封面图 | 《小欢喜》剧照

文 | 冯仑（微信公众号 | 冯仑风马牛）

市面上有一种房子，价格很有吸引力，尤其是在一线城市，其价格还不到普通商品房的一半。那就是小产权房。经常有人问，小产权房到底能不能买？

小产权房是个通俗叫法，不是法律上的概念。有些人总是对小产权房抱有一些不切实际的幻想，总希望有一天它被「扶正」了，堂而皇之地走上到合法的轨道。

其实这是一个误解。只要了解小产权房的成因和身份定位，就会清楚，为什么说那种想法是幻想。

首先，小产权房的形成，有它的历史根源。

现在我们说的小产权房，主要是指在农村集体建设用地上盖的房子。它没缴纳土地出让金，它的产权证也不是由国家房管部门统一发的标准的产权证，而是由乡（镇）政府或村集体颁发的乡（镇）产权或者是村产权。

之所以会有这样一种特别的房屋建造形式和产权形式，主要还是因为城市房价过高以后，地产商，还有一些拥有农村集体土地控制权的经济实体或公司，借机建了一些相对便宜的房子，然后卖给买不起高价房的人。

卖的人抱着侥幸，认为这种建在城市郊区的房子早晚会合法化，先上车再补票。买的人也抱着同样的幻想。

加上原来的农地制度本身不太合理，它不能作为完整的产权形式。比如，农村集体建设用地不能抵押，不能长期租赁。因而小产权房没有国家的土地证，也没有销售许可证，它的购房合同也不会在国土局备案，所以它的产权证不具有法律效应，也不得到保护。

其次，和大产权房比较，小产权房没有土地出让金以及相关的一系列规费，成本大大降低，所以在市场上经常会吸引一些人去冒险。

最后我们来看看，小产权房在法律上为什么不能转正呢？

一般来说，小产权房分布在大城市边缘地带。它本身在规划、国土等方面，介于城市和农村集体建设用地之间，它只有一个使用权，而没有完整的产权，不受现有的房地产法律的保护，转正是非常困难的。

如果不能转正，会有非常大的风险。

当政府要征地拆迁的时候，或者进行交易时，凡是跟产权有关的一些事项，都会有很大的障碍。如果你买了这样的房子，那么它不是财产，只是一个使用权，就是能住而已，所以应该特别当心。

有一些人会利用大家对高房价的恐慌心理和政府控制城市房价过快增长的要求，有意无意地释放一些烟雾弹，鼓励大家买小产权房，其实谁买谁砸手里。一定要对小产权房有正确的认识，千万别掉坑里。

还有人提到「农村集体用地可以入市，建设长租房」的鼓励政策，给人带来一些小产权房能复活的错觉。增加了土地的供应，也会增加未来长租房的供应，但是这并不等于小产权房的违规就能够豁免、小产权房就能够在法律层面上复活。

总之，对小产权房别抱幻想，大家在市场上看房买房的过程中，一定要特别当心。

注：内容节选自音频节目《买房那些事儿》。