南京，又有一批低密度宅地亮相！

这两天，南京的38幅、约188公顷涉宅地块在苏州土地展上亮相，很有看头：

① 摆上展架的有不少1字头的低密地块，未来南京将在迭代低密改善产品层面发力；

② 除了河西、大校场、城中等核心板块，江宁、江北、兴智中心、六合、溧水、高淳等也有地块亮相，分布较为均衡；

③ 注意，38幅地块里，容积率1.01的河西南生态公园地块已于本周挂牌，将在6月19日竞拍，为南京速度点赞。这块地近生态公园，又与小米南京科技园等云集的产业园为邻，资质一流，有望刷新南京地价，提振市场信心。

哪些地块值得开发商和买房人重点关注？锐评君为大家整理好了。

大校场

南部新城秦淮河国际路地块

地块四至：南至红花路，西至国际路，北至规划中和桥北路

用地性质：二类居住用地

用地面积（公顷）：3.26

容积率：≤1.01

国际路地块位于大校场的中央生态住区，与凤栖潮鸣、中北金基璞悦隽园是“邻居”。

整个区域处在大校场的最北侧，已交付的云澜尚府、金基望樾府等都在这里。除了在建的地铁5号线七桥瓮站，区域内还规划有幼儿园、小学、中学、大型社区中心、地铁上盖商业等，未来配套无忧。

与容积率2.5的凤栖潮鸣、中北金基璞悦隽园不同，国际路地块容积率仅1.01，得益于北侧紧挨着秦淮河，未来可以打造稀缺的低密河景住区。

但不可忽略的是，由于旁边怡水嘉园、同创宿舍的存在，地块所在的区域整体展示面不够新。

南部新城核心区低层住宅地块

地块四至：北至佳营路，南至汇景北路，西至特色街巷，东至祥天路

用地性质：二类居住用地

用地面积（公顷）：佳营路2.87；汇秀路2.27

容积率：1.0＜R≤1.2（可优化）

佳营路、汇秀路的这两块地，在大校场的中央活力住区里，近南外本部、南部新城全民健身中心等，周边有润鸿府、保利博雅和著在售，G77地块待入市。

今年4月，这两块地在南部新城房产展示推介会上首次亮相，当时敲定的容积率均为≤2.4。

现在，两幅地块的用地面积和之前基本持平，但容积率下调至≤1.2，且还有优化的空间。这是什么概念？要知道，主打6-7层低密产品的瞻月府，容积率还1.3呢。

未来，两块地出让、入市，将明显区别于伟星誉璟府、保利文华等洋房+高层的高低配产品，与国际路地块一道，带领大校场迈进纯粹的低密改善时代。

城东

紫金山南麓顾家营地块

地块四至：北至钟秀街，东至顾家营路

用地性质：二类居住用地

用地面积（公顷）：5.39

容积率：≤1.01

顾家营地块位于城东环紫金山片区、紫金山南麓，向北是紫金山，周边有地铁2号线孝陵卫站、佳源广场、龙湖紫金Mall等生活配套。

早期的紫金华府、君颐东方、五矿晏山居等收官后，这两年城东的孝陵卫、顾家营一带陆续上新。继容积率1.54的凤凰紫金和旭府之后，顾家营地块的容积率更是低至1.01。

这块地用地规模相对大，地块平整，开发难度小。虽然还没有建筑高度等更多详细指标出来，但可以预见将打造高品质的多层住宅，满足进阶改善需求。

城中

珠江饭店地块

地块四至：北至珠江路沿线西侧，南至鸡鹅巷，东至环保大厦，西至长发科技大厦

用地性质：商住混合用地

用地面积（公顷）：0.46

容积率：3.3＜R≤3.5（可优化）

寸土寸金的城中，终于推出稀缺的商住用地。

珠江饭店地块紧邻新世界中心，与德基广场等顶流商场的距离不到1公里。地块附近，有金鹰、南京图书馆、洪武北路小学、南师附小珠江路校区、人民中学、玄武外国语学校等丰富的生活配套。

与纯宅地不同，这块地为商住混合用地，容积率3.3＜R≤3.5，住宅部分的容积率尚未明确。地块较为迷你，建筑限高70米，预计可打造2栋14层的商住楼。

雨花

软件大道地块

拍摄于2023年6月

地块四至：北至软件大道，西至机场二通道

用地性质：二类居住用地

用地面积（公顷）：0.95

容积率：1.0＜R≤1.2（可优化）

软件大道地块在软件大道和机场二通道交汇处，北侧是交付多年的恒大华府、中南锦苑；西侧，与小行|万科朗拾隔一条机场二通道对望；东侧是丰盛集团。

去年底，这块地已经亮相，出现在南京的2024年土地出让计划中。地块原先是商办混合用地，容积率4，建筑高度≤120米，而后调整为二类居住用地，容积率1.2，建筑高度≤24米。

值得一提的是，这是小行一带首次推出低密宅地。按照此前的城市设计效果图，可以建3栋7层洋房（具体以实际为准）。虽然地块体量很迷你，但这在小行、软件谷，乃至河西都十分稀缺。

