观点网 过去两年房地产行业普遍面临流动性压力，相当一部分企业出现违约风险，导致了项目开竣工难以正常推进。尤其对于那些尚未出险的企业，它们过往联合开发的一些项目也因此受到影响。

在此情况下，未出险企业要么需要等第三方合作方纾困，要么就面临着接手合作项目剩余股权。金地商置在近期尝试通过第二种方式化解与奥园合作项目风险，推进保交楼工作。

10月8日，企查查显示，上海奥汇置业有限公司（下称“上海奥汇”）共计2550万元权益数额已于9月28日被解除冻结，对应股权比例51%，执行法院涉及上海市第二中级人民法院、山东省青岛市中级人民法院、河南省郑州市中级人民法院、广东省深圳市中级人民法院等。

此前9月7日，上海奥汇51.00%股权也曾被上海市第二中级人民法院解除冻结。

上海奥汇是上海安亭“奥园·金地格林云尚”的开发主体，股权连续解冻发生于金地商置斥资接手奥园集团所持股权并主导项目交付工作之后，项目开始出现微妙的“去奥园化”现象。

股权切割

观点新媒体获悉，金地商置下半年以来化解奥园·金地格林云尚风险的一项重要工作，是从股权层面与奥园集团切割。

实际上，今年3月28日，上海市第二中级人民法院就已在京东拍卖网上司法拍卖奥园集团所持上海奥汇51%股权，评估价1.2亿元，起拍价8400万元。

司法拍卖主要源于申万菱信基金与奥园集团过往存在的信托贷款纠纷。申万菱信基金于2021年11月就“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划”发布公告，直指奥园构成实质性违约，信托仅收到应收账款1218.43万元，尚剩余6590万元未获偿付。

当时市场消息指，申万菱信基金“惠聚系列”发布了多只信托，债权人都指向奥园集团。尽管奥园时隔不足半个月就宣称，已与申万菱信基金达成一致意见并于近期完成兑付工作，但事后证明这种兑付遇到了阻力，申万菱信基金选择申请冻结奥园位于上海的项目资产。

2022年7月26日，上海市第二中级人民法院发布的执行裁定书提及，被执行人奥园集团及旗下相关公司，未能履行申万菱信基金主张的偿付义务及承担迟延履行期间的加倍债务利息，因此裁定评估、拍卖奥园所持上海奥汇51%股权。

但由于被执行人奥园方面申请撤裁，今年3月30日，上海奥汇51%股权司法拍卖被暂缓。直到7月27日，法院才重新对标的资产挂网拍卖，评估价及起拍价仍维持不变。

三天后即7月30日，金地商置旗下上海尚威成为唯一的出价人，最终以8400万元竞得上海奥汇51%股权。在竞拍前，上海尚威透过广州奥惠投资有限公司持有上海奥汇49%股权；竞拍后，上海奥汇正式成为上海尚威全资子公司。

上述竞拍事项涉及资金规模过小，并未获得金地商置公告披露。

类似的接手出险合作方权益案例，在过去两年并不罕见，在金地商置身上同样如此。比较典型的是去年4月，金地商置旗下广电地产收购“广州融创金地商置御潮府”项目剩余50%股权，标的项目总建面30万平方米，当时仍未开售。

如今的情况则有所不同，上海奥汇开发的“奥园·金地格林云尚”项目，住宅部分于去年进入清盘阶段，剩余2幢商业办公楼则大部分限定用于自持。也就是说，金地商置在接手后基本只能推进项目完工交付，以及商办部分的空间运营工作。

根据上海众华资产出具的评估报告，截至2022年10月31日，上海奥汇资产总额账面值28.97亿元，负债总额账面值30.01亿元，股东权益账面值-1.04亿元，处于资不抵债的状态。

但采用资产基础法评估后，上海奥汇的评估值增值9.85%至31.83亿元，负债总额评估值则减值1.59%至29.53亿元，一增一减后股东权益评估值达到了2.29亿元。

从神盘到泥潭

站在今天回顾，奥园集团的非标融资形成了反噬，由此也失去了上海项目的控制权，市场最终惩罚了枉顾风险加杠杆的行为。但在风险被暴露之前，奥园·金地格林云尚曾是“神盘”般的存在，市场情绪高涨的时候，没有人会在意自己是不是这场接力的最后一棒。

奥园·金地格林云尚原是奥园独资拿下的项目，2020年7月17日该公司以底价15.42亿元竞得上海嘉定区安亭镇02A-01A地块，折合楼面价1.15万元/平方米。地块出让面积5.36万平方米，计容面积13.41万平方米，用途为商业、住宅、办公，其中住宅占70%。

同年9月，持有上海奥汇49%的广州奥新科技有限公司发生股权变更，股东由奥园集团变更为上海尚威，金地商置也正式介入到奥园·金地格林云尚项目开发中。

资料显示，奥园·金地格林云尚于2021年5月8日正式开售，首批408房源当日去化96%，认购额11.04亿元；同年12月18日二批次开盘售罄，认购额6.6亿元。

2022年3月16日、6月28日，项目分别推出三批次及四批次，涉及479套房源，亦均录得售罄，认购额合计14.2亿元。奥园在新闻稿中称，奥园·金地格林云尚四开四罄，“跻身上海红盘梯队”，并认为这标志着市场对奥园项目品质和产品力的信任。

奥园还表示，集团坚定实施“保交付、保兑付、保销售、保运营、保稳定”的“五保”战略。

殊不知半个多月后，申万菱信基金一纸公告直指奥园信托贷款违约。接下来便是奥园承诺兑付未果，所持奥园·金地格林云尚51%股权被冻结并司法拍卖，此是后话。

那些购入了奥园·金地格林云尚的业主，从去年6月起感到“强大的不安定感”。他们在政府留言板上表示，项目复工后（奥园宣称同年6月12日全面复工复产）工地上只有零星几个工人，项目最后一期也卖到了尾声，开发商承诺的定期公示资金监管账户余额及使用情况也并未做到。

对此上海嘉定区住房保障和房屋管理局多次回应称，奥园·金地格林云尚所有预售资金均纳入监管账户，并强调项目现有资金可以支持项目工程建设完工及办理初始登记，确保交付。

今年上半年，业主转向反映格林云尚项目工期进度不及预期，以及房屋精装修质量不达标等问题。上海市嘉定区建设和管理委员会此后表示，已勒令项目启动全部楼栋的打磨、粉刷整改。

值得关注的是，奥园·金地格林云尚官微在7月初披露刊载有项目工程进度的月度家书后，就一直处于停更状态。按照最后一次披露情况，项目全区外立面整改工作预计7月25日整改完成。

另一个变化悄然发生，在7月底金地商置获得奥园·金地格林云尚剩余51%股权后，金地商置上海客户服务官微开始发布金地格林云尚的8月及9月家书。同时“奥园”字眼已不再出现于项目案名之中，一系列的风险隔离工作已在密集推进。

但项目整改进度仍显得紧凑。根据上海市嘉定区建设和管理委员9月28日回复内容，金地商置于9月1日发布消息邀请业主预约看房，被业主反映项目不具备预看房条件，因而政府要求取消预看房活动并完成房屋质量要求。项目后于9月13日重新启动预看房，20日结束。

项目完工交付不仅是完成“保交楼”任务，于房企而言还意味着可以对项目销售款进行结转。仅住宅部分，格林云尚就有接近32亿元已售未结资源，在交付之前这部分资金只能以合同负债躺在企业的报表里。