降首付、降利率、去库存、保交楼……5月17日，被冠以“史诗级救市”的“5·17新政”大利好重磅出台，期待已久的市场应声沸腾。

政策出台当天，地产股爆发涨停潮，这极大地激发了购房者的热情，楼市也迎来了久违的热闹场景。

在这种背景下，会是普通人“上车”的好时机吗？而快速响应政策的城市如广州，其市场具体表现如何？

“史诗级新政”搅热楼市
置业窗口期如期而至

5月17日，央行接连发布三项重大通知：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；首套房最低首付款比例调整为不低于15%，二套不低于25%。

这既是我国按揭史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。而国家级重磅政策带来的效果立竿见影，政策出台后首周全国各地迎来了看房热潮。

据报道，5月18日，南京市商品房（含住宅、商办等）认购360套、面积2.05万㎡，较今年以来（1月1日至5月17日）日均水平分别增长111.8%和51.9%。5月19日，截至晚上7:30，当日商品房认购量也已达到260套。

此外，上海、广州、深圳、杭州、合肥、武汉、郑州、成都、天津、西安等十余个城市的楼市也迎来了久违的热闹与喧嚣，购房者热情高涨。

合富研究院数据显示，“5·17新政”出台当周（指5月13日-05月19日，下同），广州全市来访及成交热度稳中有升，同比上周上涨近15%，成交套数同比上涨近16%。值得一提的是，新政拉动全市特别是非限购区（花都等）的来访人气，成交平稳上升，上车盘和刚改盘成交表现较好。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，降低首付比例，叠加房价下跌，对于很多新市民、年轻人来说，购房门槛下降了，可以探得着了。

回顾我国房地产行业的发展，自1998年以来，我国经历了几轮大型调控周期，调控政策从宽松到收紧再到宽松，房价也由涨到跌然后再上涨。

当前，“5·17新政”推动行业进入相对宽松的阶段，低首付+低商贷利率+低公积金利率的模式将在一定程度上降低购房成本，拉动交易，楼市有望迎来“企稳”甚至“补涨”行情。对购房者而言，当前一轮轮政策春风吹拂之下，无疑是难得一遇的置业窗口期。

先试先行，花都“以旧换新”
激活楼市消费活力

除三大政策外，5月17日当天，在国务院政策例行吹风会上，央行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

这反映出全国楼市已经从刺激投资逐步转向刺激需求阶段，着力攻坚新一轮去库存任务目标。平安证券房地产团队表示，“5.17”政策力度已超2018年和2014-2015年，无论是央行降首付还是政府收储，均体现中央强力去库存、消化存量房产的决心。

在此背景下，“以旧换新”成为消化存量房产的政策抓手。

四大一线城市中，继深圳、上海之后，广州的花都区也加入“以旧换新”的行列中——作为广州首个推出“以旧换新”的行政区，花都先试先行，走在市场前列，打响广州“以旧换新”第一枪，助力区域置换链条，消化存量库存的意图明显。

据了解，花都区“以旧换新”活动召集了25个项目、10家中介机构、14家家装家居企业参与，通过签订三方协议，打通房企、中介机构与换房人三方壁垒，房企提供退房无忧保护期以及购房折上折优惠，中介提供过渡期租房优惠，家装优惠支持旧房翻新、新房装修，按揭机构提供贷款支持，着力解决房产置换的系列痛点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“花都区‘以旧换新’活动的各个环节均有政策扶持，这些优惠加总起来，实际的优惠力度是比较大的。”

房地产“去库存”迫在眉睫已经成为行业共识。在部分从业者看来，“5·17新政”给楼市注入了新的活力，持有者和需求者的信心被重新点燃，大量刚性需求被大量释放。而这对精准把握行业脉搏，先行推出“以旧换新”的花都来说，是一个重大利好。

花都是广州名副其实的“价值高地，价格洼地”。自去年 9 月 20 日广州发布楼市新政，官宣花都等区域住房限购“松绑”以来，叠加此前的“认房不认贷”、首付比例下调、商贷利率下调等政策利好，花都已成为刚需和改善型购房者在广州投资、置业的热门选择。

