本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

“不利因素继续出清，有利因素不断出来，这些因素叠加达成后，市场会回归到良性健康发展的轨道。但在这个过程，企业要安全地活下去，要留在‘牌桌’上，‘留得青山在，不怕没柴烧’，美的置业还是要蛰伏”，3月28日，在美的置业2023年度业绩发布会上，美的置业董事会主席郝恒乐说道。

“蛰伏”的美的置业放慢了脚步。2023年，美的置业实现营业收入735.6亿元，同比下降0.1%；毛利润84.8亿元，同比下降25.0%；净利润21.3亿元，同比下降40.6%；归母净利润9.1亿元，同比下降47.1%。

毛利润下降的主要原因，是2023年会计确认项目单方成本较高，以及对存在减值迹象的物业开发项目计提减值拨备增加，全年一共拨备了41亿元，目前拨备存量为65亿元。

美的置业首席财务官林戈表示，公司主要从两个维度做出减值拨备，一是针对人流数令人担忧的城市的项目进行整体业态的拨备，同时在这些年的基础上加深拨备的考虑；二是针对商办、车位进行客观的拨备。

实际上，美的置业从2019年已经开始着手资产减值相关动作，至今已经拨备了98亿元，“那个时候（指2019年）我们研究了周期问题，而且当时的市场已经有点见顶的感觉”，拨备一方面是出于市场的客观情况，另一方面是“敬畏行业周期的残酷性”。

针对今年公司是否存在进一步资产减值压力的问题，林戈回应道，“行业也许还没有见底，也可能已经筑底，会逐步回暖，我相信行业（的下行）总有尽头，到达极限之后会反转，未来如果行业逐步回暖，我们会反过来增厚资产”。

行业进入调整期，美的置业的销售规模也在收缩。2023年，美的置业实现合同销售总额658.5亿元，同比减少133.9亿元，今年的销售目标还将进一步压降至550亿元。为完成年度目标，美的置业进行了1100亿-1200亿元的货值铺排，包括400亿-500亿元的新增货值和大约700亿元的库存货值。

销售规模收缩是美的置业土储规模的折射。近几年，房企纷纷减少投拓力度，这是行业存在的普遍现象。截至2023年末，美的置业土储总建设面积达到2816万平方米，同比下降27.3%，而处于巅峰时期的2022年，美的置地土储总建筑面积为5398万平方米。

结构优化成为投拓最重要的事，而非规模。美的置业副总裁王全辉称，公司自2019年提出土储换仓策略，土储布局从三、四线城市转向一、二线城市，2023年，公司分别进行了新增土储的换仓和存量资产的换仓。

其中，广州、佛山、长沙等核心城市的新增土储货值将近70亿元。存量资产方面，通过股权归边的方式收购或清退合作项目，2023年，美的置业一共完成对21个项目的股权收购，权益货值增加98亿元，二线及以上城市权益货值增加94亿元；同时退出了24个项目，权益货值减少33亿元，三四线城市占比88%。

“去年的存量（资产）换仓达到我们的预期，但管理层对目前的土储质量及库存结构还是不太满意”，王全辉表示，接下来，公司会在各个方面制定政策来加快土储结构的优化，“今年投资策略还是坚持‘换仓’，根据市场的情况和手上的现金把握（投资）节奏”。

他亦表示，公司今年要首先保证现金流的安全，“把规模往后放，这是策略问题”。

美的置业今年的投资战略以做减法为主，郝恒乐认为今年市场还在持续筑底，“谈恢复为时尚早”，而这个过程中，公司的首要问题是“安全地活下去，不至于出局”，“美的置业在蛰伏，不断打造自己的能力，进行各方面的结构优化，（再）来寻找新的机会”。

时代财经了解到，结构优化除了城市布局优化，还包括负债结构优化和业务结构优化。

业绩公告显示，于2023年12月31日，美的置业总现金及银行存款为201.4亿元，其中，现金及现金等价物为175.5亿元，原定到期日为三个月以上的定期存款为5000万元，受限制现金为25.4亿元。而截至报告期末，美的置业净负债率为35.8%，现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%，有息负债380.7亿元。

“我们的财务压力并不大，只有大约120亿元的短期债务，平均一个月才10亿元左右，在市场那么艰难的情况下，近三个月我们也能保持三四十亿的回款，我们对未来要兑付的资金都做好了预留和充分的准备”，林戈表示。