上周，南沙卖了一块地。

中交城投兜底，总成本6.9亿+建设市政配套10.5亿，一共约17.4亿。

这是南沙今年出让的第三宗宅地，没有一点意外，也是底价。

令人意外的是这个最终楼面价，5588元/平。

这个价格，已经算上了市政配套成本，再加上公建，最终可售楼面积大约6000/平左右。

如此低的地价，也在我们粉丝群里引起了广泛讨论。

有人说，卖8000买不了上当，买不了吃亏。

有人说，卖10000就值得研究。

有人说，卖12000就是在抢增城客。

还有朋友，已经准备掏钱包，萨瓦迪卡了。

其实，大家对万顷沙二十涌的价值预期差距不小，各种猜测都有。

这一切的根源，都在于这块地的地价和区位，给了大家无限的遐想和质疑。

地块位于整个广州的最最最最最南端，比大家常听的横沥、灵山还要南。

如果，我们把这里放在航拍图上，它现在长这样。

没错，这块地现在还只是水田。

周边地铁、商业、学校、公园之类的配套，更是毫无踪迹。

如果，未来开盘了，很可能销售可以开条游艇接你进去，指着这片田说：”靓仔，这里就是公园啦。”

当然，销售也会告诉你，二十涌社区在规划里啥都有。

按照土地规划，二十涌有幼儿园、高中、九年一贯制学校，还留了14.3万平商业、写字楼用地。

只是具体的兑现时间吗...对不起，还没有明确时间表。

同时，距离规划地铁18号线南延二十涌地铁站500米。

目前，地铁已经动工，预计2025年通车，两站到万顷沙。

从万顷沙回到珠江新城冼村，大约38分钟。

二十涌自驾回珠江新城，一个半钟，84公里。

但是，这里离深圳宝安机场，直线距离才约17公里。

据央视报道，深中通道预计11月底全线贯通，计划2024年通车。

未来，从万顷沙过海到深圳宝安和前海，预计就半个钟左右了。

去中山就更近了，旁边就是马鞍岛。

换句话说，这里不仅仅是卖给广州市区人民的，更重要的是从深圳和中山抢人。

这里，是大湾区的二十涌，也是广州抢入大湾区发展的第一线。

旁边中山的马鞍岛均价2万/平左右，不限购。

海对岸的深圳宝安，起步价大约5-6万/平。

那南沙这块地的地价多少？6000元/平啊，朋友们！

这是什么概念？南沙，不仅是要和中山、深圳抢人，更是要和增城抢人了。

今年，增城永宁卖了一块地价4507元/平的地，周边卖1.4-1.7万/平，完全是因为太卷了，所以地不好卖。

而二十涌这块地，有地铁、学校、商业、综合体，周边还是一望无际的大海，这不暴打增城一些没有地铁和商业的盘。

现阶段，广州卖均价1.5万/平内的主要有3个板块，石滩、永宁、朱村。

石滩这地方也是广州的最边边，不远处就是东莞，已经杀到10000以内了，主要是没有地铁。

永宁和朱村的主要问题都是太卷了，同质化竞争。永宁虽然近黄埔但没地铁；而朱村虽然有21号线，但回市区上班也很久。

这么看下来，一个配套大而全，楼下就是18号线地铁口的南沙新盘，会是广州的刚需答案吗？

而且，这地方看起来，是南沙下一个发展重点。

至少，在全运会开始前，是的。

不过，在大家期盼杀出来那种绝对低价，例如说均价杀到1万内，就真的想多了，除非中交愿意赚吆喝。

毕竟，在这片海和水田里要建起一栋栋住宅，工程真不是一件简单的事。

对刚需来说，这里也不算太完美，我们在群里讨论的时候，粉丝朋友们提了几个比较重要的缺点，需要考虑清楚。

1、是真的偏，用粉丝的话说“鸟不拉屎”。当然，这句话我保持质疑啊，毕竟不远处就是南沙水鸟世界生态园。

2、通勤费用。回广州市区只适合地铁出勤，每天来回都是20多块钱。如果是自驾的深圳客，可能要考虑每天的过桥费，一个月下来可能是一笔天文数字。

3、面朝大海，不只是春暖花开，还有海风侵蚀、潮湿、土地沉降等问题，你能扛得住，你脚下的楼和土地能抗多久，维护成本也更高。

对刚需来说，海景不是必需品，只是加分点。要不要为了加分点去承受风险，就是问题了。

如果，你可以愿意为了低价上车和一线海景接受这些缺点，那就可以开冲了。

横沥、灵山，因为早期限购较松的原因，其实早就把房价抬上去了，而看起来，这里承担了依靠低房价，来抢人的任务。

能否通过项目前期的成功，吸引到足够的业主，把整个片区拉起来，是有难度的。

最近，南沙也悄悄在限购上撕开了一道扣子，核心思路就是：

1、你是广州户口，愿意在南沙投资，就能买。

2、你是新广人，想在南沙工作发展，就能买。

这里，短时间目标就是成为亚运城，至于体育中心？那真的有点远。

即便是亚运城，也是南沙如今渴望拥有的，尤其是人气。如今，亚运城拥有超过12万业主。

这块地作为整个二十涌社区发展的先行地，能跟着全运会吃到多少肉，吸到多少客，是个问题。

毕竟，体育赛事带来的天量基建，是改变一个片区最好的投资，错过这个村，就没这个店了。

但对广州艰难上车的刚需来说，把宝押在南沙-万顷沙-二十涌这一类概念股，合适吗？