桂语兰庭。

　　日前，深圳市光明区“绿城桂语兰庭”的可售型人才房开始选房，截至选房最后一日，该项目的711套人才房销售一空。但值得注意的是，人才房爆火的背后，同项目下的普通商品房却去化不佳。

　　这样“冰火两重天”的景象并非桂语兰庭独有。今年以来，可售型人才房热度扶摇直上，不仅多个区位、配套皆优良的项目毫无例外出现“日光”，而更多项目也在政策的推动下实现飞速去化。据南都·湾财社记者不完全统计，截至目前，深圳市2023年共入市1.16万套可售型人才房，并实现去化88.2%，达到今年新房网签量的40%左右。然而新盘却存在“开盘首日定生死”的现象，不少楼盘开盘去化强劲，但后续却接近于停滞。

　　人才房为何这么火热?业内人士认为，除了具有“绝版”属性外，人才房最大的诱惑力是未来价值，“持有十年后满足一些条件，就能上市交易，未来在二手房市场上具有更高价格优势。”

　　物以稀为贵，今年年初，深圳已官宣不再新规划可售型人才房，但据深圳市住建局文件及市场消息显示，未来还有多个可售型人才房存量项目即将入市。

　　市场

　　又见人才房清盘　　

　　资料显示，桂语兰庭共推出711套可售型人才房房源，其中两房户型415套，三房户型296套，配售均价约为2.77万元/㎡，项目普通商品房均价约为5万元/㎡。项目位于光明区光明大道与光明大街交会处，距离光明大街地铁站C口约600米距离。项目周边以住宅为主，居住氛围较浓厚，毗邻规划中的满京华3万㎡商业街区，一站地外有已投入使用的蓝鲸世界和万达广场。未来地铁13号线通车后，前往南山将只以半小时计。

　　最终，桂语兰庭获得6328户家庭成功申购。其中，两房户型第一队列终审合格认购申请家庭1234户、第二队列终审合格认购申请家庭1365户、第三队列终审合格认购申请家庭798户；三房户型第一队列终审合格认购申请家庭321户、第二队列终审合格认购申请家庭191户、第三队列终审合格认购申请家庭702户、第四队列终审合格认购申请家庭1717户。竞争较为激烈。

　　10月14日至16日是桂语兰庭可售型人才房的选房时间。据申购者短信截图显示，截至10月15日上午10点10分，该项目三房户型已全部被选定，最后一套3房被排位992号选定。

　　10月16日，桂语兰庭最后42套两房开选。10月19日，该项目销售向南都·湾财社记者透露，16日当日排位2464号的客户选走了最后一套两房。至此，桂语兰庭可售型人才房全部售罄。　　

　　现象

　　同项目下商品房去化不佳　　

　　桂语兰庭人才房销售的成功不是特例，今年以来深圳已有多个人才房项目开盘“日光”，包括深业颐瑞府、云海湾花园等。其余项目去化情况也非常乐观。南都·湾财社记者根据市、区住建局公告统计，截至10月18日，深圳市共推出17个可售型人才房项目，共计11633套，已实现88%以上的去化率。

　　人才房的强势去化已成为深圳新房楼市不可忽视的力量。据深圳贝壳研究院统计数据，截至10月18日，深圳市新房网签总量为34163套，其中住宅为24918套，人才房销量已达普通商品房的44%。

　　但在人才房辉煌战绩的衬托之下，普通商品房的境遇则显得较为落寞。有资深从业人员留意到，深圳新盘存在“开盘首日定生死”的现象，不少楼盘开盘去化强劲，但此后不断走弱。

　　拿本次“日光”的桂语兰庭为例，同项目下的普通商品房今年3月开盘吸引603批客户认筹，最终去化58%，但截至10月18日，桂语兰庭实际备案进度仅为40%左右。而位于宝安区的某楼盘首开去化七成，日前其项目负责人向湾财社记者透露，20天后去化率仍维持在首日水平，坦言后续去化存在一定压力。　　

　　趋势

　　至少19个项目待配售　　

　　此前，人才房两房由于申请门槛较低，往往是最受欢迎的户型。但随着8月21日深圳市住房保障署发文调低了人才房三房申购门槛，满足申购条件的购房者热情无一例外被调动，星河开市客等曾经三房去化艰难的楼盘在政策的推动下迅速售罄，如今的人才房显得有些供不应求。值得注意的是，虽然深圳已不再批准建设人才房，但存量项目还是能够满足相当一部分置业者的需求。

　　10月10日，深圳市规划和自然资源局公布截至2023年9月30日的深圳市存量住宅用地信息，公布了12个待配售的可售人才房项目。

　　具体包括，福田区安居景贤阁、B303-0061地块项目、B106-0065地块项目；罗湖区H227-0147地块项目；宝安区新城华苑部分房源；龙华区安居华樾龙苑、安居中龙苑、安居颂龙苑；坪山区安居泰和苑、安居梓和苑；光明区和瑞府、润珑苑。

　　此外据市场公开消息，宝安深铁璟城、宝安中心庆宜华苑棚改一期项目、宝安天健和郡府、南山西丽T501-0101地块龙光项目、光明深铁睿著广场、龙岗天璞世纪雅园、龙岗深铁阅云境等项目也规划有可售型人才房。

　　也就是说，未来还将有至少19个人才房项目可供选择。根据公开数据不完全统计，除部分项目未确定规划外，上述项目合计将为深圳提供超16000套可售型人才房。　　

　　分析

　　购房者更看重未来价值

　　人才房比商品房更受欢迎，在国家高端智库研究员宋丁看来，一方面是人才房即将“绝版”。今年年初，深圳市传出不再安排建设安居房、可售型人才房的消息。7月3日，随着《深圳市共有产权住房管理办法》的发布，这一消息得到实锤，未来，深圳市保障性住房体系将分为公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房三类。

　　另一方面，低于市场价四成的售价还是人才房被市场青睐的关键因素。宋丁强调，对购房者来说最大的诱惑力，其实不是当下价格，而是未来价值。

　　宋丁指出，人才房十年内不能进入市场销售，十年后要想取得产权可能还要根据当时政策补交一些费用。“但购房者都算过这笔账，即使补交完，上市交易的价格仍然比商品房更具竞争力。长期来看，人才房明显更有优势。”　　

　　采写/数据统计:南都·湾财社记者　陈镜安