中国小康网独家专稿

文｜《小康》·中国小康网 降蕴彰

　　限购本身对房地产行业的作用已经弱化，取消限购可以更好让有自住需求的购房者入场，回归房地产的居住属性，保障楼市合理的购房需求。不过，房地产调控基调依旧坚持“房住不炒”。

摄影 宁颖

　　7月下旬以来，全国房地产政策进入密集发布期。8月各地累计发布房地产调控政策120多次；9月发布房地产调控政策高达175次。在如此高密度的房地产松绑调控中，最受市场关注的是，广州成为第一个松绑“限购令”的一线城市。

　　从8月底至9月底，广州出台了房地产领域及信贷、税收等领域的一系列优化调控政策，包括认房不认贷、调整广州商品房限购政策实施区域范围、二手房增值税免征期“5年改2年”、非广州户籍居民家庭限购1套住房的纳税或社保缴纳年限从5年收缩至2年等政策，对广州现行房地产限购政策等做出调整、做出优化，向市场释放了积极信号，全面支持刚需和改善型住房需求。

　　广州为何在一线城市中率先放松限购？这一动作有怎样的信号意义？接下来全国楼市走向将会如何？2010年开始实施的“限购令”何去何从？“房住不炒”的定位是否将改变？

　　广州为何率先放松限购？

　　9月20日，广州市政府发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称《通知》），提出调整住房限购政策实施区域范围、二手房增值税免征期“5年改2年”、非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年等政策。

　　广州成为年内第一个放宽购房条件的一线城市，一方面是我国房地产市场供求关系发生重大变化，另一方面是与广州房地产市场的现状有关。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“在新的形势下，不管是供求关系，房地产前景和房价预期，还是买房行为，都发生了重大变化，这不是周期性的变化，而是趋势性的变化。”他提示，目前的住房政策调整，表明此前以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策都已不再适用。

　　具体到广州房地产市场的现状，中指监测数据显示，广州新建商品住宅成交自今年4月以来，已连续4个月下滑，8月新建商品住宅成交仅为50.4万平方米，环比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供应为56.9万平方米，同比下降40.8%。在8月底广州官宣“认房不认贷”之前，无论从供应端还是成交端来看，该市楼市供求规模已处于历史低位水平。

　　“综合以上，广州迫切需要新政策提振市场情绪，避免预期恶化和市场下行形成负反馈循环，防止其对旧改、投资、消费等基本面形成明显拖累。”李宇嘉表示。

广州房市广州成为年内第一个放宽购房条件的一线城市，一方面是我国房地产市场供求关系发生重大变化；另一方面是与广州房地产市场的现状有关。摄影 宁颖

　　自8月底广州官宣“认房不认贷”，到9月出台降首付和利率、放松区域限购、外地户籍社保要求由5年减少为2年，同时免征增值税也有5年降为2年等一系列利好政策，广州楼市开始呈现稳步复苏的势头。

　　根据中指监测数据，9月广州新建商品住宅成交面积约60万平方米，环比增长约四成。其中，增城区成交量位居全市第一，占比约28%，黄埔区、番禺区列居第二、三位，成交量占比分别约为17%、14%。

　　从全国范围来看，国家统计局10月18日公布的数据显示，1—9月，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%(降幅较1—8月扩大0.3个百分点)，其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。

　　1—9月，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%，其中住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%，其中住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。

　　1—9月全国商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%；商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。

　　综合来看，整个房地产市场的大环境是：房企投资和扩张信心仍然不足，销售端和资金端的压力仍然艰巨。

　　不过，从单月环比数据看，销售端连续两个月出现了较为积极的变化。8月，全国商品房销售面积为7386万平方米，环比增长4.8%；9月，全国商品房销售面积为10857万平方米，环比增长47%。这说明，8月底以来新一轮利好政策，刺激了一部分购房需求入市。

　　房地产市场还有一个重要指标也出现好转信号。9月末，全国商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%，已连续25个月正增长，但同时也出现了近4个月来首次环比下降态势。8月末，商品房待售面积为64795万平方米，而9月末环比减少0.4%。随着9月销售力度加大，楼市去库存成效初显。

　　但这些转好信号能否持续，楼市是否触底仍存在未知数。李宇嘉表示：“尽管政策全面回归常态，但并不会带来新一轮楼市反弹，主要是因为房地产市场基本面已今非昔比。”现在无论是房价、居民杠杆率，还是住房需求空间，都发生了改变。他认为，这次房地产政策调整目的主要是“防风险、保稳定”。

