自2020年疫情爆发以来，随着居家办公的盛行，美国商业地产市场一直处于动荡之中。

最近纽约社区银行和日本青空银行（Aozora）的暴雷提醒人们，这波商业地产萧条大潮对于一些银行的冲击可能才刚刚开始。

本周三（1月31日），纽约社区银行（NYCB）2023年四季度意外报亏、股息猛砍超三分之二，当天股价一日跌近38%，创上市三十年来最大跌幅，周四该股刷新23年来的最低点。

周四，日本青空银行（Aozora Bank Ltd.）也财报暴雷，预计全财年净亏损280亿日元（1.91亿美元），而之前的预测为录得利润240亿日元，当天该行股价跌超20%。

市场分析认为，这些银行股暴跌的背后代表着美国商业房产市场自新冠疫情爆发以来持续动荡。

然而比起当前的亏损，更加雪上加霜的是，根据美国抵押贷款银行家协会的数据，数百座美国大型办公楼的商业抵押贷款于今年到期，总价值1170亿美元，而截止2025年底，则有高达5600亿美元的贷款到期，这些地产所有者可能难以在当前高利率环境下进行重新融资，美国大量商业地产面临却难以偿还或重新融资困境，或将进一步引爆银行业危机。

银行业风暴全面蔓延

周三纽约社区银行的暴雷仿佛触发了多米诺骨牌效应。周四，日本青空银行警告在美国商业房地产方面的投资可能出现巨额亏损，预计全财年净亏损280亿日元（1.91亿美元），而之前的预测为录得利润240亿日元，当天该行股价跌超20%。日本青空银行将其不良写字楼贷款价值减记了58%。

数据显示该银行的美国写字楼贷款约占其投资组合的6.6%，即约18.9亿美元。日本青空银行表示，其中价值7.19亿美元的21笔写字楼贷款被列为不良贷款，因此该银行将其美国写字楼贷款损失准备金率从9.1%提高至18.8%。

松井证券公司（Matsui Securities Co.）高级市场分析师久保田智一郎（Tomoichiro Kubota）表示：“这令人震惊。”他补充道，“人们预计最坏的情况已经过去，银行已经拨备了足够的准备金。”但事实可能并非如此。

在欧洲，德国最大银行德意志银行披露，2023年第四季度对美国商业地产的损失准备金同比增长四倍多。该行为其相关投资组合计提了1.23亿欧元（1.33亿美元），远超2022年同期的2600万欧元，几乎是该行2023年第三季度拨备金额的两倍。

接二连三闪烁的红色警告信号，不仅表明写字楼贷款违约海啸仍可能发生，而且银行在面临即将到来的“大危机” 时，准备金仍然严重不足。

地区性银行面临重大风险

商业地产价值的持续下滑可能让银行面临难以预测的商业地产贷款损失。由于疫情导致人们转向远程工作，且利率迅速上升，手头拮据的借款人再融资成本提高。亿万富翁投资者Barry Sternlicht本周警告说，写字楼市场将面临超过1万亿美元的损失。

对于银行来说，这意味着可能会出现更多违约，因为一些房东难以偿还贷款或干脆搬离建筑物。

“这是市场必须考虑的一个重大问题，”专门从事不良资产重新谈判的纽约Keen-Summit Capital Partners LLC负责人哈罗德·博德温（Harold Bordwin）表示。 “银行的资产负债表没有考虑到这样一个事实，即有大量的房地产贷款在到期时不会得到偿还。”

穆迪投资者服务公司表示，在周三的事态发展之后，该公司正在考虑是否将纽约社区银行的信用评级下调至垃圾级。

根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将有合计约5600亿美元的商业地产债务到期，占同期到期房地产债务总额的一半以上。地区银行尤其容易受到商业地产行业的影响，并且比大型银行受到的打击更严重，因为它们缺乏可以抵御风险的大型信用卡组合或投资银行业务。

周三， KBW地区银行指数下跌6%，这是自去年3月硅谷银行倒闭以来最糟糕的表现。该指数周四又下跌3.2%。

摩根大通去年4月份发布的一份报告显示，商业房地产贷款占小银行资产的28.7%，而大银行的这一比例仅为6.5%。

财富管理公司圣詹姆斯广场（St. James 's Place）的首席投资官贾斯汀·奥努库西（Justin Onuekwusi）表示：“很明显，商业地产和地区银行之间的联系是2024年的尾部风险，如果金融市场出现任何裂缝，它们可能出现在商业地产和银行部门。”

Maverick Real Estate Partners负责人David Aviram警告：“与2024年和2025年即将发生的违约情况相比，迄今为止银行报告的拖欠贷款比例只是沧海一粟。银行仍然面临重大风险，即将出现的利率下降并不能解决银行的问题。”

