昨天，海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区更新单元详细规划调整，开始征询意见公示。

要知道，距离康鹭片区的片策方案公示，仅仅才过去了半个月。

所以此次控规的调整公示，相当于官宣了康鹭旧改没有停滞，一直在努力完成今年的KPI。

毕竟片策方案的公示期还没结束（10.21结束），控规调整公示就出来了。

再加上有知情人士透露，昨天官网公示之前，康鹭片区已在现场贴上第一块单位规划的征询意见公示。

足以见康鹭实施改造的紧迫与雷厉风行。

此外，康鹭今年曾制定，要在9月份前完成片策方案以及更新单元规划方案的征询工作。

如今虽然已是10月初，但康鹭片区的确有在按部就班推进改造工作。

而片策与控规调整的公示，也将为片区改造继续推进提供支撑。

项目接下来的目标，是首批启动区开拆。

按如今的项目进度来看，无论是年底或明年初开拆，都有可能实现。

当然，康鹭片区的规控调整公示，也透露了许多重要信息。

我们来展开说说。

其一，拟调整方案中，主导功能调整为居住用地，康鹭将成为海珠中部主要供应片区。

从片区原规划方案和拟调整草案示意图，我们可以看到：

原规划方案，片区主导功能为村庄生活用地、村经济发展用地。

拟调整草案，主导功能则调整为居住用地、商业服务业设施用地以及公共管理与公共服务设施用地。

其中居住用地、商业服务业设施用地都多达十几宗。

这意味着，整个康鹭旧改项目，将会是海珠中部板块新建住宅的主要供应片区。

其二，拟调整方案中，新增非常多教育用地，将利好整个片区。

对比两版方案，我们可以看到，原先的教育用地多集中在改造片区的南边，其中中小学用地约有7宗。

新增后，教育用地有十几宗，但变得较为分散，且单宗地块面积变小。

结合此前的片策方案来看，整个片区内已有4所正常运营的学校，还规划了6所学校。

4所在运营学校包括，客村小学、逸景小学、海珠六中珠江中学、华师附中海珠双语。

说到这里，大家也发现了，这4所学校所用的，都是用康鹭片区的地。

其中华师附中海珠双语学校，正是前段时间出让的上涌果树地块隔壁的学校。

据悉，该校由于招生不理想，或许会在今年面临关闭，大家觉得这对上果地块影响大吗？

说回正文，康鹭片区之所以规划了这么多学校，本身也是因为其体量不小。

约等于3个半猎德村，所以规划上，才需要打造多所学校来支撑。

如果未来这些学校能引入名校，那就不止是利好项目本身。

周边的项目如保利四季和颂、中海上果项目等，也能跟着喝喝汤。

其三，项目的复建安置总面积达238万平方米。

假如，按地价2万倒推，估计融资区建面就120万平，合计总建面360-380万平。

这意味，项目的复建面积/融资面积，高达2:1。

如此高的复融比，复建区与融资区地块很难平衡，开发商也陷入“算账难”的泥淖。

有时候开发商为了平衡拆建比和拆赔比，会选择扩大建设规模，提高开发强度。

从而导致高容积率、超高层建筑、低密楼间距等等。

而康鹭的控规虽然没有体现项目的容积率，不过有知情人士透露，项目的容积率平均约3.4。

这个容积率，在康鹭尤显难得。

要知道，这种核心区城中村改出来的项目，很多为了算得过账，密度都颇高。

在此前有还有人担心康鹭改出来会是下一个深圳白石洲，毕竟一样位于市中心，一样是体量不小......

| 深圳南山区白石洲旧改效果图

而白石洲旧改项目整体容积率约11，即在3万平方米的土地上，建了30多万平的居住物业，密度高得吓人。

好在康鹭虽然也身娇肉贵，但没有过分扩大建设量，居住舒适度可以得到保障。

当然了，康鹭片区最重要的，还是其区位。

康鹭片区处于整个海珠的中轴，西临中大，北望广州塔，东面客村琶洲。

被3号线、8号线，以及在建的10号线、11号线的四条地铁线包围。

如此重磅的区位，叠加项目旧改所能释放出来的配套，以及带来片区产业的腾笼换鸟。

这个巨无霸旧改如果真的改造成功，那海珠中部的面貌会有质的飞跃，海珠又多一片全新的高品质住宅区。

而如今放眼海珠区，最欠缺的，就是这种配套多而全的品质住宅。

像康鹭周边的上涌地块，正是因为有商业、学校、地铁等等齐全的配套，备受海珠改善客户的关注。

而康鹭的体量、配套毫无疑问更大，更全，也更让人期待。

不过，项目想快速推进，还是有诸多难点的。

最直接的，就是我们上文提到的，如此高的复融比，让项目出现“算得过账，摆不下量；摆得下量，算不过账”的僵局。

此外，康鹭本身每年六位数的分红、房屋出租、进场费等等，也是天文数字，而这也让村民们对于赔付的预期，变得更高。

综合下来，项目所需沉淀资金高，周期长，还有算账难等问题。

│鹭江村小巷实景图

而项目的合作企业合生，也有自己的困境。

如合生介入的旧改项目，大多慢吞吞，时间周期一般都会拉得很长，如前进路云桂村、客村TIT科贸园等等。

而康鹭旧改比之这些项目体量更大，难度更高。

这也是康鹭旧改，想跑得快，但也只能慢慢跑的重要原因。

好在慢慢跑也是跑，康鹭毫无疑问是广州旧改重要的一环，zf对此也是高度重视。

如今项目已经在按部就班地推进中。

相信康鹭旧改的未来，能让海珠的城市界面与楼市格局，都焕然一新。