主持嘉宾：

世联行首席技术官 黎振伟

对话嘉宾：

国家统计局、阳光保险集团首席经济学家 邱晓华

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员 蔡云

麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任 郭杰群

黎振伟：主持人对几位嘉宾都作了介绍，就不一一介绍了，他们有行业专家、金融学专家，本次的主题是“白名单内外”，后来我跟嘉宾讨论，我们认为这个题目不好谈，因为“白名单”是一个集体的实施的措施，它的成效怎么样，我们不是制定政策的人，也不是执行的人，也不是被执行人，所以不好谈。我们换一个题目，同样讲到变化，我们谈谈如何去理解构建当今国家很强调的房地产发展新模式，从这个角度入手。因为这个新模式也包括了解决房地产当前的一些债务问题等等，我们可以从更广的角度来探讨今天房地产如何面对它的变化以及明天的发展。

铿锵行按照以往的做法都是要进行一些观点的碰撞，讨论一般是比较激烈的。但是现在确实不太激烈了，就像陈总说了，现在大家都在做，都不太想讲，大家都想听，看看别人怎么做，这给我们的讨论也带来了一些难度，但是我想象几位嘉宾都是有水平的，他们可以讲出一些干货。

我想问的第一个问题是，如何评价当前的市场及趋势？上午我们在越秀参访的时候，有人问到对房地产怎么看，我说房地产不是一个独善其身的东西，它是和整个经济相结合的，它的下降趋势都很明显了，我们看到三季度的数据出来了，同比还是在下降的，几乎腰斩了，但是环比是增长比较多的，增长达到了11%，广州的环比也是上涨的，但是同比的增长并不明显。

我们非常期待政策对经济带来的利好，我们怎么看待当前的市场趋势，以及当前市场的难点及政府的政策措施能否见效？如果见效了就能改变当前的局面。能否预估一下下一步的政策方向会在哪些方面更加积极？特别是邱老师刚才谈到了怎么更积极。我们先从第一个问题开始谈。

邱晓华：怎么看当前的房地产形势，我前面没有展开，其实从前两个月的情况来看，深度调整好像还在路上，反映在投资下降了9%，销售下降的幅度更大，超过50%。新开工也在萎缩。尽管因为一二月份有季节性、地区性因素的影响，但是它也不是一个好的兆头，反映了这个领域里面确实还是困难比较多。

但另一方面确实发现区域性变化的特征也明显，一些地区再次采取了限制性的措施，比如河南郑州都采取了一些限制性措施，说明那个地方又涨价了，包括河北石家庄也涨价了，也就说明区域性的变化也还是比较大。苏州、杭州这些地方都进一步放开了，但是有的地方又在收紧，说明市场情况还是不同的。

新房、二手房也不一样，新房不景气，二手房相对景气一点，这反映的主要是这个领域的暴雷阴影一直还没有过去。大家最熟悉的万科又传出各种各样的问题，肯定对消费者有一个影响。据一些银行的朋友说，目前消费者还是要提前还贷，而不是增加贷款，说明消费者确实在购房的热度上还是不够的，这是当前的现象，至少给我们提示了这个领域里面目前的变化，总体上还不乐观，但是也看到了一些改善的积极信号。

未来会怎么样，政策是明确的，一定是这个领域里面要尽快回到平稳、健康发展的轨道上面来。而不是让这个领域消失。房地产还是国家要保的一个行业，不是说这个行业是可有可无的，政策性是很明确的。因此在方方面面的政策上，其实都显示要支持。

但确实因为这个领域里面发展的状况很不平衡，因此如何支持，包括白名单、资产负债表管理等等，更多会以对那些能够活、也能活好，而且还能够继续往前走的房地产企业，国家从财政到金融、到主管部门，都是积极地支持。反过来，不符合条件的就是要采取经济的、市场的、法制的办法解决，这是目前看到的情况。

至于这个领域将怎么发展，我觉得一方面要看到这些领域未来不是可有可无，它还是很重要的，所以大家一定还是要有信心。第二是要怎么把造好房子的政策落实好。

黎振伟：蔡秘书长跟房企接触更多，您的感受怎么样？一个是从上面看到的，一个是从下面看到的。

蔡云：一个成熟、稳健的房地产市场，肯定是在供求关系达到平衡时是最好的市场，这些年来，我们国家对于房地产的政策，包括财政的措施、税收的措施等等调控措施，都是在寻求达到这样一个平衡。

