德邦证券:城中村改造蓄势而发 万亿规模助力地产链深蹲起跳

更新时间:2023-11-21 17:10:09作者:橙橘网

德邦证券:城中村改造蓄势而发 万亿规模助力地产链深蹲起跳

智通财经APP获悉,德邦证券发布研究报告称,城中村改造带来的增量投资有望稳定房地产投资,带来的增量需求有望促进销售端需求复苏,进而促进房地产新开工和施工回暖、对竣工形成中期托力,有望带动建材从开工端到竣工端全产业链复苏。当前三季报披露完毕,季报利空出尽,业绩进入真空期以及业务将着眼明年,估值切换行情或上演。

德邦证券观点如下:

城中村改造站上战略新高度,接力棚改与旧改。

城中村改造与城市更新、棚改、旧改关系深远,棚改及旧改提出时间均早于城市更新:1)城市更新范围最广,包括“三区一村”改造,2021年城市更新才被纳入中央级政策范围;2)棚改始于2004年,改造对象一般为城镇国有土地,2015年央行创立PSL、政策性银行专项贷款支持以及货币化安置提升加速棚改进程,2015-2018年均开工套数超600万套,2019年开始退潮;3)旧改始于2017年,改造对象为建成于2000年以前的住宅小区,一般不涉及拆除重建,23年9月累计已开工21.8万个,目标完成率99.22%,旧改基本进入尾声;4)23年4月中央政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”,此后中央各部委频繁多次提及推动城中村改造,当前实施城中村改造意义深远,是民生工程+发展工程的结合。该行认为,今年城中村改造脱离城市更新大框架成为独立政策表述,凸显了城中村改造的战略高度,城中村改造作为独立政策举措有望在中央统筹下加速推进。

稳增长发力点,预计拉动建安投资年均约8000亿元。

通过七普数据,该行测算出21个超大特大城市城中村人口约3893万人,城中村建面约8.99亿平,若后续城中村改造范围扩大至I型大城市,城中村改造面积有望突破10亿平。在按照拆除比20%、复建比2的假设下:1)直接拉动投资:8.99亿平城中村改造面积预计拉动建安投资约40411亿元,5年更新改造周期假设下,预计年均拉动建安投资约8082亿元;2)对销售影响小于棚改,但针对高能级城市:8.99亿平城中村改造面积预计新增复建面积3.60亿平,合计占22年全国商品房销售面积的26.5%,年均复建面积占比约5.3%。按照单套面积100平测算,对应套数约为360套,预计规模明显小于棚改,但预计对一二线高能级城市产生积极拉动作用。

面临一定不确定性,亟待自上而下指导推进。

快速城镇化及二元户籍和土地制度催生城中村,本轮城中村改造依然面临四大难点,给城中村改造推进带来较大的不确定性,拆迁难度较大、资金平衡筹措较难、现有城市管理标准带来整治难度、相关规划周期较长,存在政策不确定性。

建议关注三条主线:

1)消费建材龙头经营韧性仍强,个股α属性逐步显现,建议关注:石膏板龙头北新建材(000786.SZ)(石膏板经营稳健,防水触底回暖,盈利能力超预期,拟收购嘉宝莉补强涂料)、防水龙头东方雨虹(002271.SZ)(加速战略调整,经营结构优化)、管材龙头伟星新材(002372.SZ)(零售业务占比高,经营稳健,经营质量优质)、涂料龙头三棵树(603737.SH)(国内涂料龙头,小B+C端业务稳健增长);

2)万亿国债或助力明年开工端需求,明年或触底企稳,建议关注开工端低估值的志特新材(300986.SZ)(铝模板龙头,上半年政策利空出尽,产能释放支撑成长)、华新水泥(600801.SH)(国内水泥业务进入周期底部,海外水泥业务+骨料等非水泥业务盈利突出支撑业绩抵抗周期波动,低估值高股息);3)二梯队消费建材估值性价比凸显,当前普遍估值回落至10倍PE左右,建议关注:公元股份(002641.SZ)、科顺股份(300737.SZ)、青鸟消防(002960.SZ)、蒙娜丽莎(002918.SZ)、兔宝宝(002043.SZ)等。

风险提示:政策推进不及预期;城中村改造落地规模不及预期;测算误差风险。

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