我们知道，楼市的本质是政策市。

9月初，苏州放开了限购，加上首付比例降至最低两成、“认房不认贷”等一系列政策组合拳提振了市场信心，加速了购房者入市的节奏。

新政落地以来，房企加大推盘力度，新房的来访认购量大为增加，且成交量的增加在数据端已经开始显现。

政策本质在于打开改善需求源，我们也看到了120㎡及以上住宅自9月第二周后成交量逐周增加，可见新政影响之下，苏州的改善需求正在爆发。

其实，无论市场冷热，地段和产品力有足够优势的楼盘都是独立行情的代言人。

比如说狮山核心的建发朗云。

△示范区实景图，红线外道路景观不作承诺

项目从拿地起就备受市场关注，话题热度一直居高不下。9月初售楼处开放、时隔22天首开，一波高过一波的关注，吸引人潮蜂拥而至，长久积累下来的火爆人气都在这场首开盛典中成功引爆。

△开盘现场图

开盘现场人潮汹涌，上演了一场楼市版“速度与激情”，也真正印证了建发朗云“手慢无、拼手速”的红盘效应!

△开盘现场图

这是建发继园区青剑湖的青云上之后，第二个线下大规模开盘项目，背后反映出建发的实力、自信和笃定，以及对客户的诚意！

这是苏州限购取消后，头部价值板块的第一个线下首开的项目，对苏州楼市的走向有着风向标的意义。

也是时隔多年，新区狮山再次迎来线下开盘，且一战封神，卖出了气势和口碑！

△ 项目黄金周人气 图

在9月苏州500-800万总价商品住宅成交榜单中，建发朗云以可圈可点的销售成绩摘得三冠王。

cric suzhou

要知道，当前楼市不确定因素增加，购房者尤其是高端改善置业人群的选择也变得更加谨慎理性。

换句话来说，在苏州高端品质住宅不断进阶、且产品力极度内卷的大环境下，什么样的楼盘才能匹配高净值人群？

分析师通过地段价值、产品力、装修品质、社区景观等多维度做出客观测评打分，满分为5分，让粉丝对建发朗云的地段和产品有更直观的感受。

维度一 地段价值

综合评分

4.98

价值详情

建发朗云位于狮山核心地段、名校旁，享受狮山核芯完善高端的生活配套。

△区位示意图

周边拥有狮山实验小学、高新区第一中学、苏州外国语学校、苏外幼儿园新校区（在建）+高新区第一初级中学校等5大名校（新房不作学区承诺，具体入学安排以政府公示为准）。

△新区一中实景图

交通方面，紧邻地铁5号线石城站，与1号线汾湖路站直线距离约1公里，美罗、狮山天街、泉屋、淮海街等6大商业中心汇聚。

△区位示意图

克而瑞分析师点评

分析师观点：

根植于一体两翼的城市规划，新区狮山是苏州高起点的城市形象窗口，是唯一的能和园区核心一争高下的板块，其板块能级和价值皆位列苏州头部位置。

△狮山实景图

其商业、交通、教育、生态资源配套醇熟高端，位列苏州第一梯队。

△龙湖狮山天街实景图

在家长颇为关心的教育资源上，狮山一直以来都是公认的教育高地，教学硬件、师资力量、升学率均名列苏州前茅。

狮山板块也成为了高端改善客户们的优选，甚至是首选。

它是市场独立行情的代言人，板块内清一色的豪宅大平层，即使是市场下行期，板块内新房都是逢开即罄、一房难求，中签率低至50%以下。

板块价值的市场认可度颇高，在今年1-9月苏州板块新房成交榜单中，狮山以104.9亿元的成交金额问鼎苏州。

当然，对于当下的买房人，在拥有强大起点规划和发展红利的同时，坐享城市核心最成熟的配套及地段，才是最重要的。

建发朗云的“王牌”便是五大名校环伺，据悉被优质教育资源所打动的购房者占比达到了7成。

项目附近的狮山实验小学和高新区第一中学，是苏州家长有口皆碑的名校 （新房 不作学区承诺， 具体入学安排 以政府公示为准）。

△狮山实小实景图

△新区一中实景图

当然，如果想上私立学校，苏州外国语学校就在项目边上，下楼就是在建中的苏外幼儿园新校区。优质的教育资源已经是建发朗云的显著标签。

△苏州外国语学校实景图

在教育疯狂内卷的时代，苏州的很多改善族追求的不仅是户型面积变大、居住舒适度提升，更多的是为孩子寻求更优质的教育资源。

在建发朗云家门口就可以享受到全龄段优质教育资源，浓郁的书香氛围给孩子优质的成长环境，让购房者对孩子教育有着踏实的安全感。

很明显，建发朗云就是兼顾教育资源和居住改善的典型，让生活品质的改善、孩子的教育水平达到平衡！

