文/《清华金融评论》丁开艳

10月30日至31日在北京举行的中央金融工作会提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。今年来，我国房地产领域密集调整了多项政策，体现了我国房地产市场供求关系发生了重大变化。在房地产市场供求关系发生变化背景下，《清华金融评论》多次刊发文章建言和解读如何构建房地产新模式。

如何构建房地产发展新模式？

2023年下半年以来，房地产领域密集发布了多项放松政策，包括首套房贷款“认房不认贷”、下调存量房贷利率，整体上政策总体上宽松，体现了房地产供求关系的变化，构建房地产发展新模式的路径日渐清晰。对于如何构建房地产市场新发展模式，《清华金融评论》多篇文章进行解读和建言，提出从货币信贷、土地供应、地方政府责任、中小城市发展、住房租赁市场立法、住房市场监管等多方面的构建房地产长效机制。

高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心高级研究专员郭翔宇，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员赵航在文章中指出，房地产正常化的关键在于关掉房企过去大量发债的发展模式，抑制过去“三高”的金融模式，并构建一个新的，适应于持有、租赁和存量盘活的金融体系。通过重塑不动产市场和完善房地产的价值发现机制，可以在恢复和增加市场主体的信心，纾解困境项目，并有效盘活庞大的存量不动产。这有利于企业适应新阶段不动产行业的发展特征，同时也为我国高质量发展提供了有力的支撑。

北京理工大学人文与社会科学学院副院长侯成琪在撰文指出，房地产业不再适合作为拉动经济增长的引擎，但依然是稳定实体经济和金融体系的重要基础。应该将保障性住房作为重要基础设施，让老基建迸发新能量，促进经济平稳增长并释放消费潜力。

如何促进金融与房地产良性循环？

资金是房地产业的命脉，没有金融的资金支持则房地产业无法实现良性发展，本次中央金融工作会议强调了通过金融支持房地产企业的合理融资需求，促进房地产业的良性循环。这可能意味着，对不同所有制企业要一视同仁，支持刚性和改善性住房需求的同时，也会防范和化解房地产相关风险。

侯成琪指出，当前房地产业与实体经济和金融体系之间的关系发生重大变化体现在三方面：第一，投入产出机制导致住房价格与产出水平之间呈倒U型关系，在房地产市场供求关系发生重大变化之后，房价进一步上涨和房地产市场过度繁荣反而会抑制经济增长；第二，在房地产市场供求关系发生重大变化之后，房价预期已经发生重大转折，“越涨越买→越买越涨”的正反馈循环被打破；第三，在房地产市场供求关系发生重大变化之后，房价过高和预期转弱会加大房价泡沫破灭的风险并通过金融加速器导致经济衰退。

中国社会科学院金融所研究员尹中立撰文指出，在金融风险中，难度最大的应该是房地产金融风险，大量的贷款融资与信托融资都是由不动产做抵押担保的，一旦房价出现较大下跌，金融运行就会受阻。

易居研究院研究总监严跃进也表示，房地产最近几年暴露的问题，包括烂尾楼、房企债务窟窿、存量房贷压力过大、二手房挂牌难以消化等，恰恰说明金融监管有漏洞产生了非常大的破坏性。本次中央金融工作会议的表述体现房地产领域的各类金融活动都要纳入监管，会结合经济形势和改革内容，不断完善房地产金融宏观审慎管理。

如何完善保障性住房建设？

按照中央金融工作会议精神，构建房地产发展新模式突破点，包括城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施的“三大工程建设”，这些突破点将是未来金融支持房地产的主要领域。

尤其值得一提的是，从供给侧推动的城中村改造就是房地产政策调整的一个重点，此前的政策显示了这一突破点的重要性。7月24日政治局召开会议后仅四天，7月28日超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议就在北京召开，随后，9月14日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，本次试点改进落地速度快于预期。

市场普遍关注，城中村改造对房地产市场的潜在影响。中金公司初步预计城中村改造未来每年能带来新增固定资产投资约1,500—2,000亿元（不含土地交易），若包含土地交易则可能带来6,000—7,000亿元的房地产开发投资（相当于2022年实际房地产开发投资额的4.5—5.3%）。国盛证券研究显示，从规模看，基于已有方案、城改每年投资0.5—1万亿，实际落地可能超预期。

整体来看，城中村改造尽管还处在早期阶段，但推进落地速度快于预期，政策效果也正在逐渐显现。

背景：今年下半年来房地产政策新变化

今年以来，我国房地产市场出现明显变化，7月24日中央政治局会议后，房地产相关政策密集调整。住建部强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求；央行明确，延长保交楼贷款支持计划实施期限，因城施策精准实施差别化住房信贷政策。地方层面，北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及南宁、苏州、重庆、长沙、成都、鄂州、佛山、江门、惠州、东莞、武汉、中山、珠海等诸多二三线城市已经落实“认房不认贷”，以满足居民刚性和改善性购房需求。与此同时，上海、广州率先行动，针对部分区域、人群进行了限购的定向优化，体现了政策总体上继续宽松的可能。

从上述各项政策来看，我国供给侧和需求侧房地产政策优化调整，并且落实速度快于预期，这也意味着房价持续上涨，依靠高杠杆、高周转、高负债的房地产运作模式正成为历史，我国房地产发展正在向新模式转变，观察房地产也应该放在新视角下。

责编丨丁开艳

校对丨兰银帆

初审丨徐兰英

终审丨张伟

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