这是我们最新推出的栏目《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。这周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。

首套房首付最低15%

公积金贷款利率也降了！

个人住房贷款、住房公积金贷款政策迎来重大调整！

5月17日，人民银行、金融监管总局发布《调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，下调首套房、二套房商业性个人住房贷款下限。同时，人民银行发文宣布，取消全国首套房、二套房商业性个人住房贷款利率政策下限，并将于5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

首付比例方面，根据新政，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

值得注意的是，根据去年9月的通知，央行要求，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

商贷利率方面，人民银行明确，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

公积金贷款方面，人民银行宣布，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

在仲量联行大中华区首席经济学家庞溟看来，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率、下调个人住房公积金贷款利率、调低商业性个人住房贷款最低首付款比例等政策组合拳，有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。这也有助于提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费，有效保障和改善民生，积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。

庞溟预计，在需求端，预计中央和地方政府将继续发力优化调整政策措施，促进房地产市场平稳运行， 更好地满足居民合理的购房需求。各地特别是一线和部分强二线城市，原有的限购、限售、限贷和限价等限制性措施有望逐步放松，可能的方向包括：分区、定向甚至全面松绑限购政策，调整限价政策，调整交易税费征免年限等财税政策，等等。

在供给端，预计将继续一视同仁地满足不同所有制优质房企合理融资需求，对专注主业、守法合规、资质良好、经营稳健、具备发展潜力和一定系统重要性的优质房企予以支持，使其改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，将“资产激活”与“负债接续”“权益补充”“预期提升”更好地衔接在一起，协助有市场、有前景、有竞争力、有暂时困难的优质房企提升增强信用、防范化解项目风险信用风险以及外溢风险、降低融资成本，更好地带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道，更好地平稳、有序加快房地产企业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。（经济参考报）

国家队“收储”去库存

央行将设立3000亿元保障性住房再贷款

5月17日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会。

会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

3000亿元保障性住房再贷款，具体怎么发放？向谁发放？

中国人民银行副行长陶玲现场介绍了政策的四大要点：

第一，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次， 发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房， 对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。 该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

第四，自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。 符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。

陶玲介绍，这项政策是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。

一是加快存量商品房去库存。

二是加快保障性住房供给。

三是助力保交楼和“白名单”机制。

实际上，今年以来，已有多地政府陆续出台政策盘活存量住房，包括鼓励国有房企收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场等。

例如，今年2月，重庆国企批量收购商品房用作租赁住房，首批4207套房源，以70平方米以下小户型为主，预计下半年投入运营，用于满足新市民、青年人的住房租赁需求。青岛胶州市截至3月底已完成两个项目139套商品房的收购工作，建筑面积1.29万平方米。河南开封市5月9日发布18条房产激励措施，其中包括鼓励和支持国有公司购买存量商品住房作为保障性住房和人才公寓。

据不完全统计，仅在本月，就有武汉、西安、南京、合肥等多地提出支持企业收购商品房，并明确用途。其中，南京、南通等城市还出台了“收旧换新”类政策，支持地方政府或开发商收购存量房，“以旧换新”来消化存量房产，旧房多用于保障房、人才公寓等。（中国新闻网、上观新闻）

全国超50城支持住房“以旧换新”

最关键一环是旧房能卖出去

5月15日起，广州市花都区开展商品房以旧换新“焕新购”活动，在2024年5月15日至2025年5月14日期间，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。

2023年至今，全国已有超过50个城市表态支持商品房“以旧换新”，其中大部分城市已落地实践，成效初显。

根据中指研究院监测数据显示，各地支持“以旧换新”的方式主要包括两种： 一是房企联合经纪机构对旧房优先推售， 若一定期限内旧房售出，出则按流程购买新房（以下简称“中介优先售房模式”）； 二是开发商或国资平台收购旧房， 售房款用于购买指定新房项目（以下简称“旧房收购模式”）。

此外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。也有城市在实践中组合使用上述三种方式，多方面推动城市商品房“以旧换新”。