狮山的核心生活配套也在项目直线距离三公里范围内，开车也就是一脚油门的事儿、地铁也就两三站，生活便利度和幸福指数很高。

在地段成为绝对的核心置业逻辑的今天，好地段是高端住宅的价值基础，越核心的地段越能穿越楼市周期，保持楼盘价值的恒定性。

建发朗云的各项配套指标都占据峰位、不可复制，也决定了价值走向的确定性。

维度二 户型设计

综合评分

4.95

价值详情

本次建发朗云首开建面约125、143㎡两种户型，整个狮山都十分稀缺，给改善客户一个相对“低成本置业狮山核心的良机”。

建面约125㎡功能性四房，是一款一步到位的改善户型。

△户型示意图

三开间朝南，客厅、主卧、次卧均可享受阔绰采光面，约30㎡餐客一体竖厅格局，独立入户玄关、U型厨房、三段式客卫、部分户型三面采光、北向卧室罕见的约270°环幕飘窗，北向的房间可以根据家庭结构的变化灵动设计……

△样板间实景图

建面约143㎡户型，是建面约125㎡的进阶款，尺度感和功能性更强！

△户型示意图

四开间朝南，约6.3米开间、约35㎡的宽幕横厅、U型厨房、LDKG一体化大公区、每个房间均拥有超大飘窗，开间约3.7米的主卧套房，独立卫浴带浴缸，开间约3米、进深约4.5米的南向次卧，对二胎家庭放两张独立床完全没有问题……

△样板间实景图

克而瑞分析师点评

分析师观点：

当下的狮山新房市场已经进入了高端改善时代，户型产品全面“大平层化”。

自苏州新房限价被打破以来，苏州园区核心和狮山房价就一路上涨，户型也越做越大，不少起步户型直接做到了170㎡以上，动辄总价就要800、900万，甚至达到了千万级。

比如说，待入市的仁恒澜庭雅致起步户型建面约182㎡，朗诗天樾狮山的起步户型建面约174㎡，而且朗诗天樾狮山据说放风价在50500元/㎡，也就是说其总价门槛近880万，这个总价几乎劝退大部分普通中产家庭。

要知道，苏州的限价是从头部价值板块开始的，且突破节奏和速度较快，狮山核心将紧跟园区核心步伐，房价很快就要冲破5万元/㎡大关。

新政后首次挂出的狮山两宗达方电子地块，规划条件都是户型面积不小于140㎡，170㎡以上户型不少于地块总户数的40%，且装修标准不低于3000元/㎡、不高于6000元/㎡，且起拍楼面价高达26500元/㎡。

从目前的狮山新房市场来看，建面在160㎡以下的户型产品十分稀缺！几乎是孤品级！

这款建面约125㎡户型十分稀缺，将成为预算500万+的改善家庭入主狮山珍贵的“入场券”！

△样板间实景图

建发朗云的主力户型定格在建面约125-143㎡，此户型段将覆盖苏州主流的改善人群，总价490万起，对于普通中产家庭足够友好，也是其低门槛入驻狮山核心的上佳机会，这样的机会可能在近两年不曾有、不再有、未来可能也难再现。

从户型尺度和功能性来看，建发朗云这两个功能性改善户型，在打造四个卧室后，餐客厅的尺度感和舒适度均有保证，“体感面积”要大很多，综合性价比领跑狮山。

维度三 装修品质

综合评分

4.88

价值详情

在居住品质方面，建发朗云采用国际一线品牌以匹配城市层峰人士的居住需求。

比如，三大件采用大金空调、菲斯曼地暖、松下新风，卫浴采用科勒、杜拉维特、高仪等（以上或同等档次品牌）高端品牌。

△样板间实景图

还有整套博世厨电燃气灶、油烟机、洗碗机等（或同等档次品牌），以及垃圾处理器和3M净水系统。

△样板间实景图

在与日常生活中息息相关的元素上，建发朗云做出了如“魔鬼”般的细节，并用定制化的工艺，提升生活品质和格调。

△样板间实景图

米色纹理皮革饰面玄关柜、定制一体化岩板客厅电视墙、采用瓦楞玻璃的厨房移门、悬空式马桶设计、建面约143㎡户型还设计了三眼灶台、主卧卫浴定制美妆冰箱等，约1.9米宽的顶天立地玄关柜……

△样板间实景图

克而瑞分析师点评

分析师观点：

精装的配置标准很大程度展现的是项目的品质力，前几年苏州头部价值板块不乏地段豪宅、精装乞丐的楼盘，这两年限价的放松，带来苏州高端品质住宅装修配置的提升。

建发朗云的奢配精装，在苏州的高端改善楼盘中处在上游水平，高级的品牌能极大地提升居住舒适度，彰显生活的品质感。

△样板间实景图

在建面约143㎡户型中，背景墙岩板、墙布上下通铺，“主卧小家化”，皮质背景墙，主卫镜柜内嵌定制美妆小冰箱等，将人性化细节融入到室内每一方寸之中，重工、重奢、重料，精细程度让人震撼。