我们可以看到当今的市场，从需求端来看，老百姓的购房消费肯定是存在的，对美好生活的向往也是以小换大、以旧换新，随着人口的改变、收入的改变、居住条件的改变，这是有非常大需求的。所以房地产行业，无论是我们纵观世界各个地方，全球来看，住房消费是一直存在的。

从供应来讲，这些年房地产开发企业从无到有、从小到大，把这个行业支持到将近20万亿的规模，开发企业一直在努力，得到了市场的追捧，也是我们在宏观经济高速发展当中获得这个市场。

对我们现在来讲，国家的政策在重大调整的时期，开发企业如何拿出适应对路好产品，如何供给好房子，来适应社会、市场的需求，这是我们需要的，所以从房地产的未来政策来讲，或者从现在的政策来讲，实际上就是供给侧的好产品，对应这个市场需要的环境，只有平衡了，可能市场才是稳定健康的，我觉得应该是这样的，不会没有，是应该更好。

黎振伟：现在是平衡还是不平衡呢？

蔡云：供需关系绝对不平衡，导致了下降。所以这么多好政策，就是为了达到平衡。

黎振伟：郭老师，您从美国回来，您觉得当前我们的房地产以及市场的状况是正常的回归还是一种不正常的现象？

郭杰群：马云说过一句话，企业家听经济学家的话有破产的，从来没有企业家听经济学家的建议听发财的。任正非也说过，让靠近一线的人呼唤炮火，所以你这个问题问我，我作为一个研究者来回答可能不恰当。因为春江水暖鸭先知，各位在一线的人应该是最清楚的。

但是从研究者的角度来说，我认为有两个问题，一个问题是中央对于房地产的要求与真正实施的部门是有差距的，也就是说真正实施的地方、部委的政府部门也好，没有真正地学习、执行中央的精神。我们当前面临的困境，在某种程度上是人为造成的，不是市场造成的，完全是有能力把这个危机逐步化解，但是我们在实施中没有做到，有点急于求成，这是第一点。

第二，从历史的角度来看，房地产行业是一个抗通胀比较好的产品，所以我刚才给大家看的REITs指数，为什么50年下来，它能够超越股票指数的回报，一个原因就是它是一个不动产有限的资产资源。当然这个长期到底怎么定义，是30年还是10年，还是50年，这是另外一个学术上值得考虑的事情。

比如我们看日本，31年后，东京的房价回到了泡沫前的水平。同样，美国在大萧条的时候，曼哈顿的房价下降了60%，31年后的1960年回到了1929年的水平，所以长期的阶段我们可以定义。但是我认为不管怎么样，房地产是任何经济状态下不可或缺的产业，所以长期来看它是具有光明背景的。

黎振伟：我们上午也探讨过，今天房地产的这种趋势，应该说它是一种客观的回归，郭老师刚才谈到了美国房地产在大萧条的时候跌了60%，各个地方都有这种现象，我们今天这种状况，可能过去都很担心房价下跌，但是我们如何用更有效的政策解决它，一个是看更客观的，一个是采取更积极的措施，这方面看来还得更多努力，否则上面很着急，下面很难，但是问题没有解决。

但是确实不好谈，因为我们的开发商没上来，政府管理人员没上来，靠几位来谈不容易。

第二个问题，现在从总理到部长都在探讨房地产实现市场化、法制化，遵循客观规律，实现政策的稳定性，建立一个公平、公正、流动、活跃的市场，特别是树立各方主体的信心。我认为以上这些方面是中央提出的，也是政策最关注的，也是房地产长期发展的利本之策。几位怎么看我们如何构建长期的新模式？

邱晓华：刚才郭老师讲人为的因素，这确实是不可忽视的，同时也有市场的因素。大家知道市场因素最重要的变化就是中国的人口已经变化了，我们从增长到减少，这是中国国情最大的改变，2022年减少85万，2023年减少208万，今年估计还要减少。

这是一个最重大的影响房地产深层次的因素，老龄化、少子化、人口减少，必然会使这个行业出现重大的改变，这种改变又受到政策的放大，所以刚才郭老师讲人为因素的放大，使得这些年起起落落，我见证这个行业起起落落多少次了，但是每次起、每次落最后都是由政府在操作的，希望这次的起能够更加快的达到我们的眼界里面来。