总体而言，“中介优先售房模式”运用较广，参与活动的房地产项目也更多，换房者选择更多。同时，房地产商、中介机构、家居企业等行业多主体联合下场，有利于激活市场活力。

“旧房收购模式”则因以国资平台为背书，对换房者来说更稳定，从各地推行情况来看，成交情况更好。但目前各地的“旧房收购”多在试点阶段，“以旧换新”房量规模也比较小，一般在千套以内。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“以旧换新”最关键的一环是，旧房能否卖出去。从近期各地数据看，参与活动的二手房卖出去的不多，无法实现新房从认购到签约、按揭等环节。 一方面，二手房本身交易周期比较长；另一方面，进入5月份以后，二手房交易反弹力度有所减弱。 另外，各地在推进以旧换新时，在税费减免、国企收购、带押过户等切切实实的利好方面，落地效率并不高，对卖旧的推动力度尚待提高。

“因此，商品房’以旧换新’可以成为一个渠道，但能否发挥最大效果，取决于地方政府、开发商、金融机构是否愿意让利，比如降低税费、按揭费、降低利率，推进带押过户等。另外，在两笔生意过程中，二手房业主是否愿意降价，开发商是否愿意把好房子拿出来，并让利销售，也是一个影响因素。”李宇嘉说。（极目新闻）

物企规模拓展

出现重大变化

随着物管行业回归有质量的增长，物业企业管理规模增速逐步放缓。

这一变化在物企4月新增合约面积中有所体现，TOP50企业新增合约面积约4754万平方米，新增合约面积为近一年最低，去年同期这一数据为8683万平方米。

随着房地产增量规模收缩，来自关联房企的在管面积不断减少，4月新增承接关联方面积TOP50企业总规模较去年同比下降44%。

与此同时，一个重要的变化是，行业收并购速度也在减缓。4月涉及物企并购事件仅2起。

要知道，过去上市物企在规模化“跑马圈地”过程中，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至在50%以上。如今，行业回归有质量的增长已成为共识。

为寻找新利润增长点，越来越多的物业公司开始扩展非住宅业态，丰富服务领域，寻找新利润增长点。头部企业在各业态的拓展上竞争优势明显。

就监测数据来看，4月第三方拓展规模前三的业态是学校、产业园、公建，其中学校项目占比26.5%，产业园项目占比21.7%，住宅项目位于第三，占比18.4%。办公占比12.7%，公建占比12.4%；此外，医院、商业业态项目，规模占比均未超过10%。

比如招商积余在办公和医院项目拓展规模最大，雅生活集团在学校和公建业态拓展规模超过其他企业，而中海物业在住宅项目拓展规模领先，华润万象生活在产业园和商业项目拓展规模最大。（丁祖昱评楼市）

年轻客群住房需求

迎来“大翻转”

商品住宅市场的主导力量正在经历一场剧烈的变革。

90后、95后和00后年轻群体正在成为房地产市场需求的主导者。这一代年轻人生活方式、消费习惯和居住偏好，正在重塑房地产市场格局。

年轻一代住房需求较上一代发生较大“翻转”。他们对于居住环境的期待已经不仅仅局限于物质层面，更加追求情感上的归属感和舒适体验的满足。尤其在疫情之后，当代年轻人与居住空间的联系变得更加密切，他们对于住宅的需求已经从基本的居住功能转变为寻求更具情绪价值和个性化场景化的居住空间。

从克而瑞CRIC历年十大作品入围项目20-30岁年轻客群分析来看，这一群体主要是首置、首改群体。出于在城市扎根、组建家庭或家庭裂变等原因，这一批年轻客群正成为购房市场的活跃分子。

从家庭结构上看，夫妻及小家庭构成了20-30岁年轻群体的主体，而单身购房者则作为有力的补充。他们更关注总价、性价比、得房率。产品偏好于以功能空间的舒适度为主，主要关注户型设计以及精装的实用性。

