21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

房地产行业深度调整，土拍也出现分化。而土拍规则于细微处的调整，也颇为考验地方政府的智慧。

10月中旬刚结束的上海2023年三批次集中土拍上半场中，出现与近期部分城市土拍市场一样的热度下降、央国企挑大梁等趋势。一共7幅宅地，竞得者全为央、国企。优质如绿城这样较为活跃的混合制房企，在上一轮土拍中幸运拿下三幅地块之后，或出于现金流的考虑，也选择了“隐退”。

虽然此次土拍整体溢价率也达到了6.7%，不算低，但环比也下滑了1.2%；触顶率57%，环比下滑9%；单地块平均参拍家数下滑至4家。三批次下半场将于10月下旬举行，业内人士预估远郊地块拍卖或许再现民企身影。

上海在此次土拍中，也针对核心区域的地块做出了成本、限制性条件等方面的调整。这放到全国市场来看，也是有迹可循的。日前，据经济观察报消息，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

有房企人士表示，自然资源部取消地价上限的政策，意味着恢复“价高者得”的土拍政策，不再执行摇号等非市场化的手段。

继楼市行政化调控手段的逐步退出后，土拍市场也在细微处浅浅试水调整。镜鉴咨询创始人张宏伟认为，从自然资源部取消地价上限来看，主要是因为各地尤其是一二线土拍规则太复杂，现有规则基本是市场较热阶段延续执行至今的结果。或许，上海三批次土拍中对于核心区域地块游戏规则的调整，也是地方政府的顺势而为。

土拍大变局

据媒体报道，“济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地‘取消地价上限’这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则”。

据了解，合肥、济南和成都在这一轮地方“救市”政策当中已经取消了地价的最高价的限制，开始执行“价高者得”的政策，为这一轮土拍政策规则调整的首批城市。

分析人士指出，自然资源部明确取消地价上限后，预计其他城市尤其是一二线城市很快也会落地执行“价高者得”措施，同时，各地原有的竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等限制市场活跃度的土拍政策也会阶段性地退出市场。

张宏伟认为，目前非一线城市多个市场土拍爆冷，土地交易进入低谷期。修改土拍规则、降低土拍门槛，均有利于增加土地市场活跃度。如果地方政府充分发挥地价和房价的市场调节作用，有望通过主城区优质地段的项目带动市场复苏。当然，这也将倒推房企以优质优价的产品向市场兑现结果。

一名房企人士认为，今后房企拿地将更关注产品力与成本核算。这就不难理解，为何现金流相对宽裕的央、国企参与土拍的积极性较高。在上海三批次土拍中，央、国企聚焦核心城市土储布局的趋势显著，招商蛇口、保利发展、建发等积极参与本场土拍，其中招商蛇口73.86亿拿下三林纯宅地成为这一轮土拍的最大赢家。公开信息显示，该公司在过去两年，平均每年在上海的销售体量在800亿（全口径）左右。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，上海三批次土拍呈现以下两方面趋势：首先，土地市场分化明显，房企依然竞逐核心区域优质地块。比如中兴路地块和浦东三林地块就有多家房企报名，竞拍触顶后，进入竞品质环节，而青浦金泽地块和金山新城地块仅仅一家企业报名，底价成交；其次，三批次土拍对核心区域土拍规则进行了调整，较之前比运气的摇号方式，“竞品质”更符合上海楼市发展的内在规律。上海楼市已经进入到改善需求主导的阶段，对精品住宅需求量明显增加。绿色建筑和低能耗不仅符合当前改善群体对于产品绿色低碳环保及科技感的追求，也符合国际大都市上海住宅的未来引领方向。

可以说，“竞品质”将成为未来上海核心区域地块的标配，这对于房企资质也提出更高的要求。尚未摆脱流动性困境的民企，面对“竞品质、绿色建筑”等成本门槛望而却步，央国企则更游刃有余。

宋卫红指出，“竞品质”增加了企业成本，但地方政府也在考虑以适度的价格放开来保证房企合理的利润空间。他预计核心区域竞品质的项目未来房地联动价将会进一步调高。

土地市场分化

本次上海土拍分化体现于核心地段与非核心地段。郊区地块是底价成交的。比如，由长三角投资、青浦新城发展合资的长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司底价拿下青浦金泽镇地块，建发底价拿下金山新城地块。但整体成交溢价率环比没有出现明显下滑，得益于核心地块的价格坚挺。比如，招商所拿三林地块溢价率10%。但奉贤、青浦、金山等远郊区域的核心地块也出现了高溢价率，其中奉贤新城两幅地块，一幅地块溢价率达到5%，另一幅甚至达到10%。

张宏伟指出，上海三批次上半场的土拍中，核心区域地块给出更多的限制性条件，比如装修标准，适老化设施，公租房比例等等，最终指向产品的高质量要求，甚至招挂复合从这场土拍也重新回归，从报名阶段就开始筛选房企。

优质板块供应占比持续缩水，且公建多、部分优质区位地块自持配套要求多、开发难度高等土地供应结构也影响了土拍的热度与土地买家结构。此外，三批次土拍是上海重回招挂复合土拍规则的首场土拍，随着未来招挂复合地块越拉越多，未来头部房企对于上海的土地市场影响会越来越大，会起到更强的市场主导作用。

回顾1-9月，上海新增土地储备前十名，基本是央国企，民营企业排名靠后（TOP10之后才有龙湖、大华等民营房企），10月第一场土拍也流露出这样的趋势。加上上海此轮土拍高总价的门槛、以及高品质等要求，上海土地市场新一轮的淘汰赛可以说是在国央企之间展开了。

刚刚过去的三季度，上海新房整体开盘去化率在54%左右，9月也仅有65%；二手房6-8月跌破荣枯线，9月政策利好对于二手市场的带动不明显。不过，回顾全年，1-9月，上海二手商品房成交量超过15万套，同比增长20.7%。预计10-12月加上年底冲刺销售业绩的因素，一手房可以保持80-90万平方米，二手房可以预期维持1.8万套以上的成交量。央、国企持续看好上海土拍市场，也与上海一二手房维持成交量复苏的态势有关。

数据显示，央国企与民企参拍比重从一批次6:4，到二批次7:3，到三批次上半场民企集体缺席。原因较为复杂：包括民企流动性趋紧、观望、有的地块算不过账等等。实际上，流动性尚可的民企或混合制企业已在上海前两批次土拍中有所斩获，比如宝华、绿城等。尤其是绿城，在二批次土拍中获取三幅地块，地价款超百亿。很显然，原本就有意提升权益销售的绿城，在这三幅地块加持下，2023年销售权益金额或超过2022年。不过，知情人士透露，上海三批次土拍下半场的赵巷地块也有民企跟进。