前两天，深圳公布了最新的安居房新规意见稿《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》。

消息出来有一段时间了，大家应该都看过了，我给大家稍微总结一下这次意见稿的几个要点：

1、明确了深圳的安居房满10年可上市交易

2、取得完全产权并且上市交易需补缴价款

补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费

原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算；

税费则包括契税、印花税、交易服务费等

3、权利人将安居型商品房上市交易后，不得以无房身份再次享受本市住房保障政策

以上几点，说的简单点就是：

你买安居房，10年就能转成商品房，但是得补缴费用，转了之后就不是无房身份；

不想转也可以维持现状，但房子如果想要继承、前提是在深圳没有自住房。

这一次新政，大家最关注的点肯定是明确10年之后可转商品房上市这一点。

因为之前深圳关于安居房以及人才房的政策非常不明确，很多准备买安居房和人才房的买家也担心房子的流通性问题。

这一回意见稿出来之后，说明官方的意思还是想把安居房按照之前经济适用房一样处理——

限售期限一到立马就甩到商品房体系里面

但是这样一来，会导致两个问题：

第一，留下巨大的套利空间

安居房价格只有商品房的5折、人才房的价格是商品房的6折。

现在以5折的成本价买入，等到10年之后以正常商品房的价格卖出，

买入的时候光成本就少了50%，万一房价涨了，这50%就是纯利润

保障房套利这事在深圳早有先例。

深圳前期出台的保障房性质的经济适用房，也是满10年就可以上市，最典型的就是福田香蜜湖板块的侨香村。

本来是保障性质的房子，但当年有不少体制内公务员买入，买入时价格只有8922元/㎡，

前两年补差价变红本之后，平均售价达到12万/㎡，一平米的套利空间达到11万。

新政一旦执行，现在那些在售的安居房，很有可能全部变成下一个侨香村。

即便一平米的套利空间没有11万，但有个2-3万也已经很了不得了。

第二、深圳业主遭殃

安居房一旦成批的进入市场，挤压的就是现在深圳的新房和二手房。

毕竟安居房现在的价格是商品房的5折，价格便宜，没有交房担忧，品质也不差，入手成本低，后续还有套利空间，这样搞谁还买正经商品房？

就拿光明地段位置最好的项目深房光明里举例。

这个项目既有商品房也有安居房。

安居房配售均价为23199.80元/平方米。

按照意见稿给的算法，10年后要入市应该补缴的费用为：

（23199/0.7-23199）x0.5-税款

综合算下来，安居房一平米大概只需要补缴5000块左右，加上2.3万的购入价，一平米的成本大概就2.8万左右。

而光明里商品房的均价要4.4万/㎡

也就是说，10年后的二手房市场上：

深房光明里安居房的业主是以2.8万的购房成本和4.4万成本的商品房业主竞争。

房价涨了，安居房业主比商品房业主赚得多；

房价跌了，安居房业主的损失也比你商品房业主少

无论涨跌，输的都是商品房。

所以意见稿出来之后第二天，马上就有深圳业主出了小作文反对。

但无论最后意见稿会不会通过执行，在保障房数量暴涨的时代，深圳的商品房业主都要做好受到保障房冲击的准备。

当然， 具体分析的话，也并不是所有的商品房项目都会受到冲击。

一个板块区域中，不同小区也会有档次差别，其中一些品质比较好的小区，保障房不好替代，就不会被保障房体系影响。

我们最近根据考察和市场数据梳理了深圳各个区域有价值、不容易受到保障房冲击的项目。

详细的项目信息，我们准备在本周的闭门直播课上详细给大家讲解。

感兴趣的朋友可以扫码预约直播课。

这次安居房的意见稿引起的讨论还是挺大的，对于这次的政策，我有几点想法想和大家说说：

1、首先这一次深圳公布的只是意见稿，暂时没有确定一定会执行这个政策。

人才房是否会和安居房一样执行意见稿中的建议，还尚未可知。

在正式确定之前，多少都会有一波博弈，最后还有出现变化的可能。

即便最后确定了会执行，但你也不知道这个政策能坚持多久，毕竟可能过个几年政策就又变了。

2、我们前面所有的假设和猜测，多数都是以房价持续上涨为前提的，但是房价万一不涨呢？

如果10年后房价相比现在没有涨，对于买家而言其实套利空间就不大了。

对于那些为了套利买安居房的人而言，这10年内你就会付出其他投资的机会成本，同时也会失去这套房子所有的金融属性。

手里没有了可变流动性资金的资产，这是所有投资者都要考虑的风险。

10年的时间确实是太救援了，这个周期中间很多事情都会有不确定性。

3、人才房，最好还是不要把它作为一个投资品看待，只要把它当做一个笋盘去看待就好了。

因为如果你把它当做一个投资品，你的投资回报周期实在太长了，除非成本极低，否则你可能扛不到10年之后，等不到收益你就先崩了。

现在很多安居房人才房总价也要3、400万，成本真不算低。

就把它当做一个正常的笋盘入手，市场不好的时候能住，市场好的有收益，就够了。

如果纯粹从投资角度看，现在市场上也有不少好的商品房放眼，价格接近人才房和安居房。

我们团队最近梳理了深圳一批价格和安居房和人才房平齐的房源，不仅价格低、项目的价值还非常高。

详细的房源信息我们准备在本周的闭门直播课上给大家分享，大家可以扫码预约直播来听课。

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