东莞又迎来久违的土拍。

刚刚！保利，拿下长安中心1宗商住地，以总价4.9亿斩获，成交楼面价为20700元/平！

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2023WR007号

成交楼面价，长安历史第三高

此次竞拍以底价成交，其成交楼面价，位居长安历史成交楼面价第三。

排名第二，是2022WR003地块，即一湾云璟，成交楼面价为22606元/平。

第一，则是2020WR043号地块，由碧桂园夺得，成交楼面价为25997元/平，即碧桂园云悦半山。

房企拿地之后，能卖到多少是关键。

简单粗暴的与板块内新房对比，目前长安中心板块内，仅碧桂园云悦半山一盘。

与其均价约43000元/平相比，2023WR007号地块起始楼面价20700元/平，房地价差能达到22300元/平。

若地块拍到最高限价，楼面价去到23804元/平，房地价差为19196元/平。

粗略的计算可见，2023WR007号的利润空间还是可以的。

不过，新房价格也和产品有着密不可分的关系，比如改善类新盘，往往都会比刚需类新盘价格要高。

而碧桂园云悦半山，正是改善盘，主推户型为建面约208-281平的大平层。

那2023WR007号地块，适合打造成哪类产品呢？

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长安中心板块，无新房供应

适合打造成改善/刚改类产品

2023WR007号地块，单从容积率为2.59来看，是近年来东莞比较少见的低密度宅地，适合打造成改善/刚改类产品。

从板块内产品来看，新房方面。

目前，中心板块新房紧缺，上文提到的改善盘——碧桂园云悦半山，均价约4.3万/平，目前基本售罄。

至于二手房方面，板块内二手楼龄均较高，大概在10年以上，甚至有些已高达20年。

如2023WR007地块旁的长安万科中心，于2013年建成，楼龄近10年，在贝壳上挂牌均价约3.8万/平。

其他的，如明珠广场楼龄17年，长青城楼龄27年、莲花苑楼龄20年等等。

截图自贝壳找房

附近比较新的二手，价格也比较高，距离地块约1.5公里的龙光江南大境，挂牌均价约4.1万/平。

其户型多为刚需产品，有建面约89-95-99平的3房, 以及建面约116平的4房，

截图自贝壳找房

由此可见，板块内积累了不少改善需求，因此2023WR007号地块，打造成改善/刚改类产品是个不错的选择。

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处长安中心，近万科广场

接着，来看看地块素质。

2023WR007号地块，位于锦厦社区富民路旁，是长安中心难得的靓地。

首先，区位配套都相当不错。地块与长安万科广场仅一路之隔，直线距离地王广场也仅约1公里。

并且，附近生活休闲商圈配套齐全。

约1公里范围内，还有天虹商场、明珠广场、长安汽车站、长安医院、长安图书馆等。

位处中心，附近教育条件自然不错。

约600米范围内有2所优质学校——长安镇中心小学，长安实验中学。

另外，从东莞控规系统可见，地块东侧规划是将建一所54班的小学，北侧也有一所18班的幼儿园，未来学校的选择变多。

虽然区位很好，但短板也明显。

从上面航拍图也可见，地块东/西/北侧均为民房，城市面貌相对较差，但从规划来看，将来会有所改善。

另外，地块虽然无配建要求，但规模较小。

其占地仅约9212平，总建面约23859平，所以在开发设计上，多少有点受限。

不过，地块自身素质也不是“一无是处”。

地块方正平整，没有缺口，并且东/西/北侧限高均在60米以下，以及上文提到的容积率较低，因此其开发前景及条件算还可以。

以上就是长安地块情况，若想了解更多东莞开拍详情，敬请密切关注房视君~

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