乐居财经 李礼 10月17日，中银证券发布房地产行业第41周周报。

新房成交面积环比增速明显提升，其中一线城市增幅显著；二手房成交面积同环比增速保持正增长；土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比均有所上升。

　　核心观点

　　新房成交面积同比降幅扩大，环比由负转正。40城新房成交面积为329.0万平方米，同比下降24.1%，同比降幅较上周扩大了12.66个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-12.9%、-22.9%、-39.2%。一、二线城市同比跌幅较上周扩大了22.6、20.1个百分点，三四线城市较上周缩小了9.3个百分点。

　　二手房成交面积环比由负转正，同比增幅收窄。18个城市二手房成交面积为209.6万平方米，同比上涨2.4%，同比涨幅较上周缩小了5.3个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为为-6.2%、6.2%、11.0%。一线城市同比跌幅较上周扩大了69.1个百分点，二线城市涨幅较上周缩小了1900.7%，三四线城市涨幅较上周扩大了67.0个百分点。

　　新房库存面积环比上升，同比下降，去化周期环比略有下降。12个城市新房库存面积为9884万平方米，环比增速为0.5%，同比增速为-4.8%；去化周期为18.9个月，环比降低0.05个月，同比提升6.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.3%、0.2%、-0.3%，同比增速分别为1.1%、-9.5%、-25.9%；去化周期分别18.6、17.6、51.7个月，二、三四线城市环比分别提升0.3、1.3个月，一、二、三四线城市同比分别提升3.1、7.3、18.9个月。

　　土地市场同环比均量价齐跌，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为949.0万平方米，环比下降65.3%，同比下降40.4%；成交土地总价为95.5亿元，环比下降91.0%，同比下降47.7%；楼面均价为1010.4元/平，环比下降73.9，同比下降12.4%；百城成交土地溢价率为2.0%，环比下降3.6个百分点，同比下降6.4个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模环比上升。本周房地产行业国内债券总发行量为84.5亿元，环比上升2012.8%。总偿还量为74.4亿元，同比下降18.8%（前值：-35.2%），环比上涨520.5%；净融资额为10.1亿元。

　　板块收益有所上涨。房地产行业绝对收益为-3.4%，较上周下降0.6pct，房地产行业相对收益为-2.7%，较上周下跌2.7pct。房地产板块PE为11.52X，较上周下降0.36X。本周（10.9-10.15），北上资金对电子、汽车、医药生物加仓金额较大，分别23.14、17.59、3.56亿元。对房地产的持股占比变化为-0.83%（上周为-0.04%），净买入-2.01亿元（上周净买入-7.13亿元）。

　　投资建议

　　本周，央行公布9月金融数据显示，9月居民中长期贷款新增5470亿元，同比多增2014亿元，较7、8月份显著修复，这主要是因为在地产政策催化下，居民购房需求有所回升，后续可持续仍待进一步跟踪。此外，根据央行数据，目前存量住房贷款利率调降已完成4973万笔，涉及22万亿元贷款（占6月末我国个人住房贷款余额38.6万亿元的57%），利率平均降幅0.73个百分点。

　　同时，城中村改造配套政策逐步细化。本周住建部提出，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施，一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。中银证券认为城中村改造将是未来行业长期发展方向之一，对于调整核心城市供需关系有重大意义，或能释放一二线城市的优质土地资源，增加核心区域土地供应。但主要限于一二线城市内，实际对销售投资占比较大的三四线城市难以直接受益。

　　现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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