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作者|王迪

编辑|吴亚

10月20日下午，万科集团举行2023年度媒体交流会。万科集团董事会主席郁亮，万科集团联席总裁、万科开发经营本部首席合伙人张海，万科集团联席总裁、万科物业事业集团首席合伙人朱保全，万科物流BU首席合伙人张旭，万科长租公寓总经理胡冬华出席交流会。

对于行业形势，万科集团董事会主席郁亮称，行业形势是悲观的，当然市场的悲观情绪是受到舆论性引导，市场有一种声音是房屋过剩论，因为人口减少了，二是政策没用了。

关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮称，最严格的统计数据来自7第七次人口普查的调查数据，中国城镇中国城镇人均居住面积是38.6平方，至于如何被平均了，是因为镇上居民是人均42.3左右平方米，所以我们城市居民的居住面积被镇上居民所平均了。此外，一二线城市人均居住面积是34.3左右平方米，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。

在郁亮看来，人均居住面积38.6平方米是建筑面积，如果把它折成一个使用面积的话，与国外这种使用面积比较，仅仅相当于40年前日本的居住水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。随着中国老百姓生活水平提高，中国老百姓居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。

“随着收入水平提高，会越来越多元化，都是合理的住房需求，包括商业需要和合理住房需求等，不能只看人均居住面积。”

郁亮认为，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米，这是一个合理的需求量，但之前说市场是跌过头了，是因为今年房地产大概不会超过7亿平方米开工量，距离10亿到12亿平方米还很远。目前市场已经出现了向上修复的能力。

“那么政策有用吗？肯定是有用的。但是不能指望出一个政策能彻底扭转局面，政策在某种意义上不是万能的，但绝不是没用的。比如说，我们看到9月份数据有好转，那是因为市场本身的修复力量与政策发力来共同发力的结果。”

在郁亮看来，每个城市可以根据自身的需求及自身的市场情况因城施策。过去政策在需求端发力比较多，在供给端方面关注不太多。所以，供给端方面体现为，城市库存特别多的城市可以放缓一下，暂停一下土地供应。郁亮称，房地产市场短期有压力，长期有信心。