然而，美联储主席鲍威尔在昨天的联邦公开市场委员会（FOMC）会议上向商业地产行业传达了进一步的坏消息，他在警告称3月份的降息可能不会发生的同时，美联储从政策声明中删除了以下句子：“美国银行体系健全且富有弹性。”

质疑者指出，美联储不再认为“美国银行体系健全且有弹性”——这是近期经济动荡的信号，还是之前只是一个谎言，现在银行业多米诺骨牌再次倒下，这也代表着美国银行业不仅不再稳健，反而面临着潜在的系统性危机。

非公开REITs遭大规模赎回

商业地产除了通过银行获得资金，信托也是地产企业的重要融资渠道，然而随着商业地产的危机逐步显现，投资者正在纷纷撤资。

与公开交易型地产投资信托基金一样类似，非公开交易型房地产投资信托基金（REITs）通过投资商业地产，为投资者带来收入和增值，同时还因支付高股息而受追捧。主要区别在于，公开交易型地产投资信托基金的股票在证券交易所交易，而非公开交易型通过财务顾问进行投资。

随着对陷入困境的商业地产担忧加剧，非公开交易型REITs遭遇巨额赎回，黑石集团和喜达屋资本等大型基金发起人的筹资规模急剧下降。

与此同时，由于投资者急于套现，赎回申请激增，基金受到大量赎回请求的冲击，不得不调整基金规则，限制人们在挤兑期间赎回资金的速度。投资银行Robert a.Stanger&Co.的数据显示：流入与赎回之间的不平衡使非公开交易型REITs整体资产净值从一年前的峰值1100亿美元下降到了960亿美元，这也给发起人带来了出售资产以满足赎回要求的压力。

自2022年以来，全球最大商业地产基金——黑石旗下基金以高于其账面价值的溢价，出售了总价值160亿美元的房地产资产。去年出售了位于圣安东尼奥希尔度假村的JW万豪酒店、拉斯维加斯赌场度假村Bellagio22%的股权。该公司表示这两笔交易都带来了巨额利润。

对于许多基金来说，好消息是最近几个月流入和流出之间的不平衡在减少，此外发起人也指出，情况正在改善，许多投资者等待取回资金的时间缩短了。尽管如此，但如果继续失衡，其他非公开交易型REITs也将面临出售资产的压力。

高利率大幅提高借贷成本是导致美国商业地产陷入困境的主要原因，虽然利率已经开始下降，但分析师预计利率会在2024 年下降程度不足以缓解美国房地产行业面临的压力。商业地产还面临着其他压力，如取消赎回权案件的增加和贷款缩减到历史最低水平。

非公开交易型REITs吸引力下降的另一大原因是，高利率带来了5%左右的高利息，与利率处于历史低位时相比，债券和存款单等其他投资品现在更具竞争力。千亿美元债务今年到期由于利率上升、租金下滑等问题，美国大量商业地产面临难以偿还的问题，分析指出可能造成美国一些房地产开发商破产以及市场整体损失。

千亿美元债务即将到期

一方面，利率上升增加了融资成本，其中许多贷款是在十年前利率较低时期签订的，当时的利率远低于当前水平，而现在商业抵押贷款的利率几乎翻了一番。

Cohen&Steers的房地产策略负责人Richard Hill表示，我们正处于办公楼市场低迷初期。他指出，这种情况不是由基本面因素驱动的，而是与融资成本上升有关。”

另一方面，商业地产负债过重，无法一次性大额偿还。与美国住宅贷款不同，商业抵押贷款几乎完全是只付利息的。开发大型物业的开发商通常有较低的月供，但在抵押贷款到期日时面临与原始贷款金额相等的一次性大额付款。这种结构在短期内减轻了借款人的财务压力，但在贷款到期时带来了巨大的偿还压力。

此外，商业地产租赁表现不佳。新冠疫情和随之而来的办公空置率增加对办公楼的财务状况产生了不利影响。由于疫情导致的远程工作模式的普及，许多办公楼的出租情况受到了严重影响。

值得注意的是，商业地产违约损失可能产生广泛的影响，一部分债务通过商业抵押债券（CMBS）融资，这些债券由保险公司、养老基金和个人投资者持有。

美国目前大约有8000亿美元的CMBS，其规模较大，影响广泛。而CMBS违约率正在上升，根据房地产数据公司Trepp的数据，由CMBS融资的办公楼贷款的违约率在11月底达到了6%，而一年前这一比率仅为1.7%。

同时，违约还可能给区域银行带来压力，12月美国经济学家发现，银行资产负债表上40%的办公楼贷款处于负资产状态，这可能给持有这些贷款的数十家区域性银行带来问题。