21世纪经济报道记者 凌晨 西安报道

日前，递表港交所数月的西安经发物业股份有限公司（下称：经发物业）收到中国证监会境外发行上市备案通知书，拟发行不超过1916.68万股境外上市普通股并在香港联合交易所上市。

公开资料显示，经发物业成立于2000年，公司隶属于西安经发集团，背后实控人为西安经济技术开发区管理委员会（下称：经开区管委会）。

事实上，近两年地产行业寒意深度波及物业服务行业，物业服务企业IPO节奏放缓、上市物业市值下滑、企业营收增速明显回落、投融资难等问题逐渐浮现。

而随着新一轮国企改革深化提升行动的不断推进，一批地方国资控股、背靠城投公司、管委会的物业公司开始密集冲击上市，其中包括陕西当地市占率最高的经发物业。

实控人也是第一大客户

经发物业主要围绕三大业务板块，分别是城市服务、住宅物业及商业物业。

招股书显示，2020 -2022年经发物业实现收益分别为4.77亿元、5.94亿元和7.07亿元，期内利润分别为2663.2万元、3115.5万元和3743.9万元。2023上半年实现收益3.91亿元，同比增长18.2%，期内利润2521.6万元。

相比于市场化物业公司，经发物业主要营收贡献来自城市服务。而所谓城市服务，客户大多是政府机构与公共机关，比如向政府大楼、教育机构及医院提供公共物业管理服务，向城市道路、立交桥及地下通道提供城市环卫服务等

公开资料显示，经发物业2020-2022年城市服务业务收益分别为2.75亿元、3.42亿元和4.1亿元，三年收益增长49%，近乎翻倍。而其占比也在逐渐提升。其2020年—2023年上半年城市服务业务收益占总收益比重分别是57.7%、57.6%、58%、59.2%。

值得一提的是，通过股权穿透与客户名单比对，经发物业的实控人也是其第一大客户。

招股书显示，过去三年多时间里，经开管委会为经发物业核心业务城市服务贡献的收入占比一路上涨。

2020年-2022年及2023上半年，经发物业向经开管委会提供城市服务的收入分别为18590万元、20150万元、22450万元及11330万元，分别占总收入的39%、33.9%、31.8%及29%。

此外，公司第二大客户为经发控股集团，该公司不仅由经开管委会100%持股，同时也是经发物业的控股股东。

数据显示，2020年~2022年及2023上半年，经发物业来自向经发控股集团开发的物业提供物业管理服务的收入分别为3350万元、16060万元、17170万元及8570万元，分别占总收入的28%、27.1%、24.3%及21.9%。

值得一提的是，2023年上半年，经发物业城市服务毛利率由2022年末的10%上升至10.7%。

核心原因是，经发物业收取由经发控股集团开发的公共物业管理费每月均值由2022年的15.40元/平方米，大幅增长至2023上半年的24.18元/平方米，价格上涨高达57.01%。

值得关注的是，物业费单年上涨超50%在行业内并不多见。而作为经发物业的大股东和大客户，经发控股集团以公共物业管理费均值涨价拉动经发物业业务板块毛利率上涨的行为，也引发了部分争议。

政务属性能否助力上岸？

事实上，在地产行业、物业行业整体遇冷的背景下，经发物业等企业能够逆势冲刺IPO的重要原因在于其政务属性。

首先，经发物业国资控股背靠管委会，决定了该公司手握大量的政商、行业、资金等资源。

截至2023年底，经发物业在管建筑面积已达到1337万㎡。

据中指院数据，按2022年陕西省在管建筑面积计，经发物业在2022年全国物业服务百强企业中排名第一，市场份额约为1.7%。

从业务分布来看，经发物业在西安、韩城、铜川、石河子四个城市布局共计136个项目，其中重点布局的西安在管项目达115个，占比达85%。

值得一提的是，在陕西第三批上市后备企业中，经发物业位居A档，也是最先冲刺上市的本土物业公司。

其次，近年来西安城市建设处于高速发展期。一方面，2013—2021年西安常住人口数以年均3.9%的增速，一路上涨突破1200万人；另一方面，城市经济高速发展，西安城市骨架不断外拓，城市交通、教育、医疗等基础建设逐渐完善，重大项目建设如火如荼。

对于深耕西安的经开物业而言，城市发展为其提供了更广阔的业务拓展空间。

21世纪经济报道记者注意到，经发物业中标项目中多数为政务采购类项目，涉及西安市公安局、西安市商务局以及城六区其他区级政府机构。此外，该公司项目中不仅包括政府机构、西安市中心医院等医疗机构、长安大学等高校，还包括吉利等龙头企业产业园区等相关项目。

可以说，区级政府的背书与资源为经发物业避免了部分市场变化带来的业绩波动风险，同时为其未来业务增长提供了支撑保障与想象空间。

“物业服务行业是低景气周期，但区别于其他公司，政务属性是经发物业最大的保障。在今年新一轮国企改革的背景下，一定会有一批国企通过上市、并购等方式推动自身产业化转型，其中包括具有国资背景和资源的物业公司。”一位业内人士对21经济报道记者说道。

不过，上述人士指出，从资本市场层面来看，国资并非“万能药”，能否成功上市还要看企业自身成长性与盈利能力。打铁还需自身硬。目前资本市场并不看好物业服务行业，而经发物业的主要业务还是依托大股东，其真正的市场拓展能力与业绩水平仍待观察。