8月开始，多部委密集发声、多地利好政策出台。在此背景下，房地产市场情绪明显改善。

9月多个核心城市市场活跃度有所好转，其中北京市场发生较明显变化，新房、二手房市场成交向好。同时多个开发商也纷纷紧抓窗口期，加大推盘力度和优惠幅度，加速销售回款。

但随着前期积压需求的集中释放，新政带来的热度也逐渐退去。多家机构数据显示，国庆黄金周北京楼市平淡开局，虽然带看量有所增加，但成交量整体未达预期。

多位业内人士指出，购房者对北京继续优化调控政策的预期较强，造成观望情绪延续。同时今年“双节”旅游井喷，考虑买房的人数不足。但带看量的增加为楼盘蓄客打下基础，预计年底北京楼市将呈现温和升温的态势。

“金九”热度提升

整体来看，9月初北京“认房不认贷”新政的实施，为北京楼市的“金九银十”开了一个好头。部分购房需求集中释放，短期带动北京新房、二手房的成交量。

据中指研究院数据，9月北京新建商品住宅（剔除保障房、共产房等）网签5891套，环比增长42.9%。二手房方面，中原地产数据显示，9月北京二手房住宅网签14261套，环比上涨30.1%。

诸葛找房数据同样显示，9月北京新房成交量为10727套，环比上涨9.8%；二手房市场方面，9月北京涨势领跑，成交14262套，环比上涨30.13%。

此外，随着政策利好的落地，北京多个项目也持续加快推盘速度，借助政策东风，加速去化。

据悉，9月26日，北京城建旗下的天坛府六期开盘，推出最后三栋商品住宅，共计300套房源。据了解，项目开盘仅10分钟就销售275套，销售额73亿元。自2021年8月首次开盘以来，项目全盘累计销售319亿元，刷新北京住宅历史单盘销售金额新纪录。

“双节”成交不及预期

但9月的利好行情并未延续，从9月下旬开始，市场热度回落。进入10月，政策影响持续减弱，国庆小长假期间北京楼市成交未达预期。

据诸葛找房公布数据显示，中秋国庆假期期间，北京新建商品住宅成交116套，日均成交量为15套，较去年假期下降48.2%。

值得注意的是，新政后首周（9月4日至10日），北京新建商品住宅签约量达860套，环比增长17.8%；从周度数据来看，北京新建商品住宅销售套数连续三周实现环比增长。可以看出，“双节”期间北京新房成交下降明显。

此外，二手房方面，诸葛找房数据显示，中秋国庆假期期间，北京二手房累计成交503套，日均成交63套，较去年假期上涨207.8%，虽然创5年新高，但和9月日均475套比较，差将近8倍。

中原地产首席分析师张大伟表示，从当下情况看，10月二手房网签成交量比9月或出现明显下调，预计回归1.1万套左右。他进一步解释道，今年的假期相对特殊。中秋与国庆假期相遇，让本次长假旅游井喷，所以关注房地产、考虑买房的人数不足，这将明显影响10月整体楼市网签数据。

业内：四季度有望企稳

随着超预期政策的落地，北京楼市购房需求集中释放后，目前已经趋于平稳。业内普遍认为，房地产市场正在回归理性，逐步调整限制政策是大势所趋。

中指研究院表示，当前购房者对未来收入预期、房价预期仍无明显改善，购房观望情绪较重，若后续核心城市配套政策跟进不及时，或导致市场活跃度再次回落；同时房企资金面仍承压，企业经营风险暴露或进一步影响购房者置业意愿。

不过，中指研究院也预测，若政策持续优化到位，同时随着置换改善需求逐渐入市，四季度核心城市市场有望企稳。

事实上，虽然“双节”成交不及预期，但带看量已明显增加。同时多个项目积极申请预售制，并在节假日期间加大蓄客力度，为四季度销售打基础。

据不完全统计，9月20日至9月30日共计发放15张预售证，包含招商臻园、保利·璟山和煦、北京建工·璟玥林汐、龙湖·御湖境、中建璞园等热点项目。

众所周知，“金九银十”是开发商抢收的关键营销节点，目前“银十”刚刚开局，除了利好政策的持续影响外，开发商们需要在合理范围内加大营销力度。

多位业内人士表示，楼市政策的操作空间在收窄，边际效应明显减弱。只有真正让利于民，让有需求的购房者出手，才能进一步加速去化。