地产商们是怎么把自己一步步撑死的?

更新时间:2023-10-19 15:33:33作者:橙橘网

地产商们是怎么把自己一步步撑死的?

先有恒大,后有碧桂园、远洋、融创、阳光城等等房企接连倒塌,很多人不解,过去几十年里,作为中国最好的行业之一,是怎么一步一步走向崩溃的呢?很多人可能认为是融资收紧的原因,但实际上这并不是根本原因,根本原因是经营和系统上的全面失效,他们是一步一步被自己给撑死的。



按照传统的商业模式,一手交钱,一手交货,地产商们掏五块钱买地,五块钱用来盖楼,15块钱再卖给老百姓,三四年时间里可以赚五块钱。可问题是,地产商们觉得这样的赚钱速度太慢了,这个时候,他们看到了国内地产链条中存在的可操作性。一个在于盖房子的钱可以让包工头垫付,一个在于房子可以预售,没盖好也能卖出去,预售的款也可以想办法套走。于是地产商们掏五块钱买地,然后让包工头们掏五块钱盖楼,不等房子盖起来,地产商们就以15块的价格把房子预售给老百姓了。



按照规定,卖房子的钱是在监管账户中的,但现实是这个钱没有都用在盖房子上。审计机构们可以提前确认收入,让他们拿走资金,即便是不行,地产商们还有其他的手段,大家自行脑补。最后结果是房子虽然还没盖起来,但是15块钱已经到了他们的手里,地产商们可以拿着这15块钱继续去买新的地皮,重复这样的操作。这样的造钱速度看着很快是吧,但对于他们来说还是太慢了,于是地产商们看到了金融这个工具。



既然地可以卖钱,那就可以抵押,靠着审计机构的配合,做出了虚假的繁荣。地产商们把买来的地直接抵押给银行,于是又多了五块钱,手里的钱就变成了20块。所以从原来只能再买三块地变成了四块地,就这样无限地滚动。就像小树苗不断开叉一样,地产商们靠着拿地-抵押-预售,拿地-再抵押-再预售的循环模式,一个个的从无名企业,变成了撼动寰宇的巨擘。



实际上他们只需要掏最开始的五块钱,就可以撬动成千上万亿的资金。许老板也正是靠着这样的模式,在短短20年间让恒大成为了世界五百强公司。要说地产老板们这时候好好地让房子完工交付,那其实也不会有太大的问题。但恰恰人的贪念是无限的,因为账面上有花不完的钱,所以不顾后果的直接拿去买豪宅,做汽车,做矿泉水,搞足球等等,美其名曰是多元化发展,但实际上多是不顾投入效益比的游戏。



在这个过程中,企业内部没有任何的约束,就是有再多的钱也禁不住这样的折腾呀。于是眼见他起高楼,眼见他楼塌了,留给千万老百姓的只有累累的废墟。所以地产行业的衰落不都是环境的巨变,而是经营模式和系统的全面溃败。三道红线只是一个导火索,他们是被自己活活给撑死的。只希望我们能够以史为鉴,别再放任风险的累积。

本文标签: 预售  地皮  地产商  房地产  碧桂园  

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