封面图 | 《城中之城》剧照

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问：

数据显示，一些国际化的大城市，如纽约、伦敦、巴黎等，房屋的租售比（年租金/房屋总价）惊人的一致：3%-5%。租售比是一个很好的判断房屋价值的量化指标。一个公认的观点是，如果你能找到一套租售比达到或超过3%的房子，就可以考虑入手。冯叔，您考察过这么多国家的房地产市场，结合中国的国情，您认不认同这个观点？

冯叔：

最近房价走势继续承压，有很大的向下压力，住房租赁市场成为解决居住需求的重要途径。

从租售比的角度来看，全球范围内，发达国家，房屋租售比一般在3%左右，大家就觉得还可以，租金还合理，租房比较便宜。如果租售比比较高，高过3%，甚至到4%-5%，租金比较高，大家就会觉得那不如买房了。所以，房屋租赁市场和销售市场是存在相互关系的，在发达市场经济下，反应比较灵敏，这些指标和规律也比较清晰。

在我们国家，我觉得这个因果关系、替代关系似乎不是那么明显。

首先，我们的房子，产权关系方面不是完全私有，更不是永久的产权，所以在租赁和销售投资时，大家都带有短期观察的效果。

其次，对于房屋建好之后进行长期租赁的项目，开发商对长期租赁的安排往往也不是特别到位和充分。

最后，对于住房这件事，大家考虑的不是简单的租赁和买卖，综合考虑的因素比较多，比如家庭经济储蓄、对未来的预期、孩子的教育，以及对经济生活的安全等因素。

在相当的时间内，买房可能还是中国人比较常见的选择，而不会去关心租金情况，这是基本的国情，也是中国文化带来的住房消费的偏好。

在租售比这一点上，我觉得更多的是要看到中国本土市场的特点，而不是这种简单的租售替代关系。从目前来看，这不是大家选择买房和租房的原因。

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问：

最近这段时间，有几个城市的新房价格由于比较突出，引起了大家的注意。2月70城新房同比上涨前三个城市分别是西安、上海和成都。尤其是西安的新房价格，不仅连续两月涨幅居全国第一，自2023年2月以来，西安新房价格同比、环比均处于上涨通道。西安新房的价格为何表现得如此坚挺？有哪些因素导致了西安新房价格的上涨？

冯叔：

最近一两年，西安似乎是房价比较稳，略有增长的城市。我也经常去西安，西安城市面积比较大，房价增长要看在哪个区域。西安房价相对比较温和增长，其实主要是两大板块，高新板块和曲江板块。除了这两个板块外，其他相对郊区的区域，房价也是有所下降的。当然如果一平均，可能就得出了房价企稳、上升的判断。所以这跟我们的体感还是有所差异。

如果说高新和曲江的房价能够相对企稳，甚至有所上涨，那主要还是靠产业和人口聚集。

这也符合一个普遍规律：一个地方只要产业聚集发展、人口增量增加，房价就一定能够企稳且增长；反之，产业出清、空洞化，人口流散、减量，房价一定是支撑不住的。

当下有一些城市房价支撑不住，其实主要就是出现了这两个问题：产业发展相对放缓，人口不增加甚至还减少，房价自然就支撑不住。

所以我觉得，西安房价这件事情多少让我们进一步明确了这个规律，也坚定了这样的期盼：一定要发展产业，通过产业带动就业和人口增量，才能使住宅市场持续健康发展。