安德门地块

地块四至：东至邓府山村小区，南至规划紫荆花路，西至安德门大街，北至雨花南路

用地性质：二类居住用地、商办混合用地

用地面积（公顷）：一：2.38；二：4.38；三：3.67；四：1.08；五：3.71；商办：3.88

容积率：住宅综合容积率约1.6；商办≤3.0

事实上，这不是安德门地块首次亮相了。就在今年初，整个组团里的地块三还挂牌过，但因故终止出让。

整个安德门地块，紧挨着地铁1/10号线安德门站，周边2-3公里范围内，有虹悦城、雨花客厅、宜悦城、菊花台公园等诸多配套。另外，地块内将配建一所30班初中，已引进金陵中学，计划2026年完工；配建9班幼儿园、24班小学各1所。

根据地块指标，安德门地块里的住宅综合容积率约1.6，低密优势相对突出，地块可分区出让或整体出让。未来，地块不仅能满足地缘改善需求，也能承接河西、软件谷等板块的置业需求。

江宁

东山主城文靖路以南地块

地块四至：北至文靖路，西至东沟巷，南至芙阁路，东至规划东园路

用地性质：二类居住用地

用地面积（公顷）：7.01

容积率：指标待定

文靖路以南地块，离地铁5号线文靖路站很近，周边还有实验小学、秦淮高级中学、江宁医院、万达广场等生活配套。

地块体量较大，但目前容积率等指标还没敲定。这两年，东山的新房供应量逐步提升，中天云来、武夷七里湖山、海玥华府等之外，聚景园、上善居这样的骨灰级老盘也入市供应。文靖路以南地块要想突出重围，做1字头容积率的低密产品，倒也不失为一种思路。

百家湖片区组团地块

地块四至：西至双龙大道，菲尼克斯路两侧

用地性质：二类居住用地

用地面积（公顷）：地块一2.15；地块二4.19；地块三2.09；地块四1.12

容积率：指标待定

这次，江宁百家湖一把梭哈，拿出组团里的四幅地块。这其中：

地块一、二紧邻双龙大道快速路和地铁1号线百家湖站，西侧一路之隔是景枫中心、江宁金鹰等，商业配套密集；地块四东侧为秦淮新河，邻近杨家圩市民公园，南侧是在售的百家臻园。

与文靖路以南地块一样，这四幅地块的容积率指标还没确定。目前区域内的阳光城檀境早已收官，百家臻园进入尾盘状态，如果这四幅涉宅地块今年内能供应，将对区域内的改善新房形成有效补仓。

方山南片区组团地块

地块四至：南至映红路，丽泽路两侧

用地性质：二类居住用地

用地面积（公顷）：地块一4.13；地块二8.67；地块三9.47

容积率：低密度，指标待定

不得不说，江宁的供地节奏还是比较克制的。

开市客开业在即，前两天我们刚盘点过，方山南一带的山和宸园、远洋万和方山望陆续清盘、交付，五矿澜悦溪山、中海方山印也进入尾盘状态，板块可选的新盘已经不多。

这不，新的供应来了。方山南片区组团地块一共有三幅，分布在开市客以南，地块体量都还不小。虽然容积率还没敲定，但基本可以确定未来以低密度产品为主。

根据板块规划，未来方山南一带既有20万平方米的沉浸文旅商业综合体，也有62万平方米的总部经济、研发中心，周边还有多所优质公办中小学以及医院，宜居、宜业指数较高。

江北

江北新区横江大道以北地块

地块四至：南至横江大道，西至七里河

用地性质：二类居住用地

用地面积（公顷）：地块一2.43；地块二3.39

容积率：地块一1.6；地块二1.8（均可优化）

江北新区横江大道以北地块共有两幅，位于中央商务区，东侧为启龙亲江乐园，西侧为七里河，南侧临近滨江风光带，自然资源优渥。

根据官方规划，这里为江北新区中心区小鱼嘴片区，将打造江河交汇处的标志性节点，以创投金融为核心，集聚创投基金、中介服务、创新企业、酒店、公寓等功能。

这两块地的容积率分别为1.6、1.8，相对低密。但不能忽略的事实是，区域内新盘储备较多，有江北建设G05-07、G12，新居建设G13，今年出让的卓越&江北新区建设投资G01等，内卷激烈。

江北新区九袱洲路以东地块

地块四至：西至九袱洲路，北至商务西街

用地性质：商住混合用地

用地面积（公顷）：08:1.28；10:1.4；12:1.29

容积率：1.0＜R≤1.8（可优化）

江北新区九袱洲路以东地块在核中核，紧挨着江北新金融中心，周边的绿地海悦、扬子江金茂悦等已交付。

地块由三个分区组成，全部为商住混合用地，体量都不大，容积率1.0＜R≤1.8，且有优化空间。

现阶段，整个核中核的新盘储备已近20个，锐评君认为，无论是九袱洲路以东地块，还是横江大道以北地块，不妨缓缓再开卖。