从年轻客群的客户画像和生活特征不难发现，他们寻求的不仅仅是一个居住的场所，而是一个能够提供情绪疗愈、沉浸式娱乐体验和个人兴趣展示的精神园地。

比如，年轻人期望家中能有一片专属的“精神角落”、一个能够提供影院级视听享受的影音空间和一个能够展示和收纳个人爱好的空间。

这些需求不仅反映了年轻一代对生活品质的追求，也揭示了他们对个性化和情感寄托的渴望。对于房企而言，年轻客群的空间需求对产品创新与迭代提出了新的挑战。

空间需求1：多功能空间和自然元素结合，打造满足情绪疗愈需求的“精神角落”

年轻人对于居住空间的需求不再局限于功能性，而是更加追求情感价值和精神层面的满足。

房企在住宅产品设计中应考虑加入能够满足年轻人情绪疗愈需求的“精神角落”。一方面可以设计具有多功能的室内空间，如设置可灵活转换的区域，配备适宜的照明和装饰元素等。另一方面在户型设计中融入自然元素，如室内花园、景观阳台等，以增强居住空间的疗愈氛围，更好地满足年轻客群的居住需求和情感追求。

空间需求2：室内空间设计向多功能视听享受转变

年轻人宅家观影的需求日益增长，他们追求的不仅仅是基本的观影功能，而是全方位的视听享受，包括高品质的影像和声音效果、舒适的观影环境，以及能够满足社交和个性化需求的空间布局。

房企需要在产品设计上进行全新的考量，首先需要进行空间布局优化，考虑设计灵活多变的户型，提供专门的影音室或可转换空间，避免使用正方形房间，选择矩形空间。其次优化室内设计并进行材料选择，考虑到声音的反射和吸收，使用适合的建筑材料和装饰，确保房间具备良好的隔音效果，创造优质的视听环境。

空间需求3：关注兴趣消费，创新展示型收纳设计成年轻客群新宠

对于年轻人而言，居住空间中的物品收纳是个人风格和审美的展现，在追求简单的整理与存放同时，希望通过巧妙的收纳设计，将日常生活用品和个人爱好完美融合，使家成为既实用又能反映个性的生活空间。

从社交平台上看，年轻人通过采取各种灵活且兼顾创造力的开放式收纳方式，打造兴趣收纳空间，从墙柜到壁挂收纳系统，在几平米的有限空间内，展示日常用品和兴趣爱好。

1-4月新房销售降幅扩大

消化存量房产政策待发力

据国家统计局数据，2024年1-4月，新建商品房销售面积为2.9亿平方米，同比下降20.2%，4月单月商品房销售面积为6584万平方米，同比下降22.8%（单月增速为调整基数后测算，下同）。其中，新建住宅销售面积为2.5亿平方米，同比下降23.8%，办公楼销售面积同比增长0.5%，商业营业用房销售面积同比增长2.9%。

销售额：2024年1-4月，新建商品房销售额为2.8万亿元，同比下降28.3%，4月单月商品房销售额为6712亿元，同比下降30.4%。其中，新建住宅销售额为2.4万亿元，同比下降31.1%，办公楼销售额同比增长0.6%，商业营业用房销售额同比下降2.3%。

4月，房地产市场调整态势未改，全国新建商品房销售面积、金额同比降幅较大。月底政治局会议释放了更加积极的信号，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，明确楼市政策方向后，核心城市加快优化限购，如北京、深圳、天津放松限购，杭州、西安放开限购政策。

在消化存量房产方面，4月郑州、南京等城市大力推进“国企收旧换新”模式，此模式下，由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房，通过“收旧换新”一方面可以及时解决居民因二手房无法售出导致的换房不畅，另一方面可以稳定二手房挂牌规模，稳定价格预期，同时还可以通过“换新”的方式将需求导入新房市场，实现新房去库存。

供应端，4月，在新房销售调整压力不减的影响下，房企拿地意愿仍显不足，房地产开发投资额延续下行态势，新开工面积在低基数下同比降幅继续收窄。4.30中央政治局会议强调要“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”，5月17日下午，国新办将举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，预计“保交房”配套政策将继续落实。

另外，今年以来融资协调机制成为一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、化解房地产风险的重要举措，1月开始实施以来已取得积极成效，随着项目“白名单”的深入推进，项目建设资金不断落位，未来也有望在稳投资方面产生积极影响。（中指研究院）

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