文/邓浩志

中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。此次工作会议备受瞩目。其中涉及房地产的篇幅很多，居然有100多字，总体包含三部分内容。会议强调：促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求；因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求；加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

这三部分内容我们逐一拆解，看看管理层如何定位金融和房地产之间的关系：

1、强调了房地产和金融相是互依存关系。

前几年针对房地产的金融收缩太过，导致大批房地产企业出现严重债务问题，房企爆雷后又拖累了金融系统出现风险。未来怎么把握好金融对房地产支持这个度很关键。既不能过度支持，要避免房地产业过度扩张，房地产市场过热。也不能过分收缩，避免再次出现房企大规模爆雷，项目停工，市场萎缩的情况。过去的政策经常走两个极端，导致了市场经常也经常走出过热，或者过冷的极端行情。现在定调金融与房地产良性循环是大思路，大方向,但路怎么走还需要进一步探索。
另一方面，过去几年不同所有制房企，无论在融资规模还是融资成本上都有较大的差异。这也使得爆雷的房企以民营房企为绝对主力。纠偏这种歧视性的金融政策，对缓解民营房企资金压力，解决民企债务问题将会有根本性的帮助。当然，这里的关键是执行层面能否很好地落地。

2、继续因城施策，继续支持刚性和改善性住房需求。

这个提法在涉及房地产的文件中是非常常见的。但在金融工作会议上提出，会让市场遐想到底金融可以怎样支持刚需和改善呢？莫非各城市的房贷利率还有进一步下调的机会？二套房首付是否还能进一步下调？二套房贷利率能否向首套看齐？甚至房贷利率整体向其他更低息的贷款方式看齐？比如经营贷……以上这些都需要进一步观察，看各地是否有进一步的落地政策。

3、加快保障性住房建设，构建房地产发展新模式。

这是全面呼应了上周国常会发布的“新房改”方案。保障性住房建设应该是未来整个房地产业，新的，唯一的增量领域。既然都是房地产，哪怕是保障性住房，当然也都需要金融支持，所以未来无论建设主体是地方政府，还是传统的房地产开发商，很可能会有更多金融政策和金融产品支持保障性住房的建设。

另外，“新房改”方案提出“商品房要回归商品属性”。就意味着房地产业的开发，设计，定价，销售都要降低行政干预，让市场在资源配置中起主导作用。房地产的新发展模式必定意味着要有新的金融政策予以配合，不过至于后续怎么配合？力度有多大？也需要观察各地的落地执行方案。

总的来说，这次金融工作会议涉及房地产领域的问题，都是纲领性，方向性的。由于尚未见到落地版的执行方案，所以暂时也无法评估对市场产生何种影响。