21世纪经济报道记者 唐韶葵上海报道

继西安、成都之后，又一热点城市优化调整楼市政策。

10月16日，“杭州住保房管”公众号消息显示，杭州房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》（简称“《通知》”），从加大保障性住房建设和供给、优化住房限购政策、加强住房信贷支持力度、优化住宅用地供应、强化预售资金监管、规范房地产市场秩序等方面进一步完善房地产市场调控。

杭州此次给出了强一线城市“多维度”放松楼市调控样本：进一步放松限购政策，为消费端注入流动性的同时，还进一步调整了差别化信贷。

随着行政化调控手段的逐步退出，各地楼市行情也在发生巨大变化。2023年9月，在限购放开、利率下调等利好因素叠加下，浙江全省多个地级市楼市呈现复苏行情，其中以金华、丽水、宁波成交面积环比上涨最为抢眼，金华成交面积环比上涨77.1%。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出，杭州一定程度上体现了优化调整楼市政策的规律，即一线城市落实认房不认贷等；强二线城市保留少量限制性措施，为下一步的宽松留些空间；其他城市的限制性措施基本全部取消。

去库存需求

上述《通知》有诸多大调整，从土拍端、楼市需求端激活楼市需求。

其中吗，最受关注的是限购范围从原来九个区缩小为四个区，即上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。换言之，奥体的萧山区部分、未来科学城、云城等，不再受到购房限制。

此外，杭州一边在需求端发力与引流，一边也要增加房企的投资粘性。《通知》中提及“在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式”，这表明，更多开发商将有机会参与杭州土拍。张宏伟表示，只要有银行肯出保函，房企拿地保证金不再需要拿出真金白银趴在保证金的账上了；如果没有竞拍到地块，只要支付保函的手续费即可，如果竞拍到地块，那么就见索即付银行保函。“这个措施大幅降低杭州的参拍门槛，预计接下来杭州土拍的报名家数会大幅度增加，土拍活跃度会升温，有助于活跃杭州的土地市场”。

对非杭州户籍的消费者而言，购房门槛也大幅降低。从过去买二手房需要1年的社保，买新房则需要4年的社保，变成只需要在本市市区范围内缴纳城镇社保或个人所得税记录1个月即可购房。

不止于此，杭州还取消了新落户人员购房需要1年社保的限制，并放宽了法拍房的限制。竞买参与本市住房司法拍卖的人员，不再受“须符合本市住房限购政策”限制。

杭州为购房者提供更多选择和机会，背后是楼市去化压力。杭州二手房挂牌量8月开始明显上涨，截至记者发稿，杭州二手房挂牌量超过12万套，据杭州贝壳研究院数据显示，今年9月杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房4973套，成交量不及8月的5395套。

杭州我爱我家和杭州贝壳平台新增挂牌房源的数量均明显增多。其中，杭州我爱我家9月新增挂牌量环比上升22%。9月，杭州十区（包含临安、富阳）商品住宅供应88.2万平方米，环比增长6.3%；成交均价30391元/平方米，均价结构性下降15.5%。

公开数据显示，自2018年以来的5年间，杭州土地出让金已经超过1万亿元。杭州在2023年土地出让金明显下滑，但上半年也达到了966.7亿元。很显然，展望后市，杭州楼市的供应存在结构性过剩风险。

张宏伟认为，由于二手房房价的回调，一二手房倒挂程度的降低，活跃程度已明显低于过去一两年。在弱周期的市场背景下，杭州的购房群体渴望回流主城、城市核心板块，郊区二手房挂牌量逐渐上涨。张宏伟指出，杭州目前二手挂牌量已达到12.85万套，连续2个月上涨，300-500万房子占主导，这类群体是“卖旧买新”的回归到主城、城市核心板块的主力军。杭州楼市取消限购的措施，以及认房不认贷等措施的落地，有助于置换类改善需求的落地。并且，取消了限购的近郊区域，对于杭州远郊的市场需求也有一定“虹吸效应”。

张宏伟认为，尽管杭州是所有一二线城市当中较晚出台楼市新政的城市，但当前恰逢年底一二手房各类企业冲刺销售业绩的阶段，有助于市场交易量的年底翘尾回升。

政策效果有待检验

业内人士指出，杭州新政重在“限购松绑”，增加房票与降低购房门槛，催生更多购买需求，有助于提升二手房活跃度。

市场效果取决于当地城市的需求量、库存去化周期及收入等诸多因素。目前北京、上海、广州一线城市效果明显，深圳因政策面仍然较为严格，并没有成交量复苏；强二线城市成交量普遍回升，但也仅仅是改善需求主导的区域，同时，限购区或主城区对于近远郊或周边三四线城市有虹吸效应；其他城市效果不明显，有成交量回升的城市基本上是靠降价或渠道费用增加的结果。三四线城市有仍然有较大的去库存压力。

参照广州外围区域取消限购等之后的市场反应，预计主城限购区对于非限购区、周边三四线城市的购房“虹吸效应”将进一步增加，短期内进程回归核心区将主推杭州楼市限购区有一个成交量的小高峰。在年底最后两三个月的时间，预计会有一个成交量的“翘尾行情”。

放眼全国，在国庆长假前，南京、大连、兰州、青岛、济南、苏州、福州、郑州、合肥、厦门、无锡、武汉、西安、成都、绍兴、惠州等热点城市住房限购政策松绑已进入快车道，核心区域放开限购，在限购区域内，居民家庭购房条件也更为宽松。

但各地限购政策调整出现分化，包括南京、武汉、济南、合肥等城市完全取消了限购政策，而广州和西安等城市仍然保留部分限购政策，成都144平方米以上户型住房不再限购；杭州仍保留“一个月社保”限购政策。

金九银十如期而至，但国庆期间主要城市的新房成交面积较去年同期有所下降，只有上海、广州、武汉、苏州、青岛、宁德和东莞等少数城市出现了回暖。

正如张宏伟所指，当下也是检验落地政策的效果的时期，一旦政策效果不及预期，那么，后续仍然有其他政策组合拳陆续出台落地。以杭州为例，随着超预期的政策落地，在增房票、降门槛、减税费和首套房认定等一系列实打实利好下，预计消费者下单节奏会变快，成交量有望出现显著复苏。至于房价会不会反弹，就要看成交能否持续放量，以及奥体等龙头板块的带动作用。“预计短期内杭州楼市有望稳住。”一名中介人员向记者表示。