本文来源：时代周报 作者：郭鹏

首开的“卖卖卖”还没停。10月10日，北京产权交易所官网显示，首开预披露转让旗下北京首开瑞泰商业管理有限公司（以下简称“瑞泰商管”）100%股权及相关债权。

瑞泰商管成立于2022年，是北京市朝阳区望京首开广场写字楼的产权方。今年1-8月，该公司营收2853.99万元，净利润832.18万元，净资产3549.25万元，负债总额约为13.4亿元，资产负债率为97.4%。

针对上述出售情况，首开董秘向时代周报记者表示，首开不是一家以商业地产、自持物业运作为主要业务的公司，本次出售是企业正常经营行为。

首开出售资产的动作一直在进行，今年上半年，首开表示负债总额仍然较大，且净亏损达19.06亿元，而销售业绩却只完成了不到年初制定目标的40%。1-9月，首开销售业绩仍然没有提升。

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多次挂牌旗下资产

近日，首开发生了多笔资产出售事件。10月9日，首开发布公告表示，将以约6.9亿元的价格出售与香港皓年有限公司共同组建的项目公司北京联宝房地产有限公司，该项目公司主要业务为经营北京市朝阳区联宝公寓项目。

首开表示，联宝公寓项目自持经营多年，租金收入涨幅不大。若公司继续持有经营，带来的利润和净现金流有限，未来增值潜力较小。本次出售将会给其带来约3.5亿元的税前利润。

据北京首都开发股份有限公司2023年度第六期中期票据募集说明书，联宝公寓建筑面积2.5万平方米，2020-2022年租赁收入分别为1691万元、1926万元和1299.6万元，平均出租率为99%、99%和65%。

从事商业地产项目交易的盈睿资盛(REITOWIN）董事总经理王传宏对时代周报记者表示，从租金以及投资回报率方面考虑，出售价位于合理价位区间的上限。

近日，首开多次发布有关资产转让公告。9月26日，该公司发布公告，在北京产权交易所公开挂牌的方式转让全资子公司北京首开云锦铂郡商业管理有限公司（以下简称“铂郡公司”），以及北京首开云锦璞瑅商业管理有限公司（以下简称“璞瑅公司”）100%股权及全部债权。

铂郡公司主要业务为租赁经营北京朝阳区的铂郡商街项目，璞瑅公司主要业务为租赁经营北京丰台区的璞瑅商街项目。

今年1-4月，铂郡公司营收约为410.2万元，净利润154.6万元，评估后股东全部权益价值为1.96亿元；璞瑅公司营收约为550万元，净利润为412.5万元，评估后股东全部权益价值为3.4亿元。

首开同样表示，这两个项目自持经营多年，租金收入涨幅不大，带来利润和净现金流有限，未来增值潜力较小。

2020-2022年，铂郡项目租赁收入分别为1252万元、1842.8万元、1188.05万元，平均出租率分别为80%、89%、88%；璞瑅项目租赁收入分别为2704万元、3053.73万元、2677.88万元，平均出租率均为100%。

此外，今年7月，乐华娱乐花费4.8亿收购首开于金地商置持有的北京朝阳物业。

不止是今年，据时代周报记者不完全统计，首开曾在去年底集中挂牌出售项目。2022年12月15日，该公司拟转让北京老牌商场复兴商业城，评估值为1.79亿；11月21日，拟转让北京朝阳区首城商街，项目评估值为3.223亿元；11月16日，首开拟以20.39亿元出售北京发展大厦有限公司全部股权及约1.57亿元债权；11月初，该公司拟转让北京天鸿集团烟台天鸿时代100%股权。

据时代周报不完全统计，除未公布评估值项目，上述全部项目评估值约30.74亿元。

负债总额较大

不断出售资产的背后，首开面临较大的债务挑战。

截至今年上半年，首开剔除预收账款后的资产负债率为72.16%，净负债率为156.65%，现金短债比为1.21，踩中两道“三道红线”指标，是橙档房企。其中，三项指标均比2022年年末有所增长。

首开在半年报中表示，目前偿债总额仍然较大，融资创新拓展仍需进一步探索。首开董秘也对时代周报记者表示，销售回暖后有助于降低负债。

《北京首都开发股份有限公司2023年度第七期中期票据募集说明书》也表示，近三年资产负债率呈下降趋势，但整体仍然较高。若未来房地产市场出现重大不利变化或发行人持续融资能力下降，则发行人可能面临较大偿债压力，存在一定财务风险。

更棘手的是，首开的销售情况也不乐观。首开上半年销售面积为131万平方米，签约金额349亿元，仅完成了2022年年报中透露出的2023年销售目标的35.5%和39.7%。

今年1-9月，该公司共实现签约面积169.84万平方米，同比降低 27.31%；签约金额 447.33 亿元，同比降低 30.89%。

据中指研究院发布的今年1-9月房企销售业绩排行榜，首开以456亿元销售额排名第27，销售额同比下降30.4%，排名下滑6位，销售面积同比下降23.4%。

在2023年半年度业绩会上，该公司总经理赵龙节表示，公司如果进行销售目标调整，将及时进行公告。

上半年，首开营收194亿元，同比增长173.12%，但净亏损也扩大至19.06亿元。首开表示，亏损原因为房屋集中交付增加，但期内结利项目毛利率偏低，造成整体毛利润降低；同时，结利项目主要是合作公司，股权占比较低，对净利润贡献较少。

在业绩会上，首开董事会秘书王怡表示，下半将继续加大销售力度，加强成本费用控制，保证公司经营稳定。