克而瑞数据监测显示，2023年花都区商品住宅成交面积位列全市第四，是近五年来的高位；其二手成交面积同比增长36%，位居全市第二，成交规模位居五年新高。

“5·17新政”将进一步降低置业花都的成本，助推潜在的刚性需求强力释放，更加激发花都楼市的消费活力。特别是，面对当前大量的“卖一买一”“卖旧买新”的消费升级需求，花都区通过“以旧换新”活动搭建可信赖的平台，推动一二手房的联动，将有效提升楼市活跃度，推动存量房交易与新房市场的有效循环。

“首付减半”叠加“以旧换新”
超高性价比花都引市场关注

“517”新政之后，首套房首付比例调整至最低15%，这意味着，置业的第一道门槛“首付”已经减半。

按照广州新房套均约400万元的总价水平（数据来源：克而瑞），由于首套房首付比例从30%降至15%，即首付金额将从120万元减半至60万元。

在叠加宏观利好的基础上，近期花都推出的“焕新购”的以旧换新活动，对于购房者而言，是“锦上添花”的有效措施——它将有望大力促进住房置换需求释放，在进一步打通房屋“增存循环”的同时，也通过促进“卖一买一”来实实在在地减轻购房者的负担。

与此同时，花都区的“以旧换新”政策考虑得相当周到：不但鼓励参与活动的中介机构为换房人提供过渡期租房佣金优惠服务，更照顾到换房人在卖旧换新的空档期的租房需求——当旧房售出时，等待新房入伙期间的租赁需求也得到了照顾。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时表示，在其他城市或区域的卖旧买新政策上，较少考虑该需求。此次花都区的政策比较精细化，有利于激发业主换房的积极性，降低换房的成本。

政策虽好，市场反应如何？据相关工作人员透露，“焕新购”活动开启当天即已实现成交。由此可见，购房者对花都“以旧换新”政策的接受度还是相当正面的。

根据克而瑞数据的统计，按照花都区目前199万元/套的套均价格以及市场均价粗略计算，按新政15%首付比例，只要约30万元首付，就可以“上车”花都约100㎡的房子！

除了政策“给力”、“超高性价比”以外，花都的区域发展不断跃升，交通、教育、医疗等各个方面的资源配套日趋成熟，也是吸引越来越多的人选择安居花都的重要原因。

作为大湾区的北大门，目前，花都已初步形成“空铁陆水”要素齐全的综合立体交通网络；而未来，花都将实现“103030”市内交通出行时空目标以及“12358”全国时空目标，并建设成为高效畅达的湾区北部交通枢纽。

为此，在地铁网络架构建设方面，地铁8号线北延段及支线工程已开工，花都即将步入“3地铁时代”；在铁路方面，花都将把广州北站规划打造为超大型综合交通枢纽，规划10条高铁通道中7条引入北站；而航空方面，白云机场也规划在2025年建成全球最大单体机场，推动落实广州白云机场“引领粤港澳世界级机场群建设、支撑民航强国战略的国际航空枢纽”的功能定位。

目前，花都已建成邝维煜纪念中学、秀全中学、新华中学等口碑优良的本土学校，除此之外，广雅中学花都校区、市六中花都校区、广东外语外贸大学附属花都学校等名校相继引进并落户花都，使得置业在此的居民在本区即可享受优质的教育资源。

花都还不断升级图书馆、少年宫、文体设施，为学生提供更多课堂之外的教育资源。

随着花都的教育资源的进一步发展，花都教育正加速焕发出新格局！

在医疗方面，目前，花都区内的花都人民医院、广州市中西医结合医院、广州市花都区妇幼保健院（胡忠医院）先后成功晋级“三甲”；中山大学附属仁济医院、市妇女儿童医疗中心花都院区、广东省中医临床研究院等在建医院也即将落地运营，未来还将省部属或市属优质医疗资源的建设与引进。

此外，未来5年，花都将新建一批社区卫生服务中心和社区卫生服务站，完善“城市15分钟、农村30分钟”就医圈。

外出有地铁、上学有名校、医疗有保障，花都加速将“流量”转化为“留量”，花都的土地与物业的升值空间巨大。

多项利好新政的叠加无疑再次为楼市注入了“强心剂”，带来更多的刺激与活力。

根据4月30日召开的中央政治局会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，消化存量、优化增量的信号意义非常明显。

而先行先试、走在市场前列的花都无疑将源源不断地虹吸流量以及红利，其宜居价值越来越受到市场的认可，未来势必会发展成为广州楼市的一个全新的增长极。

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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