10月17日，经济观察网获悉，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

多个信源向经济观察网透露，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

一位头部房企投资高管透露，取消地价上限，意味着土地市场回归价高者得的时代，逐步撤除摇号、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等竞买规则。

三城取消地价限制

值得注意的是，在“双节”假期后，合肥公布了今年第三批土地出让清单。10月12日，据合肥土地市场网披露，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批）。第三批拟出让居住用地清单包含31宗地块，合计面积2853.5亩，已有6宗地块明确将于11月2日出让。

根据土地出让公告，上述将于11月2日出让的6宗地块合计面积571.058亩。此次推出的地块将采取拍卖方式出让，即竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

同时，济南也悄然取消了地价限制。10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

这也就是说，在10月下半旬和11月即将进行的土拍中，济南和合肥都将采取“价高者得”的竞拍原则，取代此前“限地价、现场摇号”等多重土拍规则限制。

而此前的9月26日，成都在《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》）中已经“官宣”调整土拍规则。其中，成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

截至目前，成都、济南、合肥土拍规则率先恢复“价高者得”。对此，中指研究院分析师孟新增分析称：“取消土地最高价限制，让地价回归市场，有利于提振土地市场情绪，后续或有更多城市跟进。不过，当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，土拍规则调整带动市场效果有限，预计土地市场整体仍低温运行。”

全国土地市场低温运行

从今年前三季度来看，全国土地市场呈现低温运行的态势。据中指研究院统计数据显示，今年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。其中，三季度，土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率达28%，较二季度高出8.1个百分点。

图源：网络

整体来看，今年1-9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。其中，9月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%；成交楼面均价7673元/平方米，同比下跌2.1%。

就济南和成都而言，今年1-9月，两城的住宅用地成交面积同比均下降，降幅分别为19.9%、12.7%，这说明济南和成都市场热度并没有回升。

由于地价和售价两头限制，开发商为了节约成本，反而容易出现因限价而减配的问题。镜鉴咨询创始人张宏伟指出，合肥、济南取消地价限价，一方面因为房地产市场销售压力比较大，市场恢复难度比较大，从土地出让角度来讲，原先的土拍规则增加了拿地难度，降低市场活跃度；另一方面，恢复“价高者得”，也有利于开发商做好产品品质，避免因为限价而减配等问题。

事实上，土地设立最高价，“熔断”后摇号，是此前在土地市场竞争激烈、开发商轮番加价的背景下出台的抑制地价抬高的举措。目前，各地土地市场持续降温，土拍规则会重新回到“价高者得”的时代吗？

张宏伟预计称：“除了一线城市以及核心二线城市之外，土拍阶段的限价预计会逐步取消，这也会是下一轮调整中发力的重点方向之一。”

来源：经济观察网、新京报等
--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。