怎么构造一个新的发展方向？过去在短缺情况下，开发商以快周转、高杠杆、高价格来催生这个行业的高繁荣，政府以多卖地，以各种各样的支持来获得巨大的好处，而老百姓也在这一轮的地产繁荣中间，极大地改善了居住条件，应该说这都是有目共睹的变化。

繁荣之后也带来了一些问题，大家知道举债推动的繁荣，它总是不可持续的。只有在真正实力推动下的繁荣才是可持续的。所以借债的时候是一片繁荣，还债的时候一地鸡毛，时间这个领域里面可能是跟债务有很大关系的。

但是债务的形成实际上又是多种因素造成的，但不管怎么说，中央终于明确了，今后就是要在这个领域里面让最基本的住房需求通过政府这只手来保障，要以政府的保障为主，这就需要构筑一个政府保障的资金来源和政策的体系，目前来看还不行，地方政府还缺乏足够的财力来保障这个领域，这也需要尽快完善。

改善型、享受型的住房需求需要靠市场，市场的制度怎么完善？对住房质量的制度、对住房销售监管的制度、对收入分配调节的制度，都需要一揽子建设。目前都还在起步阶段，还没有很明确和落地。

我记得肖捷当国税局局长的时候问过我一个问题，他说怎么来解决房地产税的问题。我当时跟他讲，你如果真的要实施这个政策，要用历史的眼光来解决现实的问题，而不能用现实的眼光来解决历史的问题，因此应该是老人老办法，这是我给他提的第一个建议，对于那些老干部、体制内的老职工，他们的住房你不能征税。

第二，对于多套房的要进行征税，只有一套房的不能征税。

第三，对那些对中国革命和建设做出特殊贡献的，无论是过去还是现在，政府不能在住房上剥夺他们的红利。同时，我们还要摸清楚到底这个房子在谁手上，要宣布一条新的措施，废除原有的各种房产证，实施新的房产证，原有房产证作废，以新的房产证登记作为一个新的制度，这样才能建立一个微观的纳税基础。并且房产税是一个不得人心的税，因此要执行低税率，不能实施高税率，这是我当时提的几条建议。

今天我们要建立新模式，我想是同样的道理，在保障方面，政府要有足够的财政政策和对应的金融资源来配套。在市场这一块，确实也要有完善的市场调节制度，这些制度完善起来，这个模式才能建立起来。

黎振伟：谢谢邱局，您说的东西我也感触很深，我进入行业也有39年了，看来还不容易，我们还要经过一段时间，尽管呼吁了，但是还要继续努力。

蔡秘书长，您觉得我们这个新的发展模式，今年能有哪些真正能够落地的地方？

蔡云：开发企业一定要正视当今的现实，一个现实是前些年的房地产开发模式带来的效应，还有一种是当前我们国家的新旧动能转化、产业结构调整、人口减少，包括后疫情时代带来的影响等等，都是开发企业遇到的很重要的问题。

这些问题的解决办法，一个是国家在政策上的引导和给的支持政策，同时还有开发企业自己调整自己的产业方向。

从国家政策的引导来看，我们看到短短几个月国家大量的政策出台，对市场进行友好的刺激，从全球的模式上来看，有新加坡模式、韩国模式、美国模式等等，这些模式最可取的就是市场归市场、保障归保障，这是一个很完善的立法系统，是由国家控制和管理的。

但对于房地产开发企业来讲，面对这种事实，增量减少了，以前我们在高速发展当中产生的存量被忽视了，我们可以看到现在的存量市场会带来巨大收益。比如说我们看到有很多的房地产开发企业在早些年就布置了大量的购物中心，比如龙湖、新城等等，这些东西在房地产好的时候，基本上大家对它的收益率没有太多的敏感。

事实上发现，这些沉淀性的物业，对我们来讲肯定是现在最优质的，获得最稳定资金保障的一个来源。所以从新的房地产模式可以看到，保障房的建设，保障归市场，我们做好配套服务管理，做好平急两用市场的投资，包括后期的管理、运营，这是需要庞大的系统。

开发企业在这方面得天独厚，能够发挥我们的比较优势。再看我们现在面临的城中村改造、城市更新、旧改等等，其实都是在向存量资产要效益的最好措施。一个开发商应该清醒地认识到，赛道变了，市场变了，我们努力的方向和手段也要发生根本性的变化，这才我们取胜的唯一办法。

