楼市进入政策观察期!

更新时间:2024-05-24 03:46:36作者:橙橘网

楼市进入政策观察期!

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最近楼市风云再起。新政之后,各路大V都躁动起来了。

但是阿庆仍要说实话:

(1)当下房价整体跌了30%,不少城市跌出了性价比。这也是这次新政出台之后,不像以前政策那么没效果的首要原因。

例如深圳,核心区新房房价跌到了北京四环多个项目的指导价,不少北京朋友跟我吐槽,与其花几百万买郭公庄、新宫、大红门,你去买南山、宝中不香吗?

而北京,新房确实不好卖,为啥,价格实在太贵了。所以北京新房,直到现在成交量仍不过2000套,像西红门、大红门、新宫、羊坊、台湖等区域,全都靠着单价大降价1万(相当于每套房降百万)维持销量,517新政卖得好的也都是这些降价盘。

所以,在北京,谁敢跟我提“涨价去库存”,我第一个不认。明明降价才能去库存呐!

(2)这次新政中有所起色,次要原因是15%首付,确实刺激了一部分有月供流水但是缺少首付的刚需买房,而且这部分人并不算少。


▲一二线城市,有一部分人工资相对来说低一些,存首付需要时间,但覆盖还贷的月供流水没什么问题。新政刺激的就是这部分人。

(3)对于当下,由于房价自高点整体跌了30%,然后又出台了低首付政策,所以我觉得,刚需可以买,因为未来楼市就算继续下跌,跌幅也不会很大了——我预计,北京最多还会跌10%,深圳最多跌5%,基本就会完成触底。

但是想要投资的要注意了,当下楼市还不适合投资。虽然高杠杆有可能带来高回报,但回报周期长,房价短期内逆转上涨的可能性很小,收益与回报不成正比。

由此,对于房产投资者而言,当下反而是卖房的最佳时机!


▲北京华润橡树湾卖家,看到新政出台后,先是违约赔了第一个买家10万,然后涨价多卖 34万,自己小赚24万+全款提前付,算是利用这波新政情绪比较牛逼的交易了——要知道,当下很多卖家在新政后涨价,其实很少有买家接盘,对于贵的价格基本都有分歧。

02

说实话,新政出台不到一周,已经有情绪退潮的倾向。

例如北京,去年认房不认贷新政出台的时候,我记得当时首周成交了近2500套新房,而这次首付新政出台后,卖的最火的一天也才成交300多套,整体势能明显不如去年的认房不认贷。

再比如深圳,15%新政出台后,据链家数据,18、19日两天,深圳链家成交都有100多套,周一、周二成交便骤降到40、50套,政策情绪“稍纵即逝”。


▲杭州也是,杭州二手房5月21日成交量为252套,比上周二还少8套,全面放开的热度貌似已经到顶。

而另一方面,目前除了合肥、武汉、长沙、西安、郑州等几个中部二线城市宣布跟进1.5成的首付外,北上广深至今并没有明确何时跟进降首付。甚至就连极度会楼市控盘的杭州和成都,也并未跟进。


▲坦白说,现在不跟进首付新政,等到大家情绪耗尽、买家不上头再跟进,政策效果会大打折扣,因为预期已经拉满,到时候极有可能演变为“利好兑现”。


▲我觉得, 给开发商降杠杆,给居民加杠杆, 放大杠杆带来的成交,可以算是“杠杆牛”,但我从没见过“杠杆牛”能牛很长时间的,尤其是当前就业仍迟迟得不到改善的情况下,居民加杠杆能加到哪里去?

所以,大约6月份,政策红利就将消耗完,二手房也许会持续走好,但不会涨价。未来一年的行情,将整体是一个L型而非V型的走势。

本文作者:阿庆

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