文︱关品方

传统经济学认为，生产要素基本有三：就是资本、人力和土地。土地作为生产要素之一，在现代国家的概念下，土地属于国家或全民所有，由政府以地租的方式分配给人民有偿使用。人力（劳动力）作为生产要素之一，定义十分明显，通过工作取得工资回报，不用过多解释。

至于资本作为生产要素之一，应该理解为是储存起来的劳动力。从这个角度看，所有资本都是由人力经营土地之后得来。土地和人力是根本的生产要素，资本是衍生的生产要素。运用资本产生出来的不论是产品还是服务，都属于同一概念。基本生产力是人力和土地。资本是人力加土地累积而成的衍生生产力。资本作为衍生生产力，需要适当地限制，避免过度膨胀，导致喧宾夺主。

在发展经济的同时造成贫富悬殊的基本原因，是因为资本在集中的过程中导致土地使用权的垄断拥有，一般市民难以使用土地去为自己合理增值。政府拥有土地分租给人民使用征收地租的同时，应该鼓励人民“地尽其用”，提升土地的生产力，让土地在增值的过程中变成共有财富或公共财产，通过重新分配利益来解决贫富悬殊问题。政府的财政政策重点之一是合理分配，因为不患寡而患不均。

土地及其上盖建筑，不论是厂房还是住房，它的买卖价值反映人民在土地及其上盖建筑从事经济活动时所产生的收益，有溢出效应，应被定义为综合土地价值，由人民和社会共同创造；因此，地产及房产的增值，不应单纯为地主及业主所全部拥有。理想的运作模式，应该让人民在使用土地的过程中把生产增值和土地价值最大化，政府通过征收地租取得收入之后，基于公众利益考虑，应运用地租收入于建设社会的基础设施，回馈于土地增值。

香港的一贯做法，是把卖地收入作为政府最重要的财政收入来源之一，同期全部入账，用来应付政府的同期支出。因此填海造地往往被认为是一盘不会亏本的大生意。填海要投入大量资金，但理论上由于土地短缺，因此土地有价而且还会不断升值，认为将来卖地一定能够收回填海的成本更有丰厚溢利；加上人口不断上升带来刚性住房需求，在全球资产金融化的情况下，资金投入在土地和房产，比较把资金投入到生产制造及增值服务更能够稳赚资本增值，变成一个恶性上旋循环，地价楼价不断攀升，只要有资金买楼做业主，虽然不事生产不做工作都可以置富，没有买楼的就是无壳蜗牛，望楼兴叹，所以一定要先“上车”买楼，哪怕做长期供楼的房奴，哪怕节衣缩食不生娃，也是值得。

香港特区政府以卖地收入作为税收的主要来源，回归以来萧规曹随，这个做法是仍然适当？现在是时候从土地作为新质生产力这个概念出发，重新检讨。比较新加坡，新加坡政府的卖地收入不会直接用于财政预算，而是独立另设账目，只是动用其利息来支付政府的当期公共支出。这方面的做法和香港特区完全不同。香港特区政府的土地及房地产相关收入长期以来占总财政收入的大约38%，过于偏高导致税基狭窄。

反而新加坡因为对卖地收益的保守入账方法，土地及房地产相关收入仅占政府总财政收入的大约12%左右，因此长期而言，新加坡的公共财政政策比较平实稳健。新加坡的企业利得税（大约17%）、个人入息税（大约13%）、货物及服务税（大约12%），以及政府主权基金投资回报收益（大约20%），这四个方面的公共财政收入来源合共高达大约62%；反观香港，企业利得税（大约28%）和个人入息税（大约13%）加起来共有大约41%，既没有货物及服务税，更没有政府专项基金投资回报；相比之下，高下立见。

归根究底，原因是香港政府对于土地和房地产相关收入长期以来过于依赖，尾大不掉，既造成以房地产发展商为主的利益集团固化藩篱难以破除（早前靖海侯曾经提出），亦造成特区政府有意无意讨好或偏帮房地产发展商的土地开发政策。做生意的租金负担过重，影响物价水平；加上最低工资制度，扭曲了一般正常的经营收支比例。港人到深圳消费（价廉物美）成为潮流，原因之一正是在香港做生意的运营成本之内，租金和工资过高不胜负荷导致物价高昂，和可支配的消费开销脱节。

笔者认为，土地作为新质生产力应该重新定义，对土地财政应该要有崭新的看法，才能够釜底抽薪。这个看法是否正确，希望经济学者和专家们多提意见。笔者最近留意到香港中文大学伍美琴老师的论点，虽然没有把土地提高到新质生产力的层面来理解，但对于香港特区政府土地财政方面的缺失，和笔者的上述看法类似，但未被足够重视，相当可惜。

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