物企估值仍处于低谷期。

据克而瑞物管统计，截至10月9日，2023年仅2家物企成功在港上市，至此上市物企数量扩容至65家。物企上市进程大幅放缓。

除此之外，65家上市物企平均市值跌幅为32.03%，市值均值较年初下滑接近四成。其中，市值下滑的物企达到60家，百亿市值以上的企业仅剩下7家。

事实上，受到政策利好提振，物管行业市场信心逐渐恢复，行业开启阶段性修复行情，并且重新站在新一轮周期的起点，随着物企服务力将持续提升，行业信心将不断重塑，2023年注定将成为物业服务企业走出低谷的决定性一年。

对于物企来说，想要上市比以往更难了。

截至2023年9月30日，物业管理行业上市企业总数达65家，年内新上市的物企仅2家，分别为众安智慧生活和润华服务。

从近几年来物企上市情况来看，2020年无疑是高光时刻，全年成功上市的物企数量达到18家。

2021年是一个明显的分水岭，上半年，彼时上市物企的数量已接近50家，另有20余家物企成功递表或明确分拆上市。但下半年，资本市场预冷，物企上市进程开始放缓，全年上市物企数量仅为55家。

进入2022年，物企上市热情进一步减弱，全年递表企业仅4家，成功上市物企数量减少至7家。2023年新增4家物企递表，已递表尚未上市的物企目前有8家。

在经历了2020年和2021年密集上市的高峰期，资本市场格局已基本确定。

此外，物企上市难度加大不仅体现在成功上市的物企数量，还表现在上市平均用时增加。

2022年起，港交所正式施行新规，对中小物企来说意味着上市门槛抬高，上市难度加大，从上市时间也可以明显看出难度。2020年，物企上市平均用时为137天，至2022年平均用时增加至294天。2023年2家物企从初次递表到成功上市平均历时661天。

从股价变动情况来看，2023年以来物业板块持续低迷。

9月，物业股普遍下跌，恒生港股通物业服务及管理指数、65家上市物企、港股通物企、 非港股通物企分别下跌11.38%、11.93%、13.99%、8.20%，同期恒生指数和沪深300分别下跌5.49%和4.14%。

截至10月9日，65家上市物企股价平均下跌31.97%，股价较年初下跌的物企数量达到60家，占比超过九成。

其中，15家物企股价较年初跌幅超过50%。股价较年初跌幅最大的是朗诗绿色生活，跌幅达81.99%，另外，恒大物业、融信服务、旭辉永升服务和奥园健康股价较年初跌幅也达到70%以上。

值得注意的是，在物业股“全线”下跌的背景下，仍有5家物企股价较年初有所上涨，分别为宋都服务、德商产投服务、京城佳业、鑫苑服务、中海物业。

2020年下半年可以说是物管企业的高光时刻，多数物企在彼时股价达到峰值，2021年，受地产主业震荡的影响，物业股迅速回调。截止到2023年10月9日，股价距高位跌破50%的比比皆是。

与物业股股价相对应的是，60家上市物企市值较年初下降。

截至10月9日，65家上市物企总市值为2687.32亿元，较年初下降38.55%，市值均值为41.34亿元，较年初下降38.55%。

对比年初，朗诗绿色生活市值较跌幅最大，市值较年初下跌近82%。此外，另有15家物企市值跌幅达到50%以上。市值较年初上涨的物企仅有5家。

值得注意的是，截至10月9日，百亿市值以上的物企只剩下7家，数量较2023年年初减少3家。百亿市值以上物企分别为华润万象生活、中海物业、万物云、碧桂园服务、保利物业、招商积余、绿城服务。

其中，华润万象生活市值以630.74亿元领先，但较年初市值也下降了25%。此外，中海物业百亿市值物企中唯一一个市值较年初上涨的物企。

碧桂园服务市值仅有232.56亿元，较年初腰斩。2022年年初，碧桂园服务总市值一度达到1285亿元，也是当时唯一一个市值破千亿的物企。随着股价下调，碧桂园服务市值一路下跌，若与2022年年初市值相比，碧桂园服务市值已大降八成。

截至10月9日，65家上市物企中市值在30亿元以下的物企占比超过七成，占比较2023年年初增加13.8个百分点。市值30-100亿物企占比也明显减少。

纵观65家上市物企资本市场表现，我们可以看出当前物管行业面临一些共性问题，即资本退潮、分化加深。与此同时，物企还面临增速放缓、盈利下滑等诸多挑战。即便是物企独立性不断增强，但与房地产主业唇齿相依，行业稳定性格局仍然有待进一步强化。

过去两年，资本市场急剧降温，大部分物业股股价距离峰值或较年初几近“拦腰斩”，在大环境及关联方的持续影响下物业服务企业估值直线下降。

好在行业信心逐渐恢复，尽管行业仍面临诸多挑战，物企正逐步走出行业低谷，企业呈现出稳健而高质的发展态势。随着行业风险的逐步出清，物业服务企业估值正逐步重回现金流逻辑。

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