黎振伟：蔡秘书长刚才谈到的东西，在座的各位应该都听到了，现在房地产的商业模式更多谈到的是住宅、新房，但是从我们今天上午到越秀看到的，越秀很重要的一点就是资产价值不断的获取，而不是光买房。现在国家在这方面还没有太多的政策出来。

蔡云：其实已经很重视了。

黎振伟：但是还需要更多的政策，这也是未来房地产很重要的发展方向，也是新发展模式非常重要的方向。

蔡云：也是我们未来穿越周期的一个重要保证，必须在金融上、法律法规上、实施办法上有一定的办理，这才能适应存量资产的发展。

黎振伟：也包括今后开发商发展的方向，没有那么多新房了，怎么办？那就去做运营服务，服务怎么赚钱，怎么解决。郭老师，您可以从国际经验的角度谈谈怎么构建这个发展新模式，美国是怎么建立起来的，他们经历了多长时间？中国目前要解决什么问题？

郭杰群：我刚才讲了，我们当前的困境一方面是市场，如果我们认为房地产市场是一个孩子的话，我们对它还是怒其不争，还是它自己不争气。

我举个例子，2018年在观点博鳌房地产论坛上，我提出形势变了，房地产企业要大量囤积现金。我讲完之后走出会场，有一个人说，你真是一个书呆子，现在形势这么好，我买地都来不及，你还让我囤积现金。

我举另外一个数字，从1992年到2023年，我们国家这么多年在房地产行业转型、轻资产转型这些方面谈得很多，可是你观察一下数据，仍然是高达92%、93%的房地产收入是来自于住房市场的销售，而不是运营管理和资本利得。我们讲转型讲了这么多年，没有一点改变。

再举另外一个例子，凯德是2000年新加坡把两个房地产开发商合并成立的，当时凯德的收入65%是来自房地产销售，跟我们现在很多房企一样，可是后来它变了，到2023年的时候只有30%来自住房销售，其它的收入来自运营管理。我们都在讲轻资产转型、运营管理，你们哪个企业的运营管理做得很好？没有。金融产品用了吗？没有。这么好的资产证券化的产品，这么好的REITs产品，都当成烧火棒，一天到晚就想着帮我融资。凯德是把它当融资吗？不是。

黑石作为全球最好、规模最大的资产管理人，你们看看它的创始人苏世民的书，他自己讲了多少资产证券化？我们哪个国内的房地产企业老总知道资产证券化？讲过CMBS、REITs？没有。有多少人真正理解？没有。苏世民这么牛的人，他写的《我的经验和教训》这本书我非常推崇，你们了解一下，他作为一个金融从业人员，怎么把金融产品真正地用到他的刀刃上。创立了全球第一个租赁住房的资产证券化产品，创立了全球第一个租赁住房的REITs产品。我们国内的租赁住房资产证券化做出来成什么样子？非常可惜，所以我说怒其不争。

我知道我们国内的国情不同，但是海外的经验和教训，不管是成功的还是失败的，它是有道理的，我们今天所有的金融工具，你们仔细看看，哪个不是来自欧美？哪个是我们自己拍脑袋创立的？没有。所以别人的经验和教训非常重要。凯德能够从近占比70%的住房销售收入降到不到30%，它的历程非常值得我们学习。

在2019年的博鳌房地产论坛上，我讲到，你们仔细看看全球的不动产发展历史，就是三段论：第一阶段是增量住房的市场，第二阶段是增量、存量共存，第三阶段是存量住房市场。这三个阶段大家都知道，但是运用的基本工具不同，在增量阶段就是需要开发能力，追求高周转、低资金成本。在第二个阶段就是看你的运营管理能力。在第三个阶段靠的是你的金融能力。就像黑石从来不会说它要盖一个楼，你们来买，它都说，我有一个策略，你们来投资我，它有钱了再去买房子。

凯德也是一样的，我们各位房地产公司看看你们最大的部门是什么？就是项目部，有项目了再去找钱。人家不是这样的，人家是先有资金池，再去看项目，结构根本不一样。

我们讲转型，转到哪里了？什么东西都没有。所以我只能说怒其不争，你们自己不争气。

黎振伟：郭老师讲得很直白，接下来我们要改变了，要走向新模式，怎么样能够做到呢？当然我们要给个建议也不容易，不过还是要大家给个建议。包括我们的统计指标也要改变了，老是评核卖了多少楼，我们的管理也要改变，给企业有什么建议，怎么适应新的环境发展？