　　房地产供求发生重大变化

　　“我国房地产市场供求关系发生重大变化”——这是7月24日召开的中央政治局会议对房地产市场的最新判断。

　　7月下旬召开的中共中央政治局会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。其中，监管部门对“供求关系发生重大变化”的表述，尚属首次。

　　对于“供求关系发生重大变化”这一表述，上海交通大学安泰经济与管理学院教授、上海交通大学深圳行业研究院研究员陈宪分析表示：“看到这段表述，部分人的第一反应是，没有提‘房住不炒’。殊不知，我国房地产市场供求关系发生的重大变化，在很大程度上就是‘房住不炒’的产物。现在的问题是，正确认识房地产市场正在和将要发生的重大变化，适时调整优化房地产政策，主要是针对不同城市的具体政策，不排除在一些城市取消限购、限贷，充分满足居民刚性和改善性住房需求，并同时拉动家居及相关产品的消费，使房地产业为中国经济实现质的有效提升和量的合理增长做出积极的贡献。”

　　陈宪认为，房地产市场供求关系发生的重大变化主要体现在四个方面：其一，因为“房住不炒”，房产不再具有过去那样的投资价值，进而房地产市场的投资需求绝大部分不复存在，投资者正在远离房地产市场。其二，城镇居民尤其是青年人购房意愿发生结构性变化，租房需求呈上升趋势。最近，一项针对北京地区青年租房问题的调研显示，五年内在北京保持租赁现状的青年比例最高，为32.04%，其次是在京购买商品房的青年群体，占比为23.94%。调查结果还显示，37.68%的青年租赁住房群体表示接受终身租房。越来越多的年轻人接受租房而非买房。其三，城镇化的速率在放缓，80%左右的城镇化水平未必会达到。数据显示，2022年，我国城镇化率为65.22%，比上年末仅提高0.5个百分点，提升幅度较此前几年明显下降。其四，生育率持续下降，人口出现负增长。根据《2022年国民经济和社会发展统计公报》，2022年末全国人口约14.12亿人，比上年末减少85万人，出生率为6.77‰，死亡率为7.37‰，这意味着中国人口自1962年以来（近61年来）首次出现负增长。如今，随着家庭规模的缩小和家庭结构的变化，人们更加注重舒适度和品质，对于房屋的需求更加注重个性化和多元化，而非单纯追求购房面积。

　　针对房地产市场供求关系的这些重大变化，中央政治局会议提出要“适时调整优化房地产政策”。58安居客研究院院长张波表示：“限购本身对房地产行业的作用已经弱化，取消限购可以更好地让有自住需求的购房者入场，回归房地产的居住属性，保障楼市合理的购房需求。”

　　10月上旬，第一财经研究院发布的“第一财经首席经济学家信心指数”为50.89，连续三个月回升，维持在50荣枯线以上。在房地产行业过热的时期，为保障其平稳有序发展，我国政府曾出台了一系列限制性措施。在第一财经研究院的本期调研中，招商银行首席经济学家丁安华、渣打银行大中华区首席经济学家丁爽、兴业银行首席经济学家鲁政委、兴业证券首席经济学家王涵等14位经济学家普遍认为，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，未来会因城施策。

　　招商银行丁安华表示，8月31日，首付比例下调、增量和存量房贷利率调整以及一线城市“认房不认贷”三大工具同时落地，本轮房地产政策调整已涉及“限贷”政策多个层面，“限贷”实际上已成为历史，但目前除广州非核心区取消限购外，一线城市限购政策仍未放松。9月以来一线城市房地产成交边际上有所改善，但考虑到经济主体收入承压、信心不足，各项政策的落地实效仍有待观察。未来地产政策是否继续放松，取决于商品房销售和经济动能的修复进程。

　　兴业证券王涵预测，部分非核心城市将有可能进一步取消限购等政策。他认为，房地产在不同地区仍体现出明显的结构性差异，一线城市以及二线核心城市仍有明显的人口流入压力，这些地区可能会继续保留部分限制性措施。

　　对于7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”，中指院市场研究总监陈文静表示，在新的发展阶段，本次会议强调“因城施策用好政策工具箱”，房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。她提示，在过去一年多的时间里，二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，当前核心一二线城市政策优化空间仍较大，短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化，优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策优化的方向。

