跌、销售低迷，金融机构缺乏投放房地产的信心。最后是土地、房屋的抵押物资产价格下降，房企、项目经营收入不稳。

因此，2024年房地产继续出清，因精准输血，不排除险情房企二次债务违约、逾期交房、商票违约、信用风险，出现新的房企违约、逾期交房、商票违约情形。

要振兴房地产，化解债务、逾期交房、信用风险、商票违约，可谓是艰难，3年-5年时间。已经过了3年，到2024年、2025年之后，能否出清回稳，需要观察。

除非，国家对房地产金融审慎管理制度作出重大调整，否则房地产短期难振兴。

第一大招，是金融16条、四支利箭、三个不低于、50房企白名单、开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款等政策取消附加、限制房企、个人、项目融资条件。

第二大招，是三道红线、贷款集中制、不良资产贷款率、风控体系、内部考核指标、尽职免责等政策全面修改，无条件满足所有房企、个人、项目、融资需求。

第三大招，是落实好保函置换商品房预售金、保交楼专项贷款、保交楼专项借款、房地产保交楼基金的政策，国家层面出台配套的措施与实施细则方案。

第四大招，是国家层面出台解除所有限制性的楼市政策、普通住宅标准调整、首套房二套房再下调首付、利率、税费，首套、二套购房补贴，房贷期限延长至30年-50年。

第五大招，是国家层面出文件，启动PSL投放3万亿支持三大工程。目前2024年新增5000亿元，包括2023年12月的3500亿元。

第六大招，是国家出8万亿，支持地方购买商品房、存量房转保租房与公租房及共有产权房、城市更新货币化安置的政策，出台配套的措施与实施细则方案。

第七大招，国家层面出台六大国有银行各出2万亿持有房企债券、股票，出台配套的措施与实施细则方案。

第八大招，国家层面出台房地产项目资本金比例下降，出台配套的措施与实施细则方案。