邱晓华：其实我也在多次会议上谈过对这个问题的想法。我也曾经在一家地产公司（泛海）工作过，我也当过一家地产公司的独董（首开），我也看到过他们的变化。其实房地产在现阶段往前走，当然政府是责无旁贷的要解决历史问题，因为这些历史问题是由他们自己造成的，不是房地产商自己造成的。给开发商断了金融的供应，再好的企业都会死掉，从去年下半年开始推出三支箭，但是还是有一些限制政策。所以我觉得政府首先还要关注历史问题怎么解决，这是政府要考虑的。作为房地产开发商来说，盘活存量也是它要想办法的，只有两边配合，才能解决问题。

对开发商来说，今后的路一定是怎么建好的房子，以质量求胜，怎么以环境来求胜，比如新型的建材、智能化的管理等等。

还有一个是怎么做好服务，怎么给住家提供更好的服务，这是你做好运营和开发相结合需要解决的三个最关键的因素，就是怎么建设高质量的房子，怎么提供高水平的服务，怎么适应大环境变化阶段绿色转型、智能化转型的需要。

当然，政府在这个过程中还是要建立稳定的政策，让政策的预期有一个稳定性。我们一直说改善营商环境，说一千道一万，最大的营商环境就是政府的政策要透明、稳定，不能够多变，今天支持，明天又抑制，谁都不好掌握。

所以我就一直讲三条：第一，要让企业家能做事，能做成事的机制要建立起来。第二，让消费者能消费，有意愿消费的机制要建立起来。第三，对政府的官员来说，能担当、能负责、能作为的机制要建立起来，这才是最好的营商环境。如果这三条都做不到，什么国际化、法治化、市场化就无从谈起。

黎振伟：这就是新模式里面的你我他，光要求企业没有用，还得要大环境改变。蔡秘书长您谈谈，怎么构建新模式的你我他？

蔡云：开发企业面对存量，针对每个存量不同的产业形式、产业构造，你要烂熟于心。我们看到现在很多的购物中心，比如说二三线城市的人去楼空等等，但是我们依然可以看到一二线城市非常好的购物中心的满租率很高。

再看写字楼，现在由于产业政策调整，由于居家办公形式的形成，写字楼有很多客观出租率不到30%，像这种情况下，我们仍然有写字楼通过社群努力，通过共享办公等等措施，出租率非常好，这也是有的。

包括我们从去年、前年发的几单REITs来看，产业园区、冷链、产业地产，它的收益率还是能够支撑它的发行。所以不管怎么样，我们面对这种不同的存量资产，真正要精耕细作以后，我们还是会得到收益的，关键取决于我们自己是不是认真面对这个市场。

面对一个新的业态市场，你要抱着以前以住宅为核心的市场，放弃了存量市场的经营，企业肯定是不平衡的。蓦然回首看到我们还有资产，怎么做好资产运营，这也是我们今后的法宝，也是新质生产力的表现。

郭杰群：不存在一个能够适应所有企业转型的良方，所以对企业要量身订作，所以对这个问题我不好谈，但是不管怎么样，我还是认为学习是重要的。

我也跟一些企业交流，也在一些企业做董事，我感觉到他们的眼光非常狭隘，总是看到自己眼前的一片天空，一定要从自己的内心出发来看世界，这是很重要的，一定不能一叶障目，否则你看不到其他人可圈可点的事情。而且你千万不要看国内的模式，国内的模式就是你抄我，我抄你，导致了恶性循环。

所以一定要放眼看世界，总书记都讲了多少遍了，要放眼看世界。我觉得国内任何一个企业，你都有在国外对标的企业，如果现在没有，过去也有，你把那些案例拉出来看一看，做一些研究。为什么不做研究呢？你们那么有钱，你们搞一些研究人员分析分析，经验非常重要。所以我还是强调自己要做功课，这一点很重要。

黎振伟：我很认同，要不断学习，拿最好的模式一起来探讨、研究。刚才我跟王会长在下面，现在很多人不学习，我觉得还是要学习，提升认知与能力，是我们构建新模式最重要捷径，包括政府领导和行业从业人员都要学习。