　　“房住不炒”定位仍未改变

　　7月24日中央政治局会议提出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”9月，广州在一线城市中率先放松限购。于是，有人预测，楼市限购正在退出历史舞台，“房住不炒”已不合时宜，果真如此吗？

　　房价“限购令”是调节房地产市场的重要利器。2010年我国楼市“限购令”政策的出台，有着极为深刻的国内国际背景。

　　2008年，美国次贷危机暴发，引发席卷全球的金融危机。我国政府积极“救市”，出台了四万亿投资计划，实施了宽松的货币政策来刺激经济增长，由此推动了楼市的火热，其中，以北京为代表的一线城市最为火爆。2010年4月17日，针对“部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的情况，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（业内称之为“新国十条”），推出10项调控措施，其中明确“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，至此“限购令”横空出世。

　　“新国十条”出台不久，2010年4月30日，北京市政府发布了《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（业内称之为“京十二条”），规定：即日起每个家庭只能再购买一套商品房，三套房和不合规的外地人购房贷款被叫停。这是国内第一次提出以家庭购房套数为概念的限购政策，从中可以看出，“京十二条”比“新国十条”更加严格，“不让炒房”成为此项政策的根本意图。此项“限购令”落地后，北京市场表现立竿见影。2010年5月，北京新房成交环比腰斩。整个2010年，北京住宅成交量降至11万套，同比下滑近四成。北京市场的土地交易也明显降温。

　　但在随后几个月，北京之外的其他省市对“新国十条”的执行却不尽如人意。2010年9月下旬，先是住建部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了一系列政策，对楼市实施第二轮调控；紧随其后，住建、国土、监察三部门又联合下文，决定将对全国各省级政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的要进行约谈，直至追究责任。

　　如此大的动作让房地产市场大为震撼，有多位业内人士断言，史上最严厉调控措施——“北京限购令”或将在全国推广。果不其然，此后，全国重点一二线城市相继推出“限购令”，部分三线城市也出手限购。仅2010年，全国就有近50个城市出台了楼市“限购令”。

　　2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(业内称之为“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。接下来，全国楼市限购范围不断扩大，力度也渐次加强，出台限购政策的城市越来越多，城市层级也逐渐下沉；限购的门槛越来越高，相关的配套措施也不断完善。

　　从2010年4月底开始，除“北上广深”以外的大部分城市先后解除了限购，第一轮楼市限购一直持续到 2014 年。第一阶段的限购政策，也使得房地产需求被遏制，商品房空置面积较大，房地产库存增加，此时经济也面临下行态势。各地政府为了刺激市场回暖，纷纷对限购政策进行松绑，呼和浩特在全国率先取消实施3年的限购政策，至2016年1月底，全国46个限购城市，仅有北京、上海、广州、深圳、三亚5个未取消限购。业内人士普遍认为，第二轮限购自2016年起在全国各大城市开启。

　　随着2016 年楼市的重新火热，全国各大城市又相继出台了第二轮限购令，且力度相对于第一轮更加严格，并一直延续至今。据不完全统计，截至今年6月底，全国有超过100个城市曾出台过或正在执行楼市限购政策，其中海南省仍在执行全域限购。北京是目前限购政策最严厉的城市，除“五年纳税或社保证明”的基本门槛外，还对商住房实施同等的限购标准。通州区则在此基础上附加了更多条件，堪称“全国最严限购区域”。

　　“房住不炒”现在合不合时宜？下一步，“房住不炒”的定位是否改变？《小康》·中国小康网注意到，8月23日，《经济日报》刊发了标题为《“房住不炒”定位不会改变》的专栏文章，批驳了有人面对当前房地产市场深度调整、供求关系发生重大变化，认为“再提‘房住不炒’已不合时宜”的错误认识，重申了“房住不炒”定位仍然要坚持，没有过时。9月13日，《经济日报》发表了题目为《房地产市场的企稳回升需要长期努力》的文章，文中指出：“房地产市场的企稳回升需要长期努力。在坚持‘房住不炒’的基础上，仍须不断完善政策工具箱，多角度全方位持续促进房地产市场平稳健康发展。”很明显，这是再次告诉读者，“房住不炒”的定位并未改变。

（《小康》·中国小康网 独家专稿）

本文刊登于《小康》2023年11月上旬刊