杭州一处新建楼盘

昨日，杭州、西安接连发布全面取消限购的楼市政策。西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。除了全面放开住房限购外，还提出了优化公积金贷款政策、降低首付比例、提高多子女家庭最高可贷额度等加强住房信贷支持的举措。此外，还提出鼓励“以旧换新”购房模式，尝试采取多样化手段解决当前市场去化方面的堵点，积极意义明显。业内认为，此次西安、杭州楼市政策意味着，5月份全国将有密集高频的政策放松潮，且创新点将非常多。

摇号政策剔除“刚需优先”首个提出“自持也可出售”

易居研究院研究总监严跃进认为，此次西安政策创新点也很多，相比杭州的“不再摇号”的政策，此次西安的摇号政策优化有新的策略和思路，也就是说，此次西安对于一些大户型还是默认会摇号，但是剔除了“刚需优先”。过去比较关注刚需，现在一些政策优化要从关注改善型住房需求入手，积极推进相关工作，确保政策优化是和市场需求匹配的。

此次西安对于以旧换新的工作，提及了金融机构的合作内容。很多地方主要还是中介和房企在操作，但是“以旧换新”金融服务的提法没有。西安是全国首个或较早提出以旧换新金融服务的城市，对于其他城市有非常好的启发。后续必要时候也要鼓励产业部门、税务部门、评估部门加入，齐心协力推进以旧换新的工作。

另外，此次西安提及交易流程中的“全链条优化”，也具有较好的启发。严跃进表示：“很多地方推进此类工作，还是一房一策，前期肯定没问题，但要系统大规模推进，还是需要把链条优化，有标准的路线和作业方式，才有助于真正推进这项工作开展。”

严跃进表示，西安还是首个提出“自持也可以出售”政策的城市。全国迄今没有哪个城市明确发文说自持项目也可以出售的，西安是第一个“吃螃蟹”的城市，信号意义非常强。从成本角度来说，部分房企自持物业占了所有物业（自持+可售）的15%以上，换句话说，有15%的资金成本是属于无法及时盘活的，这自然增加了压力。通过政策规定，即“企业申请、补缴费用、上市交易”后，那么相关项目就可以通过销售进行退出，自然减少了资金压力。

此次西安对于公积金的政策，则涉及到首付比例下调、老破小二手房公积金支持、多孩家庭公积金支持等。其中格外需要注意的就是对于老破小二手房的公积金支持政策。虽然西安这个政策表述不属于创新，但有助于以旧换新等工作推进，真正促进一、二手房市场的活跃或循环。

杭州

不再审核购房资格优化积分落户政策

昨日杭州再推楼市新政，发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》），提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。七条措施中，取消限购、首套房认定、积分落户、公证摇号销售是比较受关注的内容。《通知》明确，自发布之日起在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。

中指研究院华东大区常务副总高院生认为，本次“杭七条”新政是继“3·14”杭五条新政之后又一重磅新政。限购的全面放开，叠加其他配套政策，将有利于有效需求积极释放。一方面，购房即可落户，吸纳更多的省内或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速释放。购房区域内无房或有一套挂牌的情况可以按首套住房认定，无疑降低了改善客户的购房成本，促进其释放，卖旧买新链条将大大通畅。另一层面，新房限购的全面取消，或进一步加剧市场分化，核心或优质板块的摇号难度将越来越大。

《通知》提到优化积分落户政策。在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。对于优化积分落户何时实施，官方表示，杭州市发改委会同市公安局、市住保房管局等部门正研究制定具体实施细则，细则明确后实施。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，杭州近年来凭借着高新技术产业的发展，外来人群较多，买房落户不仅提升了城市的包容性，同时也激发了一波新的潜在购房需求。

严跃进认为，杭州虽然没有直接提“购房可以落户”，但结合近期的限购全面放松，在实操中，购房者到杭州购房，无论新房还是二手房，购房资格没有限制，意味着购房后可申请落户。“建议其他城市也推出这个政策，将提振住房市场和提供落户政策等进行有机结合。”严跃进表示。

分析

预计5月将迎来一波全国罕见限购“放松潮”

严跃进认为，西安和杭州在同一日取消限购政策，意味着全国取消限购政策是大趋势。目前全国省会城市几乎均已取消限购政策，“这是限购历史上的重大事件，意味着各地执行多年的限购政策正式从政策工具箱中剔除，也意味着‘市场归市场、保障归保障’思路的进一步落实。”严跃进说，“西安本身属于全国房地产市场表现较好的市场，实际上包括西安、成都近期的陆续取消，都意味着一些高能级的城市也在政策上持续调整和优化，对于其他没有取消限购或没有完全取消限购城市而言是有启发的。”

据此判断，后续市场情绪将进一步提振，也有助于促进房地产市场的复苏节奏进一步加快。

进入2024年，为适应新的供求关系，各地限购政策松动逐步落地，包括一、二线城市均优化限购政策。根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至5月9日，全国共计50个城市对限购政策松绑，其中包含成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等20余个城市全面取消限购。目前，四个一线城市以及海南省、天津市仍有限购政策。

从各城市放开限购的政策效果来看，今年市场成交数据并未赶超去年同期，各地限购松绑对成交的提振有限，但这并不代表限购取消政策没有积极意义。目前无论是新房还是二手房，供应量高企，今年4月底去库存再度被提出，未来放松限购政策大势所趋，一线城市有进一步松绑限购的可能性。

预计5月份将迎来一波全国罕见的放松潮。可能涉及到购房政策、首套房认定标准政策、二手房出售政策、摇号政策、落户政策、高品质住宅政策等。全国房地产市场也将迎来一波较好的去库存行情，同时市场情绪大幅提振。这对于各地楼市的交易也带来积极影响。总体上有助于促进房地产市场的复苏节奏更好更快更稳。

文/本报记者宋霞

统筹/余美英

供图/视觉中国