房子已经拆完了，这时候上线拍卖房屋的回迁安置权益，你会下手吗？

有63个买家用行动表示：他们会。

5月20日，福田香蜜二村4套房屋的回迁安置权益被成功拍出，共有63个人报名。

▲图源：阿里拍卖平台

4个标的，面积约76.73-93.38㎡，属于香蜜二村棚改项目，目前房子已被拆除、房产证已注销。

也就是说，买家买到的是回迁指标。

但即便如此，4个标的的拍卖依然竞争激烈，竞价次数少则87轮，多则169轮，成交价在7.63万/㎡-7.97万/㎡之间。

而可查的记录显示，常规二手市场上，香蜜二村上一套成交房源是在2023年9月，建面约76.73㎡的成交价为730万，单价约9.48万/㎡。

这样一对比，抢到拍卖房的好像成功捡漏了？

那你就想得太少也太美了。

税费多达百万！

4套房子的买家悔拍了

上述4个标的并非第一次出现在阿里拍卖平台上。

2020年11月，当它们还是房子的时候，曾和同栋的另外24套房一起被摆上法拍平台，并且全部成交。

▲2020年11月成交的香蜜二村28套房 |图源阿里拍卖平台

这4套时隔3年半“返场”，是因为买家悔拍了。

▲5月20日成交的4个标的两次拍卖价格对比

当时房子成交后，有买家才发现，税费加起来要200多万，Hold不住。

▲图源网络

因为这批房产属于公司产权，权利人为深圳市大熙洋国际贸易股份有限公司。

根据链家二手房交易税费表，公司出售住宅给个人，需要缴纳的税费包括：

城市维护建设及教育附加费 ：增值税x12%（小规模纳税人减半） 土地增值税 ：(过户价-登记价-合理费用)x(30%-60%) 契税 ：(过户价-增值税)x(1%-3%） 印花税 ：(过户价-增值税)x0.05%（小规模纳税人减半） 登记费 ：80元 贴花 2.5元

这些费用，通常由买家承担，而大头就是土地增值税。

土地增值税的税点区间为30%-60%，最终的计税税点由增值额度决定，增值越大，税点越高。

暂且忽略计算公式中的“合理费用”，以16栋B6标的为例，原登记价为146.62万，成交价585.5万。

如果按最低税点30%征收，土地增值税≈131.6万；

按最高税点60%征收，土地增值税≈263.3万。

如果算上税费，16栋B6标的的总成本700多万，折合单价9字头，对比正常二手交易，并不算“捡漏”。

这个算法是建立在标的还是房子的基础上，如今房子被拆、房产证已注销，有法拍中介认为，这几个标的具有不确定性。

“有可能将来建好的回迁房需要先过户到之前的公司名下，然后买家再去过户，这样操作的概率比较大，买家需要重新交税的。”资深法拍中介阿青说。

他又补充道：“如果是法拍，可以直接更名，但这种属于企业破产，没有过户裁定书，可能当二手买卖。”

而微博网友@房兔子深圳法拍房尽调 表示，他们帮客户拍到了一套。“（房产已拆除，房产证已注销）这种情况有可能过不了户，过不了户也就不用交税费，可以享受业主的权利。这批房子只能全款，不可能贷款，等待时间也会非常久。”

他强调，这种房子不是普通人能买的。

@深圳买房计划 也致电深圳税务局，咨询关于已拆房屋回迁权益出售相关税费问题，但截至发稿前，尚未得到税务局答复。

棚改项目法拍房受追捧

有标的起拍价249万→855万成交

事实上，梳理被摆上拍卖平台的住宅房源会发现，棚改项目的标的热度都不低。

除了香蜜二村外，2021年，华富北片区棚改项目范围内、属于园林公司的3套房屋被法拍，同样是权利人为公司、房屋已拆除的情况下，有123人报名，3套房的溢价率在226%-243%之间。

▲图源：阿里拍卖平台

有从事法拍咨询业务的业内人士分析称，棚改项目由政府主导、国企开发商来推进， 确定性更强，尤其是像香蜜二村、华富北片区这种已经进入拆迁阶段、地段又好的标的，等待兑现的时间相对较短，对有资金实力的买家来说，吸引力极大。

@深圳买房计划 5月20日下午4点半左右实探香蜜二村，靠香梅路一侧的1、2、3、4栋房屋，以及靠近景田南六街的15、16栋已经被拆除，小区内仍有12栋等楼栋未拆，现场未见有施工，小区内有居民进出。

▲香蜜二村现状 | @深圳买房计划 摄于2024年5月20日

根据今年3月@香蜜二村棚改 发布的信息，这个棚改项目仍有未签约业主未配合房屋征收程序主动签约，也有已签约业主暂未搬迁交房。

对于刚拍下香蜜二村4套房屋回迁安置权益的买家而言，想拿到棚改后的回迁新房，等待的时间可能比预期的还要长一些。

▲香蜜二村16栋（已拆除） | 阿里拍卖平台

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