△样板间实景图

可见，室内空间上，建发不再是一味的去追求功能性，而是更加注重人们的生活中的细节，给生活“留白”，不仅要住得舒适，更要身心愉悦。

维度四 归家仪式感的营造

综合评分

4.95

价值详情

作为建发「诗意东方」全新产品，从建筑立面，到入户规制，再到景观打造，建发朗云处处彰显了“建发”的风格——既有东方风骨底蕴，也符合当下国际化、现代化潮流的居住需求和建筑审美。

小区大门采用“人字形”屋檐建筑，采用大面积玻璃、金属格栅，高级感中透露着东方神韵。

△示范区实景图，红线外道路景观不作承诺

单是外立面和大门，就奠定了建发房产在市场上独树一帜的风格气质。

在归家动线上，朗云遵循中式礼制，以三进十景的布局手法，营造一进登云门，二进云起园，三进水云间，体现高端品质住宅所带来的显赫感和尊荣感。

△示范区实景图

酒店式社区入口、五星会客级精装双入户大堂等，把归家的仪式感拉满。

△效果图，不作为交付参考

园林景观将自然和建筑融合，划分为“一轴、一心、三庭”的格局空间，打造一个功能丰富的诗意东方园邸。

△示范区实景图

克而瑞分析师点评

分析师观点：

如果说地段是与生俱来的，它决定了一个高端项目的价值下限，但价值上限则来自地段之外的产品力。

对于业主而言，“有礼有序”的归家动线，正在成为高端住宅越来越重视的细节打造。

△示范区实景图

这是是建发的产品力惯性，做惯了千万级超级豪宅之后，哪怕是总价500万级，依然要做出豪宅的气场与修养，把产品功力渗透到每一寸空间。

维度五 建筑立面

综合评分

4.9

价值详情

项目外立面颜值颇高，整体呈现轻盈、通透、简约的美感，成为狮山全新的建筑美学标杆。

△效果图，不作为交付参考

颇具现代美感和辨识度，将质感拉满的同时也确保立面效果历久弥新。

克而瑞分析师点评

苏州豪宅外立面发展经历三个阶段：

1.0阶段为外立面多采用中式园林风格，主要运用青瓦、白色外墙涂料。

2.0阶段为法式园林风格、新欧式古典主义风格等，干挂石材、真石漆等立面材质盛行。

3.0阶段公建化的现代风格和新中式风格开始流行，铝板的大面积使用成豪宅市场主流。

建发朗云无疑是3.0阶段的典型代表，以复杂工艺、高造价打造的立面，符合高端人士的审美需求和身份标签。

维度六 房企品牌力

综合评分

4.95

价值详情

建发朗云为建发独资打造，在世界500强国企资历与实力背书之下，不仅能为建发朗云注入超强的安全基因，也意味着其产品打造和兑现能力、包括交付后的服务力都有保障。

建发房产深耕苏州9年有余，在苏州大市布局了26个项目，拥有超15000+户业主，积累了深厚的品牌影响力力和口碑。

其开发的独墅湾、悦江南、泱誉等众多项目，所到之处皆是热销，所开发项目皆是区域标杆。

△建发项目实景图

新房市场上每一个建发参与或开发的楼盘，几乎都是苏州楼市的爆款，也都成为区域产品力的「天花板

新房市场上，我们可以看到建发日渐精进的产品功力，也可以看到建发日负盛名的品牌号召力。

其在二手房市场凭借高品质和优质的物业服务，溢价能力显著高于周边楼盘。

以建发独墅湾为例，其二手房挂牌均价达到3.7万元/㎡，超出周边二手房价格近50%！这是建发都给到购房者实实在在的信心和保障。

△数据来源：链家

克而瑞分析师点评

无论行情如何变幻、市场如何调整，当下客户的置业选择都是选择预期的确定性和可靠性。

建发朗云的热销，亦离不开产品和地段背后开发商——建发的品牌实力。

正是实力央企建发强大的品牌号召力，产品力、兑现力、服务力都有保障。

近两年，楼市不断下行，头部房企的业绩规模大幅下滑，建发房产仍旧稳健前行，在苏州第一梯队板块布局多个项目，如建发缦云、朗云、缦月等，频频掀起叫好叫价又叫座的“现象级热销效应”，也实力印证了购房者对建发房产品牌的认可和青睐。

在今年8月市场下行期，建发仍旧在新区狮山拿下向阳路44号地块，这背后是建发雄厚的资金实力和深耕苏州的决心。

在克而瑞发布的2023年1-9月苏州市区房企权益榜单中，以90.76亿元的权益销售金额拔得头筹，同时摘得全口径金额第三、权益面积双榜第四。

专业的事交给专业的人来做，建发作为深耕型品牌房企服务力、交付力、品质兑现力都有实打实的保障，给到购房者稳稳的安全感。

狮山烫金地段、五大名校环伺 （新房不作学区承诺，具体入学安排以政府公示为准） 、低总价稀缺四房、国企建发的品牌号召力等，奠定了建发朗云首开热销的佳绩。

对于整个苏州楼市来说，这将成为入住狮山五六百万级「必入」的超级爆款。

目前，项目首批房源还有少量余房，把握低门槛上车狮山核心、抢占核心资产的上佳机会不容错过！

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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