上银基金：政策密集出台后各地房地产市场表现

8月底以来，房地产优化政策密集出台，从明确首套房认房不认贷标准，到降低存量房贷利率、降低首付比例、下调二套房贷款利率下限等，政策工具箱不断充实。

从9月首周楼市表现看，以京沪为代表的一线城市房地产交易活跃，调动起部分观望者的兴趣，带看量和成交量均有小幅回暖，二三线市场则表现相对平淡，交易情绪仍待后续传导。

一线城市在新房市场活跃的同时，换房需求使二手房挂牌量大幅增加。根据机构数据统计，北京和上海近期挂牌量分别增加了4000余套和3000余套。对有改善性需求的客户，想要符合首套首贷资格，需要将名下已有住房出售，因此导致二手房挂牌量增加，短期的供给增加对价格造成一定压力。

根据易居研究院，目前一二线城市楼市总价300万至500万元的楼盘成交最为活跃。随着刚性改善需求的启动，整个置换链条开始轮动，预计1至2个月后，500万至800万元的客户将开始"出场"，进而轮动至800万元以上的中高端市场。随着新政策持续显效，市场上中高端住宅需求或将进一步释放。

目前看来，新政策对高能级城市效果明显，这一点和我们判断此轮地产政策优化主要针对一二线城市对全国的拉动相符，预计北京、上海等一线城市有望迎来一波置换改善潮。随着一线城市楼市成交热度的传导，二线及三四线城市楼市成交也将开始活跃。