文 | 刘澜昌

香港的土地问题存在已久，香港从很多任首长特首开始，都没有进行制造生地，因为制造房屋有把生地变成熟地这样的一个过程，没有土地，造房是没有可能性的，没有基础就是无源之水，在这个问题上，香港民众都非常关注。

实际上，现在新一届特首上任以后，施政报告中讲了，香港发展土地，主要是两个方向，一个方向就是北部，北部是香港较为新界的地区，新界的地区过去是大量的农地，是用来为农业发展服务的，现在香港的农业已经是完全凋零了，这些土地都落在了很多大的地产商手中，香港的政府要把北部发展为新的经济区，和深圳对接的经济区，就是要把土地从这些地产商的手里，还有一些个别的新界居民的手里买回来，再重新发展。

另外一个方向就是，在大屿山旁边的一个岛叫做交椅洲，政府计划要填海造陆，填成1,000多公顷的土地，现在香港的经济遇到了困难，香港的房价下降，另外香港政府也处于赤字财政的状况，香港政府有意发展北部的都会区，对于填海造地，需要暂缓，但是也有很多人担心，不知道要暂缓多久。在北部的发展，其实就是在原有的农地上改变用途，这些土地是存量的土地，香港的土地并没有增加，但是填海就使得香港的土地有增量，可以增加1000多公顷的土地量，这是非常非常大的。很多人说香港要发展为一个在国际上称职的国际大都会，土地一定要多，要够，人口也一定要够，这样才能发展。

现在把填海搁置下来，甚至有人建议不要填海，认为填海会影响香港未来的发展。那么到底这两块土地的发展方向应该如何取舍呢？这个问题比较复杂，有很多不同的观点和角度。首先是《基本法》，在过去修订的时候，由于形势使然，存在很多妥协，让新界与香港九龙不太一样，所以新界原居民的一些权力，都原封不动地遗留下来。从香港九龙与新界的土地拥有权和继承权各方面来讲，都有一些不一样。原居民拥有土地的权利，到现在还没有机会改变，这是最根本的问题之一。

另外就是，香港由于土地稀缺，过去一直发展下来，有所谓的权贵资本主义，或者是裙带资本主义这样的特征，八大发展商基本上就能够垄断香港的土地发展，土地财政和发展商还有银行机构三个方面，形成三角关系，政府靠土地财政拿到钱，发展商盖楼来取得很多的利润，而且基本上是垄断性的，银行体系通过资源发展商去收购土地，建楼之后做按揭的业务，稳稳妥妥地赚钱，所以三角关系不容易打破。第三点呢就是，香港在回归之前一直有一个错误的想法，就是香港是资本主义，大陆是社会主义，河水不犯井水，不能融合也不希望互动，所以新界北部不开发深圳河的南边，到目前为止都没有开发，其中有很多深层次的矛盾，一直到现在还是有很多人认为，其中还是有对融合的抗拒。

第四点就是，由于目前香港重视创新科技发展，作为带动经济发展的驱动力，如果现在要填海，填海结束之后，才慢慢规划，在卖地之后，就有收入，就可以把原来填海的成本可以收回，但是很长远。如果现在香港要开发新界北部，以扩创作为重点来发展经济的话，那应当要有所取舍，填海不是马上能够有效应，按照过去，由于“新冠疫情”，由于“黑暴动乱”引起了年度的财政赤字这个角度来看，现在不宜填海。

但是也说明了，一时之间不一定就能够看到填海之后的土地收入，所以有很多需要考虑的基本问题，从《基本法》，到财政没有二次回归，到现在财政赤字问题，都是需要综合考虑的。按秩序来说，首先开发现有的土地，但是很多人认为，政府收购北部都会区的成本，比填海的成本还要高，现在很关键的问题就是，香港填海的效率非常低，中国大陆在南沙填岛，三大三小，两年时间，10万平方米就完成了，现在香港规划的大屿山填海，要十几年才可以完成1000公顷，如果香港政府能够更加大胆地思考，把这些填海的工程包给中国大陆去做，相信两到三年，就能完成，但是这样又侵犯到香港原有既得利益集团的利益。

过去香港在殖民地发展比较快，例如殖民地政府最后做了“玫瑰园计划”，整个新机场十大工程，7年的时间就完成了，最近香港政府规划北部的一条公路，15公里长，要建15年才建成四分之一，所以原来香港认为的“时间就是金钱，效率就是生命”，这些精神都完全丢掉了，香港现在把买楼的“辣招”撤销了，楼价马上就平稳下来，但是香港的住房还是非常强大的刚性需求。现在香港政府公布，吸引高材优材将近7万多人来香港，如果住房问题不解决，就无法留住人才，所以无论如何中央也要干预内地政府，也要促使整个大湾区一起协力帮助香港政府，把土地问题多快好省的解决，可能这是最好的发展方向。

香港回归这么久都没有开发生地，这样的话，香港发展的能量就会慢慢衰败萎缩，所以现在很多人认为，香港可能成为金融遗址、贸易遗址，各个方面会成为遗址，所以香港未来的发展值得深思。

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